$ 75.44
 89.77
£ 100.80
¥ 72.25
 82.86
GOLD 1812.09
РТС 1301.51
DJIA 30046.24
NASDAQ 12036.79
личный опыт

Коливинг — коммуналка или тренд будущего?

Фото: ТАСС Фото: ТАСС
Андрей Кочеров — частный инвестор

В прошлом материале я уже рассказывал про возможность получения пассивного дохода частными инвесторами при покупке гостиничных апартаментов. Сегодня я расскажу про новые форматы доходной недвижимости, которые, на мой взгляд, будут востребованы.

По прогнозу ООН, население Земли к 2030 году, то есть всего через 10 лет, достигнет 8,5 млрд человек. 70 % всего населения Земли будет проживать в городах. Столь большой приток населения — более 700 млн человек за 10 лет — сильно увеличит стоимость аренды недвижимости. Например, ставки аренды недвижимости в ряде крупнейших городов мира выросли за последние 15 лет более чем на 100 %.

Естественно, стоимость недвижимости также растет в долгосрочном периоде, как и ставки ее аренды. Из-за высокой стоимости квадратного метра люди покупают квартиры всё меньшей площади или вовсе отказываются от их приобретения. Кроме того, растет доля современных поколений, для которых характерен отказ от собственности на любое имущество в пользу аренды. Сегодня в крупных городах нет смысла иметь собственный автомобиль, так как гораздо выгоднее пользоваться каршерингом — сервисом аренды автомобиля. То же самое и с квартирами — надо платить налоги, коммунальные платежи, заниматься мелким ремонтом, уборкой и т. д. А в случае с арендой гостиничных апартаментов, номера в кондо-отеле или в коливинге все эти заботы ложатся на плечи управляющей компании и собственника (в части уплаты налогов). За границей сейчас многие для жизни предпочитают аренду, а недвижимость покупают для получения дополнительного дохода.

Кроме того, стоимость аренды номера в кондо-отеле примерно сопоставима со стоимостью аренды однокомнатной квартиры, но за счет наличия множества дополнительных услуг оказывается гораздо выгоднее.

Кондо-отель — это формат, совмещающий в себе гостиницу и кондоминиум. Как правило, объект представляет собой крупный гостиничный комплекс с богатой инфраструктурой: барами, ресторанами, спа-салонами, спорт- и конференц-залами и проч. Частные инвесторы могут приобрести в таком комплексе один или несколько номеров. Плюсом кондо-отеля также является наличие в номере небольшого кухонного уголка, где можно самостоятельно приготовить еду.

Все функции управления берет на себя профессиональная управляющая компания. При правильном расположении и качестве предоставляемых услуг номера в комплексах востребованы круглогодично, и собственнику не нужно заниматься поиском арендаторов. Так же как нет необходимости самому заниматься ремонтом. Кондо-отели, как правило, строят в крупных городах или на популярных курортах.

Коливинг от англ. coliving — «совместное проживание», если переводить буквально. Это группа людей, в основном не связанных между собой, но проживающих в одном месте. Если собрать несколько человек в одной квартире, получится коммунальная квартира. Если собрать несколько десятков людей в одном помещении — общежитие.

Однако коливинг — это не коммуналка и не общежитие, это комплекс для совместного проживания. Как правило, в коливингах есть сопутствующая инфраструктура: удобные рабочие зоны (коворкинги), кафе, бар или ресторан, фитнес, кинозал, переговорные комнаты и конференц-зал. Благодаря тому, что офис и дом часто находятся в одном месте, можно не тратить время на дорогу и сэкономить деньги на транспорт.

Особенность коливингов — в том, что у вас есть свое личное пространство — небольшой номер, который вы арендуете, и общественные зоны, где можно поработать, пообщаться, позаниматься спортом и получить полезные знания. Коливинги часто спонсируют и проводят мероприятия, лекции и мастер-классы. Всё для нетворкинга и обмена опытом. Коливинги обычно меблированы, и зачастую в стоимость проживания также входят коммунальные услуги, регулярная уборка, постельные и туалетные принадлежности.

Коливинги предлагают уединение, но только когда это нужно. Для многих людей важно быть гибкими и мобильными — легко менять жилье и переезжать туда, где есть работа. В этой связи долгосрочная аренда им не подходит, а в городах с высоким спросом на жилье иногда бывает сложно найти квартиру на короткий срок, номер же в отеле стоит значительно дороже. Проживая в коливинге, вы можете работать в любое время дня и ночи — как вам удобнее. Самое важное, что стоимость аренды в коливинге примерно на 30 % ниже, чем стоимость аренды квартиры.

В зарубежных странах этот тип недвижимости появился не так давно, но пользуется огромной популярностью. Коливинги работают в Лондоне, Париже, Нью-Йорке, Берлине, Амстердаме, Сингапуре и даже в индийском Бангалоре. Желающие стать резидентами некоторых коливингов попадают сначала в списки ожидания и должны платить дополнительные деньги только за возможность там пожить, настолько это востребовано.

В нашей стране мода на кондо-отели и коливинги только набирает обороты. В Санкт-Петербурге и Москве уже действуют несколько кондо-отелей и мелких коливингов. В ближайшее время откроются новые. В 2023 году в Санкт-Петербурге предполагается открыть крупнейший в России коливинг. По мнению участников рынка, через несколько лет кондо-отели, апарт-отели и коливинги смогут серьезно потеснить в России собственников обычных арендных квартир, отняв у них определенную долю рынка.

Цены на апартаменты в кондо-отелях и коливингах сильно варьируются в зависимости от статуса самого комплекса, местоположения и дополнительных предоставляемых в нем услуг. Порог входа в нашей стране начинается от 3,5-4 млн руб. за небольшой номер, за границей этот порог в 2-2,5 раза выше.

Доходность кондо-отелей — от 10 % годовых в рублях. Что касается коливингов, то там доходность обещают до 17 % годовых в рублях. Необходимо также учесть, что собственник апартаментов оплачивает налог на недвижимость, доходы и, в случае необходимости, текущий ремонт.

Еще один новый формат инвестиций в недвижимость, который становится все более востребованным, — так называемые коллективные инвестиции в недвижимость, как правило коммерческую — торговые центры или помещения под продовольственные магазины и стрит-ретейл. Пионером этого направления в России можно назвать компанию Aktivo, основателем которой является известный немецкий инвестор Оскар Хартманн. Принцип действия очень простой: компания создает закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФ) для приобретения торгового центра, собирает пул частных инвесторов, затем инвесторы получают стабильный доход от арендных платежей, находящихся в торговом центре арендаторов. Доходность в среднем составляет 10-11 % годовых в рублях, минимальный порог входа может быть различным, но есть объекты, где он составляет всего несколько сот тысяч рублей. Весной этого года подобный фонд был также создан инвестиционной компанией «Альфа-Капитал», фонд приобрел ряд помещений для работы в них супермаркетов «Перекрёсток». Соответственно, инвесторы также получают доход от арендной платы этих супермаркетов. Среди минусов этого направления — отсутствие возможности у инвесторов заработать на росте стоимости недвижимости. Инвесторы получают доход только согласно количеству приобретенных паев. Удачи вам в ваших инвестициях!