Константин Ковалев: «Элитное жилье – это антиквариат»
Элитная недвижимость современной Москвы – это в первую очередь полная неразбериха в том, что же считать настоящей «элиткой». Предложение в сверхдорогом сегменте формируется как за счет объектов в историческом центре Москвы, так и за его пределами. Нередко можно встретить элитную высотку даже за пределами третьего транспортного кольца. О требованиях, которые предъявляют профессионалы к подлинно элитным домам, рассказал управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.
– Сейчас на рынке нередко можно встретить предложения купить квартиру в «настоящем элитном доме» всего за $3000 – 3500 за кв. м. С какой цифры должна начинаться стоимость квадратного метра в элитном доме?
– Рыночная цена элитного жилья должна начинаться с $4500. Я поясню почему. Пакет документов, необходимых, чтобы начать строительство в центре Москвы, в расчете на жилую площадь стоит около $3000 за кв. м, это для небольшого дома до 20 квартир. Добавим к этому себестоимость строительства квадратного метра элитного жилья – приблизительно $1500 и получим этот самый минимум – $4500. Это цифра, от которой можно отталкиваться и говорить, что вы приобрели квартиру в элитном доме. Если девелопер купил пакет документов за $500 и построил двухсотпятидесятиквартирного «гиганта», это не элитный дом. Даже если там будет система очистки воды или бассейн.
– Если учитывать, что средняя стоимость квадратного метра элитного жилья в центре составляет около $5000, а максимальная «зашкаливает» за $15 000, откуда берутся остальные, скажем, $10 000 анонсируемой цены?
– Это стоимость денег во времени и риск инвестора. Никто не будет вкладывать деньги в строительство, если оно будет приносить только 10%. Элитный сектор не отличается от остальных – застройщикам нужна соответствующая риску прибыль, пока рынок позволяет ее извлекать.
– В последнее время стало модно говорить о психологическом пределе «элитных цен», в том числе о его преодолении, когда квартиры в элитных домах стали продаваться по ценам больше $10 000 за кв.м. У покупателей «элитки» есть так называемый ценовой предел?
– Фраза «преодоление психологического барьера цены» скорее принадлежит застройщикам, нежели риэлтерам, которые всегда заинтересованы в самой рыночной цене. Действительно, некий «десятитысячный» барьер существовал. Сейчас ничего подобного нет. Стоимость элитного жилья начинается от $4500 и далее до бесконечности. Элитная недвижимость – это товар, которого на всех не хватит.
– Среди всех покупателей «элитки» много людей, готовых платить больше $10 000 за квадратный метр?
– Квартира в хорошем месте покупается по любой цене. Впрочем, порог, после которого покупателю становится неважно, сколько стоит квадратный метр, начинается как раз с $10 000. В этом случае стоимость квадратного метра, как правило, уходит на второй план. Определяющим вопросом становится общая сумма покупки. Приблизительно с цифры $3 млн за квартиру площадью 200 – 350 кв. м покупатели уже всерьез задумываются в пользу загородного дома, например в Жуковке, а не квартиры в центре Москвы.
– Какое элитное жилье пользуется повышенным спросом?
– Элитные квартиры площадью 130 – 240 кв. м и по цене $5 000 – 7 000 за кв. м. Они самые востребованные. Однако сейчас на рынке таких квартир очень немного.
– Изменилась структура предложения на рынке элитной недвижимости или требования покупателей?
– Рынок элитной недвижимости растет как и раньше. Выросли требования и стандарты строительства. Покупатели уже не понимают под элитным жильем Ленинский проспект, как это было пять лет назад. Цековские дома также перестали быть элитными. Клиенты стали более избирательными и осведомленными, переплачивать никто не хочет.
Кроме того, в последнее время появилось слишком много жилья под биркой «элитное». Элитная недвижимость современной Москвы – это в первую очередь полная неразбериха в том, что же считать настоящей «элиткой». Каждый застройщик стремится позиционировать свой объект как эксклюзивный. К сожалению, очень часто элитной недвижимостью называют все, что не подходит под категорию типовое жилье.
– Что же такое «элитное жилье»?
– Это антиквариат. Настоящий элитный дом, построенный в 2004 году, станет антиквариатом в 2054 году. Но это не значит, что, например, любая марка современной мебели в 2054 году будет считаться антиквариатом. Эти предметы станут просто старыми или старинными. Чтобы через 50 лет стул стал антиквариатом, его нужно купить сейчас хотя бы за $1500 – $2000, а лучше за $5000. Так же с элитным жильем.
Поэтому техническое оснащение жилого объекта не является достаточным условием для отнесения объекта к недвижимости той или иной категории. Это справедливо для коммерческой недвижимости, но не для жилых и тем более не для элитных объектов. Никакой связи между технологией и элитной недвижимостью нет.
«..Самые лучшие места центра разведаны многие десятилетия тому назад..»
– Какой же главный критерий элитной недвижимости как антиквариата?
– Элитное жилье – это непреходящая ценность. Поэтому здесь всегда актуальна классика жанра. Элитную недвижимость определяют три параметра – местоположение, местоположение и местоположение. Это самое главное.
Несмотря на то что советское время «изуродовало» центр Москвы, самые лучшие места центра разведаны многие десятилетия тому назад партийными боссами и иностранцами. Невероятно хорошо «стоят» так называемые цековские дома, которые держали пальму первенства по престижности вплоть до рубежа 1980 – 1990-х годов и до сих пор являются ориентирами для строительства близлежащих современных элитных особняков. Три-четыре дома вокруг них можно автоматически относить к элитным.
Иностранцы, например, также сразу разобрались, что самое лучшее место для дорогого жилья в Москве – это тихий центр. Уже в 1992 году экспаты начали целенаправленно скупать и арендовать квартиры в районе Патриарших прудов и Кропоткинской.
– Имеет ли смысл классифицировать элитное жилье?
– У нас в компании есть своя классификация, как у многих других компаний на этом рынке.
– На сегодняшний день в профессиональной среде игроков рынка недвижимости существует не менее десяти вариантов классификаций элитного жилья. Как вы считаете, реально ли создание единой классификации?
– Я думаю, что такая классификация будет не жизнеспособна. Можно классифицировать экологию, технические параметры, этажность и т.д. Но покупатель будет принимать решение по совершенно другим параметрам. На рынке «элитки» всегда много субъективных факторов – как у клиентов, так и у продавцов.
Самым объективным критерием для классификации «элитки» является местоположение. Про местоположение можно однозначно сказать, что столько-то домов от пересечения Сивцева вражека и Староконюшенного переулка будут класса «А». А вот здесь может быть только класс «Б+», потому что рядом социально неоднозначный Арбат. Далее, в сторону Хамовников – это класс «А», но только 5 – 7 домов, так как рядом шумная Остоженка, часть которой я бы отнес к классу «Б +».
«…Идеальный вариант элитной недвижимости – это реконструированный дом»
– На какие классы делят элитное жилье за границей?
– Там обходятся без классификации.
– У покупателей «элитки» за границей меньше амбиций?
– Не совсем так. Вся элитная недвижимость за рубежом – это здания, имеющие историческую ценность. В Москве «элитка» – в основном новостройки.
– В Европе элитное жилье – только старинные здания, в Америке – это небоскребы. Какие же дома считать элитными в Москве – новые или реконструированные?
– Я бы не стал отделять элитные новостройки от реконструированных зданий. Идеальный вариант элитной недвижимости – это реконструированный дом, с сохраненным фасадом, высокими потолками, без мансард, желательно с подземной стоянкой. Это вариант навеки. К сожалению, у нас слишком мало таких домов. В центре почти уже нет новых площадок под реконструкцию. В то же время программ по сносу и перестройке старинных особняков предостаточно.
– В чем причина? Казалось бы, старинный центр Москвы очень подходит для «элитной» реконструкции.
– Снести дом намного выгоднее, чем его реконструировать. Построить заново – это возможность возвести дом большей этажности, а значит, получить больше денег от продажи большего количества квадратных метров. Современный инвестор, как правило, так и поступает.
– Получается, что многоэтажный дом не может быть элитным, даже если он построен в хорошем месте?
– Во многом это зависит от количества этажей. Во-первых, хорошее место – это центр, где многоэтажный дом построить нельзя. Во-вторых, элитный дом всегда малоквартирный.
– А пентхаус относится к категории элитного жилья?
– Помните строки из объявлений в газетах: «первый и последний не предлагать» (смеется). Странно, что пентхаусы стали элитными в Москве так стремительно. Впрочем, пентхаус – это в первую очередь очень индивидуальная вещь, а значит, имеет право считаться элитной недвижимостью.
«…Столичный рынок элитной недвижимости пока еще восточный»
– Многие участники рынка упорно говорят о формировании элитных районов в Москве. Где находятся такие районы?
– Индекс повышения стоимости жилья идет по часовой стрелке. Так же будет расти привлекательность районов от Остоженки по часовой стрелке до Замоскворечья. Вообще комплексная элитная застройка очень перспективна, особенно в Замоскворечье и на Чистых прудах. Там можно построить действительно элитные квартиры.
– Есть еще новая неосвоенная ниша в секторе элитного жилья?
– Многоквартирное элитное жилье за городом.
– По вашему мнению, сейчас на рынке элитного жилья много инвестиционных покупок?
– Достаточно, но меньше, чем в сегментах бизнес- и эконом-класса. Клиенты элитного рынка, как правило, покупают не первую свою квартиру. Наши покупатели – либо чиновники, либо успешные бизнесмены. У этой категории клиентов всегда есть недвижимость. Поэтому никто из них, прочитав статью о возможном падении рынка, не побежит продавать квартиру.
– На рынке «элитки» бывают неудачные проекты?
– Есть, но они обычно не анонсируются и связаны с неудачно выбранным местоположением. Однако в прошлом году рост цен на элитную недвижимость был таков, что даже самые неудачные квартиры были распроданы по высоким ценам.
– Были ли прецеденты, когда жилье, ранее позиционировавшееся как элитное, уценивали?
– Уценивали вряд ли. Такие вопросы решаются с помощью торга. Неудачным является проект с точки зрения покупателя. Если продавец «с ходу» готов снизить цену на 10%, вполне возможно, что у объекта есть какие-то проблемы. Адекватным торгом в прошлом году было $50 с кв. м при цене $5000 – 7000 за кв. м, $100 с кв. м – крайне редко.
– А за границей тоже торгуются, покупая квартиру за миллион долларов?
– На западе в торг вкладывается стоимость ипотечного кредита. Вообще там не с кем торговаться, потому что в отличие от Москвы вы не увидите продавца. У нас в покупке участвуют все возможные стороны.
– То есть у нас более очеловеченный рынок?
– Я бы сказал, более восточный, даже базарный, что плохо, поскольку говорит о его недоразвитости.
– Что такое развитый рынок?
– Когда продавец приходит к риэлтеру с желанием продать квартиру с четкими критериями, а не мечтами и пожеланиями. В России в конечных переговорах участвует и застройщик, и риэлтер, в то время как каждый из них должен быть профессионалом именно в своей сфере.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
