Мой дом — моя ипотека: россиян отчетливо потянуло к земле и своему дому
Фото: 123rf.com / Legion-Media
На наших глазах произошла тихая революция: по итогам 2023 года более половины введенного в строй жилья пришлось на индивидуальное жилищное строительство. Россиян отчетливо потянуло к земле и своему дому. Прямое подтверждение этому и рекордный рост выдачи ипотеки на загородную недвижимость. Казалось бы, найден «философский камень» девелопмента, который даст рынку жилья стопроцентную стабильность. Перспектива велика, однако не абсолютна.
Призрак индивидуализма
Россия возвращается к образу малоэтажной страны. В 2023 году было построено 58,68 млн м2 загородного жилья. Спрос на ИЖС, считают эксперты, обусловлен несколькими причинами: первая — жить в своем доме удобно и комфортно: места больше, соседи дальше, экология лучше. Привлекательности формату добавляет доступность, особенно когда речь идет не о ближайшем Подмосковье. «В начале этого года средняя стоимость квадратного метра в квартирах на первичном рынке составляла в среднем по стране 150 тысяч, на вторичном — 100 тысяч рублей, а для ИЖС — 50 тысяч рублей. Таким образом, дом на три-четыре спальни сопоставим по цене с двухкомнатной квартирой», — говорит президент AREA Ирина Жарова-Райт.
Почувствовав смену настроений потребителей, застройщики и банки поспешили предложить льготные ипотечные программы. И наплыв покупателей не заставил себя ждать: по оценкам института жилищного развития «Дом.РФ», с января по май выдачи таких кредитов выросли более чем в 2,2 раза.
В ФСК Family (входит в Группу компаний ФСК) подсчитали, что за первые шесть месяцев текущего года доля ипотечных сделок на ИЖС и малоэтажное жилье составила 90,5%. Половина кредитов выдавалась по программам семейной ипотеки, еще 21% и 25% сделок пришлись на IТ-ипотеку и госпрограмму соответственно.
С 1 июля «всеобщая» льготная ипотека была отменена, и, по прогнозам аналитиков, рынок может потерять до 20%. Однако оставшиеся адресные программы, несмотря на изменившиеся условия, актуальны: «Льготная ипотека», «Семейная ипотека», «Сельская ипотека», «Дальневосточная и арктическая ипотека», «IT-ипотека», «Ипотека на новых территориях» и другие.
Уже в начале августа банк «ДОМ.РФ» отчитался, что с начала действия новых условий заключил по обновленной «Семейной ипотеке» около 60 кредитных договоров на частное домостроение в объеме 340 млн рублей. По словам вице-президента банка«ДОМ.РФ» Кирилла Варенцова, госпрограмма для семей с детьми стала одним из драйверов спроса на ИЖС: доля заявок на частные дома по «Семейной ипотеке» после изменения ее условий выросла почти до 38% против 20% в прошлом году.
Стабильность спроса на ипотеку в ИЖС-сегменте, пусть и с корректировками, подтверждают все опрошенные эксперты. По мнению генерального директора «Ricci. Жилая недвижимость» Екатерины Ломтевой, завершение ипотеки с господдержкой охладило спрос, но заемщики продолжат пользоваться другими доступными программами. «Мы наблюдали активный интерес со стороны IT-специалистов, однако сегодня условия обновились — по адресной программе они могут рассчитывать на ставки от 6% и лимит по кредиту от 9 млн рублей на покупку во всех городах России, кроме Москвы и Санкт-Петербурга».
Еще один фактор, подстегивающий продажи, — оформление ипотеки на строительство жилого дома с подрядчиком. В таком случае, как отмечает Ирина Жарова-Райт, не требуется дополнительное обеспечение или участие попечителя — роль залога играет сам участок.
«Если в прошлом году строящиеся дома занимали 64% в заявках, сейчас, с внедрением „безопасной ипотеки“ с эскроу, — уже 70%. Первые сделки с эскроу по программе проведены в Краснодаре, Казани, Самаре, Уфе и Челябинске», — отметил Кирилл Варенцов.
Застройщика в свою очередь стимулирует работать в таком формате возможность получить льготу на присоединение к электросетям, бесплатно подвести газовые и тепловые сети к участку.
Виды на домик
Средняя сумма кредита по ИЖС в августе 2024 года составила 10,8 млн рублей, тогда как в прошлом году этот показатель был равен 12 млн рублей. Снижение связано с уменьшением максимальной суммы кредита по госпрограммам и увеличением процентных ставок по стандартным условиям. По данным аналитиков AREA, которые базируют свои расчеты на основе данных банков, в 2024 году по спросу на ипотеку на ИЖС уверенно лидирует Московский регион с объемом сделок более чем на 2 млрд рублей. За ним следует Краснодарский край и Республика Татарстан. «Активны сегодня Самарская и Ростовская, Нижегородская и Ленинградская области, отдельно стоит обратить внимание на пригороды Екатеринбурга и Перми», — отмечает Ирина Жарова-Райт.
Метр дегтя
При всем потоке позитива есть и сдержанные мнения. Так, директор департамента маркетинга ФСК Family Екатерина Коган напоминает, что официальные 58 млн введенного ИЖС по итогам прошлого года — не тот показатель, по которому можно судить о динамике сегмента.
«По экспертной оценке, больше половины из введенного ИЖС — старые постройки, вернее — не старые, а долгострои… Их начали строить в далеком 2004-м, сейчас достроили и решили поставить на кадастровый учет», — напоминает Екатерина Коган.Также на первичном рынке, продолжает эксперт, есть большой сегмент хоумбилдеров, которые на имеющийся земельный участок ставят свои дома, и эти продажи отследить практически невозможно, есть продажа земли без подряда, которая на текущий момент составляет около 45% в структуре спроса на загородном рынке.
Еще один фактор, влияющий на рыночные показатели, — выход на загородный рынок крупных городских застройщиков. Им, отмечает владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate, член AREA Виктор Садыгов, этот сегмент интересен на фоне ограниченности земельных участков в той же Москве. «Безусловно ипотека, экскроу-счета, готовность банков кредитовать типовые продукты добавляют импульс. Однако не нужно забывать о высокой ключевой ставке, непрогнозируемых условиях, в которых нужно просчитать проект на несколько лет, низкую покупательскую способность населения в целом по стране». Эти факторы, считает эксперт, указывают на то, что революция и прорыв все-таки случились где-то на бумаге, а не на бескрайних просторах.
Фото: 123rf.com / Legion-MediaЛучше меньше, да в один этаж
«Ипотечная» загородная жизнь повлияла и на сам продукт. По данным ФСК Family, 60% спроса в массовом сегменте сегодня составляют дома до 100 м2. Востребованы одноэтажные дома, они наиболее практичны.
«Тренд к уменьшению площади недвижимости наблюдается на рынке ИЖС с 2023 года. Уже ни в одном сегменте рынка покупатель не готов переплачивать за лишнее пространство, к тому же оно влечет за собой дополнительные расходы по эксплуатации (это касается и участков). Кроме того, на отделку нужно в два раза больше денег, чем на стройку. В фокусе сегодня дома площадью 150 м2. Важны: правильные планировки, инженерия», — считает Ирина Жарова-Райт.
Еще один тренд — загородные поселки переформатируются в современные жилые комплексы ИЖС, которые должны иметь большую прогулочную и хорошо благоустроенную рекреационную зоны. Обязательно наличие школы, детского сада и поликлиники или хотя бы кабинета врача.
Напечатанная усадьба
Среди трендов можно назвать и появление типовых продуктов — модульного строительства. Домокомплект собирается на фундаменте в течение двух-трех дней, параллельно идут заказы на комплектующие: окна, двери, теплоснабжение водоснабжение и т. д. «В целом дом можно построить за 45 суток и поставить на кадастровый учет», — уверен председатель комитета РСС по малоэтажному строительству, руководитель экспертного совета комиссии по ИЖС ОС Минстроя Константин Пороцкий. Плюс и в том, что индустриальное домостроение позволяет оптимизировать производственные и строительные затраты. Все это повод говорить об экономии средств, однако стоимость таких домов в любом случае не будет существенно ниже, чем у дома, строящегося обычным способом, так как при создании малоэтажного жилого комплекса в себестоимость квадратного метра также закладываются места общего пользования, благоустройство, дороги, тротуары, инженерные сети, и эти затраты составляют до 30% от всех остальных затрат.
За последние три года, считает Виктор Садыгов, «выстрелило» каркасное строительство, что, по мнению эксперта, объясняется и более низкой ценой, и более короткими сроками возведения домов. «Модульное строительство может себе позволить застройщик, которого в свою очередь кредитует банк. И вот в этом случае проверка технологии и анализ рисков будут настолько тщательными, что обезопасят конечного потребителя. И, надеюсь, избавит рынок от продуктов, которые спустя годы продемонстрируют уйму скрытых проблем», — говорит Виктор Садыгов.
И все же, по мнению эксперта, если у людей есть средства — они всегда будут доверять проверенным технологиям и материалам. Мало кто способен сегодня брать на себя непомерный кредит ради эксперимента.
Пока до массового применения далеко и технологии печати домов на 3D-принтерах. По мнению Ирины Жаровой-Райт, это связано с несколькими проблемами. Первая — самая прозаическая: подъездные дороги к участкам в большинстве поселков узкие, а кран дорог и громоздок, а без этого модуль не установишь. Вторая и, скорее всего, основная — возведение стен составляет менее 5–7% от общей стоимости дома с отделкой и инженерными системами. Бюджет зависит еще и от фундамента: например, если ставить газобетон на винтовые сваи, то затраты составят до 10%.
3D-печать еще не скоро заменит традиционные способы строительства. Но дома, которые создаются в качестве эксперимента, удивляют дизайном и скоростью возведения — около двух недель. Фото: Guido Kirchner / DPA / Global Look PressВажно и отношение. «Пользователь пока воспринимает 3D-печатные дома как что-то временное, а себе хочет домик Наф-Нафа из кирпича и с крепкими дверями или „каркасник“. А 3D-дома пока интересны незначительному количеству заказчиков, которые хотят отличаться от соседей уникальным внешним видом своего жилища, типа дом-„слон“ или дом-„трактор“», — говорит Ирина Жарова-Райт.
Хотя есть и плюсы. Эксперт рассказывает о резиденте Сколково из Орловской области, который изготавливает жилые модули из композитов и легких бетонных смесей с помощью строительного 3D-принтера. Сейчас печать модуля площадью 40 м2 занимает 7 часов, и в стандартной комплектации модуль поставляется оборудованным всем необходимым для проживания, включая мебель и бытовую технику. Но пока, говорит Ирина Жарова-Райт, не хватает данных, чтобы говорить о массовом спросе в сегменте ИЖС.
С точки зрения эстетики, считает эксперт, за 3D-печатными модулями стоит большое будущее. Многих впечатляет проект Gensler, Thornton Tomasetti, Syska Hennessy, WinSun в ОАЭ, которые реализовали первый в мире проект офисного здания площадью 250 м2, напечатанного на 3D-принтере. Он был создан всего за две недели на территории комплекса Emirates Towers. Белоснежное здание футуристического вида было напечатано путем экструзии цементной смеси слой за слоем, и оно поражает именно визуально. Так что ориентиры для дома мечты есть.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
