Депозитно-бриллиантовый дым
Фото: Petrov Sergey / news.ru / Global Look Press
Основатель telegram-канала Angry Bonds Дмитрий Адамидов — о том, почему огромный объем средств на депозитах россиян не способен перевернуть рынок недвижимости.
«У меня есть цифра, которую мы недавно посчитали, которая в некотором смысле может быть шокирующей. Все вы знаете про проблемы девелоперов — льготная ипотека и все прочее. Есть следующая цифра, что весь объем непроданного строящегося жилья в России можно купить за процентный доход по вкладам населения за один год. Не надо тратить вклады, достаточно потратить только проценты».
— Руководитель центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников, 2025 год
«Ипполит Матвеевич оглянулся. По темным углам зачумленной дворницкой вспыхивал и дрожал изумрудный весенний свет. Бриллиантовый дым держался под потолком. Жемчужные бусы катились по столу и прыгали по полу. Драгоценный мираж потрясал комнату».
— Илья Ильф, Евгений Петров, «Двенадцать стульев», 1927 год
Между приведенными цитатами расстояние почти в столетие, но, как по мне, чем-то они неуловимо похожи. Скорее всего, общим настроением, ожиданием чуда. Но, к сожалению, приходится тут выступить в роли записного зануды или, как теперь говорят, «душнилы».
Огромный объем депозитов вряд ли способен перевернуть наш рынок.
Основных причин две.
Первая — распределение депозитов по держателям. Агентство по страхованию вкладов любезно предоставляет нам данные о распределении вкладов.
Как видно, 95,5 % — это депозиты до 1 млн рублей, на который в крупном городе можно купить примерно ничего, а в сельской местности — в лучшем случае деревянный домик «6 на 6» постройки 1980-х годов с удобствами во дворе.
Более того, если посчитать общее количество людей, у которых есть какие-либо депозиты, то это окажется 4,5 % населения. Так что выкупить всю недвижимость у девелоперов могут «не только лишь все». А те, кто могут, вряд ли будут это делать, потому что у них жилищный вопрос давно решен.
Вторая причина — это специфика регулирования сферы недвижимости. Даже если предположить, что 0,1 % наиболее крупных держателей депозитов договорились и решили вложить средства в жилую недвижимость с целью ее последующей сдачи в аренду, то они бы столкнулись с кучей различных «сюрпризов», которые бы очень быстро и практически навсегда отбили бы у большинства из них охоту к подобным инвестициям. И дело тут не только в том, что рентная доходность вложений в недвижимость составляет 4–6 % против доходности по депозитам в 18–22 %. В конце концов, либо ставки в ближайшие годы упадут, либо инфляция вырастет и доходности так или иначе сблизятся. Проблема не в том, чтобы купить недвижимость, а в том, что с ней потом делать.
Во-первых, это сразу перестает быть пассивными инвестициями. Даже приобретая апартаменты с последующей передачей их оператору для сдачи в аренду, инвестор принимает предпринимательский риск: начиная от внезапных и трудно объяснимых с логической точки зрения изменений в законодательстве (например, сдавать апартаменты посуточно без получения гостиничной классификации нельзя, но на долгий срок — можно) и заканчивая, пардон, проблемой выведения клопов.
Если к вам, не дай бог, в вашу сдаваемую квартиру пришли клопы от соседей, которые пользуются своей квартирой по договору социального найма и при этом не содержат помещение в надлежащем состоянии, то судиться вам придется не с соседями, а с городом или муниципалитетом, владеющим этой квартирой. Что долго, трудно и муторно. При этом заставить привести в порядок свое жилище вы таких соседей по факту не можете.
Хорошим решением проблемы были бы продажа дома целиком и организация арендного бизнеса по аналогии с дореволюционными «доходными домами». Но, во-первых, это не очень выгодно девелоперу, а во-вторых, подобные крупные сделки, скорее всего, должны будут финансировать банки, которым тоже не слишком нравится, когда на одном заемщике сконцентрирован слишком крупный риск. Эскроу-счета и проще, и понятнее.
Иными словами, в настоящее время нет ни одной реальной предпосылки для того, чтобы средства из депозитов всерьез пошли на рынок недвижимости. Тем более при нынешних заградительных ставках по ипотеке.
Хотя недвижимость покупали, покупают и будут покупать. Но как показывает статистика, это происходит главным образом в дорогих сегментах: элит- и бизнес-класс. Коллеги из дружественного telegram-канала отмечают:
«Вы не поверите, но средний фактический ценник метра перевалил за 470 тыс. рублей в Москве, а вот область даже до 200 тыс. рублей с метра не может доползти. Поэтому хочешь жить в столице — придется заплатить в 2,5 раза больше, чем в области, или на 148 % больше. Кажется, что это очень солидный разрыв, учитывая, что минимальные значения достигались в 2022 году, когда разница составляла минимально 104–106 %, то есть дороже всего в 2 раза».
Перед нами свидетельство того факта, что как раз 0,1 % наиболее богатых «депозитчиков» часть средств инвестируют в тот самый «бетон». В целом все, кто мог и кто хотел, все уже купили. А у кого нет денег, тот ждет послаблений по ипотеке. Иного пути оживления рынка недвижимости, вероятнее всего, нет.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
