Новое наступление на Москву
На московском рынке недвижимости готовится переворот. Государственный комитет по строительству готовит официальный документ о создании в больших городах специальных зон, которые будут находиться в ведении исключительно федеральной власти. Весьма вероятно, что президентская администрация завершит подготовку проекта указа еще до конца этого года. Первой и главной жертвой Госстроя станет московский мэр Юрий Лужков, который может потерять контроль над значительной частью столичного строительного комплекса.
Номинально инициатива Госстроя сводится к тому, что мэры больших городов должны будут получать разрешение от федерального правительства на осуществление любого проекта на территории особых зон. По существу же дело касается в основном крупных городов - Москвы и Петербурга. Большинство других городов России строительными проектами практически не затронуты, так что их мэрам глубоко наплевать, кто будет контролировать их стройки.
Если проект документа станет президентским указом, примерно треть общей площади самой разной московской недвижимости (имеется в виду прежде всего ее нежилой фонд) выйдет из-под контроля правительства Москвы. В результате московской команде придется внести ряд существенных коррективов в разработанный ранее Генеральный план развития Москвы до 2020 года.
В настоящее время в ведении федерального правительства находится не так уж много объектов. Это территории, прилегающие к Белому дому на Краснопресненской набережной, Кремлю, Всероссийскому выставочному центру, военным базам и строениям федеральных ведомств, включая МГУ. По словам одного из авторов нынешнего генплана - депутата Московской городской Думы Владимира Посучина, "пространство, занимаемое федеральной собственностью, составляет менее 5% территории Москвы". Однако, по утверждению автора революционного проекта - заместителя председателя Госстроя Николая Маслова, после принятия законопроекта доля Федерации резко увеличится - до 30%. Кусок московской территории, на который замахнулся Госстрой, выступающий в качестве представителя интересов федеральной власти, поистине огромен. Его измерение вполне согласуется с масштабностью мысли, свойственной г-ну Маслову, который, напомним, является одним из создателей АО "Мосприватизация" и хорошо осведомлен о кухне московского строительного комплекса.
Многие участники рынка недвижимости сомневаются в жизнеспособности планов Госстроя. Как заметил один из крупных московских руководителей, их позиция сводится к следующему: "Госстрою столько съесть не дадут". Однако вполне возможно, что московские чиновники, избалованные ельцинскими временами, переоценивают собственные силы. В последнее время Госстрой резко набирает политический вес. Так, этой организации удалось получить такой внушительный проект, как реконструкция Останкинской телебашни. В то же время и операторы, и аналитики рынка сходятся в том, что происходящее - явная попытка ограничить влияние лужковской команды на столичный рынок недвижимости.
Предложения Госстроя - это уже не первый шаг федерального центра против московского мэра. Еще осенью этого года Государственной Думой было принято постановление "О разграничении государственной собственности в РФ". Этот документ приостанавливает передачу субъектам Федерации какой-либо собственности, вплоть до момента принятия специального закона, который определит механизм и критерии соответствующих решений. Но что еще важнее - с этого документа начался процесс инвентаризации собственности федерального центра.
Если учесть, что передача многих объектов федеральной собственности в ведение московских властей в 1992 - 1998 годах проходила в ситуации полной правовой неразберихи, можно только догадываться о масштабах предстоящего передела. Классическая ситуация подобного рода сложилась с московскими вузами. По идее их здания и земля являются федеральной собственностью. Однако союз ректоров (некая организация с не вполне понятным статусом) активно сотрудничает с имущественно-земельным комплексом правительства Москвы. Более того, эта организация недавно получила добро на разработку некой инвестиционной программы поддержки отечественной науки и образования, охватывающей более полутора сотен объектов недвижимости.
Готовящееся нововведение опасно для московских властей еще и потому, что у федерального центра теперь появляется простой, но очень действенный механизм приостановки любого крупного столичного строительства. "Представьте себе, - говорит удрученный московский чиновник, - у нас возводится большой и перспективный офисный центр. Рядом стоит какое-нибудь ХОЗУ силового ведомства. До поры до времени о нем никто не знает, а потом раз - выясняется, что стройку надо было согласовывать. Ну и что, спрашивается, нам делать?"
Этим вопросом уже озаботились некоторые крупные московские застройщики, которые уже вложились в девелоперские проекты недалеко от объектов федеральной собственности. Классический пример - компания "Кейстоун", строящая комплекс "Царев сад" на Софийской набережной. Один из элементов стройки - центр "Кокоревский двор". Для реализации проекта необходимо снести ряд старых построек. По слухам, для этого московское правительство даже готовило специальное постановление. Но проблема в том, что старые здания принадлежат Министерству транспорта и Министерству обороны. То есть после инвентаризации эти дома приобретут статус федеральных объектов. Судьба "Царева сада" оказывается не вполне понятной, поскольку федеральные власти хотят построить в этом же месте парламентский центр. Само руководство компании "Кейстоун" ведет себя максимально дипломатично. Владимир Неретин, курирующий этот проект в компании "Кейстоун", признал, что его фирму очень волнует проблема "Кокоревского двора", и выразил надежду, что дело не примет конфронтационного характера: "Насколько я могу предположить, это спор между федеральным и городским правительствами. Мы подчинимся любому решению, которое будет принято на высшем уровне".
Такая же проблема стоит еще перед несколькими московскими строительными компаниями. Потери из-за конфликта московских и федеральных властей могут измеряться десятками миллионов долларов и вызывать сокращение девелоперских проектов. В ситуации правовой неопределенности более активно начинают вести себя новые игроки, которые теперь могут влезть в существующие инвестиционные проекты.
Похоже, что московские власти вполне четко осознают масштабы вероятных проблем. Как и любая революция, нынешнее федеральное наступление на московскую недвижимость нельзя назвать вполне легитимным. Это довольно тонко подметил глава Московской Думы Владимир Платонов, обративший внимание на столичный статус Москвы. "Существует закон о специальном статусе Москвы. Если вы хотите иметь землю или недвижимость в Москве, вы можете либо арендовать их, либо купить. Все, что не вписывается в рамки этого проверенного временем метода приобретения собственности, не только неконституционно, но и является вопиющим нарушением закона", - заявил московский спикер.
Еще более жестко высказался главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, заявивший, что "основная концепция генерального плана останется прежней, а любые намеки или публикации, цель которых опровергнуть это, являются, мягко говоря, некорректными". С тем, что генплан может остаться таким же, видимо, федеральные чиновники спорить не станут. Они просто сами возьмутся за его выполнение. Недвижимостью надо заниматься, а не архитектурным PR. И федеральные власти это, кажется, поняли.
БИТВУ ЗА ДОХОДЫ МОСКВА ПРОИГРАЛА
После одержанной год назад политической победы над Юрием Лужковым президент Путин и его правительство не стали "мстить" главному олигарху из числа губернаторов. Тем более что он потратил изрядное количество сил на выражение своей готовности сотрудничать с новой властью. Была избрана совершенно другая тактика. В результате планомерных действий федеральной власти из-под ног Лужкова постепенно уходит почва - налоговая база. Вроде бы ничего специфического в отношении недавнего соперника не предпринимается: Москва страдает наравне с другими регионами-донорами. Но от этого вряд ли легче. Смерть губернаторской вольнице уготована долгая и мучительная. Москве особенно непривычно и тяжело смирять аппетиты, сокращать финансирование затратных городских программ, напряженно собирать валявшиеся раньше под ногами бюджетные доходы. А говорить, что по Конституции средства федерального и региональных бюджетов должны находиться в пропорции 50:50, уже поздно - вторая часть Налогового кодекса принята, и теперь доля региональных бюджетов едва дотянет до 35% в консолидированном.
Даже вроде бы нейтральная по отношению к Москве мера - введение единой ставки подоходного налога - приведет, по расчетам московского УМНС, к потере в будущем году 8 млрд руб. Вводя единую ставку в 13%, правительство исходило из расчета, что по России средняя ставка сбора налога составляет 12,7% - почти все платили по минимальной ставке. Однако в Москве средняя ставка, по которой платится этот налог, составляет 17%, и в будущем году Москва рассчитывала получить от подоходного налога более 30 млрд руб. Теперь же ставка снизится, а в увеличение декларируемых доходов трезвые московские налоговики не верят.
Перечень потерь довольно внушителен. Весь НДС пойдет в федеральный бюджет. Не будет возможности устанавливать льготы по акцизам, налогу на прибыль и подоходному налогу. Число местных налогов снижено до пяти: муниципальный налог с предельной ставкой 5%, земельный налог, налог на рекламу, на вмененный доход для малых предпринимателей и на имущество физлиц. Отменены налог на жилищный фонд и соцкультобъекты, а также дорожные сборы. Увеличение регионального и введение муниципального налога на прибыль эти потери не компенсирует, особенно потери регионов-доноров. Недавно Лужкову пришлось отказаться даже от сбора за прописку. Прежде желающие прописаться должны были заплатить сбор в размере 5000 МРОТ (около $15 тыс.); граждане России - в 10 раз меньше. Теперь же Лужков внес в Мосгордуму законопроект об отмене сбора.
Дефицит доходов ощущается столь сильно, что Москва пошла даже на введение налога на вмененный доход (спустя два года после принятия соответствующего закона на федеральном уровне).Ставка составит 5%, привлечь за 2001 год планируется 2 млрд руб. До такого же уровня подняли ставку налога с продаж. Однако это снимает проблему только на пару лет: правительство собирается в принципе отменить прямые налоги, второй этап налоговой реформы начнется с полной отмены налогов с оборота. В то же время расходные полномочия региональных бюджетов пока особо не сокращались, а вопрос о новых доходных источниках Минфин согласен рассмотреть только через год.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
