Обманутые дольщики 2.0: чем опасен отказ от старой системы эскроу-счетов в строительстве
Фото: Владимир Федоренко / РИА Новости
На фоне санкций, введенных Западом против России, застройщики вновь подняли тему эскроу-счетов. Девелоперы просят профильные министерства и ведомства начать открывать им доступ к деньгам дольщиков поэтапно, а не после завершения строительства. В Госдуме этой идее противятся, эксперты говорят, что она не понравится и банкам, которые могут разориться с появлением новых обманутых дольщиков. Однако девелоперам, стоимость строительства у которых неуклонно растет, действительно приходится нелегко.
О просьбе застройщиков, стремящихся облегчить свое положение в санкционные времена, узнал «Коммерсант». По данным газеты, с новой инициативой к властям обратился Алексей Круковский, владелец девелопера «Брусника». Он написал письмо вице-премьеру Марату Хуснуллину, главе Минстроя Иреку Файзуллину, а также Леониду Казинцу, возглавляющему Национальное объединение застройщиков жилья.
В письме застройщик просить разрешить поэтапное раскрытие эскроу-счетов в рамках господдержки строительной индустрии. «Брусника» хочет, чтобы доступ к ним открывался по мере достижения определенной степени готовности объекта. При этом банкам предлагают начислять проценты на остаток на счетах.
Другие детали инициативы пока неизвестны. Минстрой и Хуснуллин еще не комментировали это предложение, однако Казинец, который также владеет девелопером «Баркли», его поддержал. По его словам, эта инициатива полезна для отрасли, «но вряд ли это устроит банки».
Закон о переходе российских застройщиков на эскроу-счета вступил в силу летом 2019 года. Такие счета ввели в стране по указанию президента Владимира Путина, который потребовал снизить риски для покупателей квартир в новых домах. Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги лежат до выполнения обязательств. Средства покупателей жилья сначала отправляются на эскроу-счет, а застройщик может забрать их, лишь когда выполнит условия, прописанные в договоре.
Смысл этого механизма — избежать появления новых обманутых дольщиков. Деньги покупателя на счете замораживаются после регистрации договора участия в долевом строительстве и размораживаются в момент регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. Если застройщик не смог завершить строительство, уплаченная сумма возвращается покупателю. Само строительство ведется за счет проектного финансирования (то есть на кредитные деньги).
В начале мая 2022 года, по данным информсистемы «Наш.Дом.РФ», из 95 млн кв. м строящегося в России жилья 78 млн кв. м возводились с использованием счетов эскроу. В прошлом году объем средств на них, по подсчетам ЦБ, превышал 3 трлн рублей.
Что думают девелоперы
Сами представители отрасли к инициативе «Брусники» относятся по-разному. В ГК «Инград» журналу «Компания» сказали, что с момента вступления нового закона в силу девелоперы действительно испытывают дефицит денег на расчетных счетах.
«Кредитное банковское финансирование у застройщиков есть, при этом оно покрывает не все виды платежей и потребностей крупного девелоперского холдинга. Все чаще девелоперы испытывают дефицит средств на расчетных счетах, которые можно направить на покупку новых площадок, предпроектные расходы на ранней стадии, а также на подготовку разрешительной документации в тот период, когда банк еще не кредитует проект», — заявила вице-президент по финансам ГК «Инград» Марина Заболотнева.
По ее словам, поэтапное раскрытие эскроу могло бы помочь девелоперам с этими расходами. Эксперт добавила, что это нововведение обсуждается уже не первый год, однако пока идея так и не нашла поддержки на законодательном уровне.
Застройщики ГК «Пионер» и «Донстрой» отказались комментировать «Компании» эту тему. В ГК «Гранель» говорят, что нововведение простимулировало бы компании строить быстрее, но вместе с тем оно может привести «к размытию ответственности застройщиков», пишет «Коммерсант».
«Что касается процентов по счетам эскроу, то наличие денег на этих счетах уже снижает процентную нагрузку по проектному финансированию для девелопера. Снижается процент по кредиту. Деньги на эскроу служат обеспечением нашего проектного финансирования», — добавила Заболотнева из ГК «Инград».
Помощь бизнесу с кучей «но»
Сейчас застройщики всеми силами стремятся снизить свою кредитную нагрузку, сказала вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) Ирина Радченко. «Проектное финансирование ввиду повышения ключевой ставки стоит очень дорого. Ставка по таким кредитам сейчас составляет около 16%», — сказала эксперт.
По ее словам, ситуация в строительстве сегодня усугубилась: спрос на жилье обвалился, новых клиентов у девелоперов нет, при этом объекты достраивать необходимо. «В таком случае нужно влезать в еще большую кабалу и брать новые деньги у банка либо требовать раскрытия эскроу-счетов», — говорит Радченко.
С сегодняшним кризисом просьбы застройщиков совершенно не связаны, поспорил гендиректор ООО «Инвестиционные технологии» Дмитрий Котровский. Он напомнил, что девелоперы еще на этапе разработки закона предлагали привязываться в выдаче им средств к определенной стадии готовности объектов.
«Схема с эскроу-счетами идеальна, когда экономика и спрос стабильны, — пояснил эксперт. — Тогда застройщик продает жилье быстро, не выбиваясь из графика, и может снизить процентную ставку по кредиту в банке почти до 0%, но, когда дела с продажами идут плохо, ситуация складывается по-другому».
По словам Котровского, инициативу застройщиков сейчас нужно поддержать, учитывая то, что «на проект они выходят с одной ценой», а строительные материалы продолжают дорожать. Кроме того, нестабильны и рубль, и логистика.
До введения эскроу-счетов в России «плодились обманутые дольщики», но при новой системе не появилось ни одного, сказал независимый эксперт рынка недвижимости Никита Журавлев. «Поэтому с точки зрения безопасности поэтапно раскрывать такие счета нельзя, но с точки зрения экономики для застройщиков это сверхнеобходимость. Сегодня ты получил миллиард рублей, а через три года эти средства на твоем эскроу-счете превратятся в 500 млн рублей, а значит, это можно считать убытком», — сказал он.
Эксперты говорят, что инициативе застройщиков будут активно сопротивляться банки, которые несут ответственность за деньги на эскроу-счете и могут разориться, возвращая их потенциальным обманутым дольщикам. «Если не подстелить соломку для банков, все может рухнуть. Тогда, помимо обманутых дольщиков, получим еще и обманутых вкладчиков», — предупредила Радченко.
В Госдуме идею девелоперов тоже не поддерживают — так, депутат от КПРФ Николай Арефьев призвал не идти у застройщиков на поводу.
«Эскроу-счета придумали не для того, чтобы их раскрывать, а чтобы обезопасить вкладчиков от неправомерных действий застройщиков. Если застройщик не уверен в себе, своих силах и возможностях, то он не должен заниматься строительством. Пусть отойдет в сторону и работает в другой отрасли», — заключил он.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
