Офисы сдаются своим
Сдача в аренду офисных площадей в последние два года была едва ли не самым трудным занятием для операторов рынка недвижимости. В этом секторе самое широкое предложение качественной недвижимости, но спрос на нее, резко сократившийся осенью 1998 года, начинает потихоньку восстанавливаться только сейчас.
Оживление рынка
Если до сих пор активность арендаторов выражалась главным образом в переездах с места на место по мере снижения ставок аренды, то в нынешнем году ситуация изменилась. По данным риэлтерской компании Colliers-HIB, количество сделок с офисными площадями во второй половине года по сравнению с его началом увеличилось на 24%. Впервые за весь послекризисный период повысились (пусть и незначительно - в среднем на 8%) ставки аренды офисных площадей. И хотя максимальная на сегодня стоимость аренды составляет $600 за 1 кв. м в год (в эту сумму включены и операционные расходы), а дальнейшего роста ставок никто не ожидает, наметившиеся сдвиги оцениваются операторами офисного рынка с большим оптимизмом.
Дело не только в изменении показателей рынка как таковых. Кризис разразился в тот момент, когда на рынке должны были появиться бизнес-центры, рассчитанные на светлое будущее. Завершение их строительства (а это сотни тысяч квадратных метров) планировалось на 1998 - 1999 годы. Но задействованными эти площади оказались только сейчас.
К примеру, одним из наиболее крупных поставщиков офисных площадей сейчас оказалась компания Capital Group, которая два года назад вела сразу четыре офисных проекта. В одно из самых больших зданий Capital Group по Пятницкой, 69, въехала компания "Славнефть". Она заняла сразу 13 600 кв. м, и эта сделка стала крупнейшей за первое полугодие. В качестве других примеров можно назвать переезд компании "Ренессанс-Страхование" в строившийся с 1998 года деловой центр "Голутвинский двор" на Якиманской набережной (компания арендовала 3135 кв. м); аренду в бизнес-центре "Форум" на Николоямской, 13, сразу 4,5 тыс. кв. м компанией "Сибирский алюминий"; аренду 6,3 тыс. кв. м в "Норстоуне" на Щепкина, 42 (тоже объект Capital Group), "Коммерцбанком".
Другая особенность офисного рынка состоит как раз в недооценке участниками его перспектив. Избыток офисов международного класса привел к тому, что девелоперы в этом сегменте рынка в последние сезоны новых проектов не начинали. Теперь положение постепенно меняется. В обозримом будущем предложение существующих офисов класса А и В будет исчерпано. Новые офисы заполняются уже сейчас, причем спрос на них формируется не столько вернувшимися иностранными компаниями, сколько крупным отечественным бизнесом.
Тем не менее вряд ли стоит ожидать серьезного роста ставок аренды офисных площадей. Дело в том, что ротация современных офисных площадей довольно невелика, поскольку в этом секторе рынка сделки заключаются на достаточно большой срок. Вряд ли имеет смысл арендовать хорошие площади, не имея деловых перспектив. Кроме того, заполняемость крупных офисных центров сейчас достигает 80 - 90%, то есть с большой долей уверенности можно утверждать, что период неуверенности арендаторов в завтрашнем дне закончился. Компании же, на которых новых площадей не хватит, предпочитают подождать, пока в результате усилий девелоперов появится некое удачное предложение.
Вряд ли стоит ожидать заметного роста ставок аренды и в недорогом сегменте офисного рынка. Сегодня в достаточно привлекательных районах типа Арбата или Маросейки можно спокойно снять помещения по цене от $80 до $200 за 1 кв. м в год.
Примерка завтрашнего дня
Новые проекты, которые пополнят рынок офисных площадей, уже есть. Хотя на самом деле их с тем же успехом можно назвать старыми. Просто комплексы, которые строились иностранными компаниями, но остались незавершенными, сейчас воспринимаются как новые. Один из них - третья очередь проекта "Павелецкая плаза" (компания Enka). Большой опыт работы в Москве и сложившиеся отношения с местной властью делают позиции компании довольно удачными, однако разморозить проект в полном объеме Enka по-прежнему не может. Дело пока ограничивается вялыми переговорами: слишком уж долго и трудно сдавались предыдущие проекты Enka, и, чтобы взяться за строительство 35-этажной башни на углу Павелецкой площади, надо обрести полную уверенность в ее маркетинговых перспективах.
Пока иностранные строительные компании находятся в нерешительности, отечественные фирмы иногда все же решаются на реализацию офисных проектов. Компания "Кейстоун", например, развернула масштабную стройку на Софийской набережной, где в итоге должен появиться комплекс площадью около 83 тыс. кв. м. Еще большую решительность проявляет "ЛогоВАЗ", который в партнерстве с корейской фирмой Lotte намерен возвести грандиозный комплекс на пересечении Нового Арбата и
Садового кольца. Проект, недавно утвержденный Московским комитетом по архитектуре, предусматривает строительство 22-этажного здания, которое по совокупному количеству офисных площадей (110 тыс. кв. м) вполне сможет конкурировать с "Башней-2000", воздвигнутой в несостоявшемся пока московском Сити. Кстати, "логовазовская" башня и по сей день считается одним из самых странных проектов. Потенциальные арендаторы не горят особым желанием туда вселяться - правда, не из-за качества недвижимости, а из-за того, что арендодатели хотят сдавать офисы по наивысшей в Москве цене (в заселенной башне были очень выгодны сопровождающие бизнесы - рестораны, визитки и пр.).
Русско-корейский проект предполагалось запустить еще несколько лет назад (еще до азиатского и российского кризисов), и в те времена речь шла об инвестициях примерно в $400 млн - $500 млн. Сейчас речь идет о сумме куда менее впечатляющей, однако сама готовность корейских строителей работать на российском рынке весьма показательна.
По оценкам компании Colliers HIB, в этом году на рынке появится около
300 тыс. кв. офисных площадей классов А и В (включая ранее начатые проекты). Это довольно заметный рост по сравнению с предыдущими годами, когда было сдано в полтора раза меньше помещений.
Наконец, есть еще одна перспективная категория столичной офисной недвижимости - офисы класса С. Это довольно специфическая группа зданий. Во многих случаях они отличаются весьма выгодным расположением (Бульварное кольцо, Садовое кольцо), более того, когда-то эти строения считались довольно престижными (например, гостиница "Интурист"). После реконструкции из таких объектов вполне могут получиться современные офисные комплексы. Однако полноценной модернизации этой недвижимости мешают два обстоятельства. Во-первых, среди владельцев зданий класса С редко встретишь вменяемых людей - эти арендодатели плохо понимают, что и как надо делать с собственным объектом. Во-вторых, у хозяев таких зданий отсутствует хоть сколько-нибудь выстроенная политика в отношении арендаторов: зачем всерьез заниматься зданием, если деньги и так платят.
Впрочем, несколько зданий класса С в Москве уже реконструировано. В качестве примера можно привести комплекс Горного университета на Ленинском проспекте, реанимация которого началась с корпуса, где разместился магазин "Дубленки". По всей видимости, в ближайшие год-два можно ожидать появления пяти-шести проектов по реконструкции административных зданий. После реализации этих проектов на рынке появятся площади, практически не уступающие по качеству офисам класса В, но с гораздо более приятными ставками и удобным местоположением.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
Традиция составления рейтингов бизнесменов существует в изданиях богатых стран более 60 лет. В большинстве случаев американские и европейские журналы оперируют не оценками экспертов, а финансовыми показателями и другими вполне конкретными цифрами. Журналистам есть откуда их взять.
