GOLD 1582.40
РТС 1008.85
DJIA 21181.48
NASDAQ 7201.80
бизнес

Окна возможностей для девелоперов новой волны

Алексей Попов. Фото: Пресс-служба «Э. К. Девелопмент» Алексей Попов. Фото: Пресс-служба «Э. К. Девелопмент»

Тенденция к консолидации московского девелоперского рынка наметилась еще 10 лет назад, а в последние пять лет только нарастала. Последний кризис, породивший новую волну обманутых дольщиков, направил покупателей за ДДУ к застройщикам «с репутацией», а значит, старым и большим. Эскроу-счета как явление изменили положение вещей и открыли окна возможностей для девелоперов новой волны. О том, как юрист может стать девелопером, как молодой компании отвоевать собственную нишу на устоявшемся рынке и почему застройщик должен эволюционировать вместе с городом, — в интервью с основателем и владельцем «Э. К. Девелопмент» Алексеем Поповым.

Первый и самый естественный вопрос: как юрист вдруг становится девелопером? Удачно площадка подвернулась и не смогли мимо пройти?

— Ну, не так все просто, разумеется. Последние 10 лет я как юрист специализировался в области правового регулирования оборота земельных участков и объектов недвижимости, а также их строительства как в части правовой экспертизы, так и в судебных спорах. Были очень большие сложные проекты — моя юридическая компания, например, выступала консультантом Оргкомитета чемпионата мира по футболу 2018 года, включая земельно-имущественные вопросы, а до этого занималась сопровождением строительства проектов сочинской Олимпиады. Так что это скорее переход на новый уровень, а не резкая смена рода деятельности.

«Э. К. Девелопмент» вышла на девелоперский рынок в начале 2020 года. Сегодня в портфеле компании два жилых проекта общей площадью более 240 тыс. м2.
По итогам I квартала 2021 года ЖК «Зеленая Вертикаль» вошел в топ-3 самых продаваемых новостроек массового сегмента Москвы.

Какие планы по дальнейшему развитию? Коммерческая недвижимость попадает в зону ваших интересов?

— В долгосрочных планах — да, в краткосрочных — скорее нет, чем да. Сегодня рынок коммерческой недвижимости в кризисе, а жилье на подъеме, и в ближайшее время я делаю ставку на этот сегмент.

Вы заявляли в планах своего развития и жилье, и коммерцию, и даже fee-девелопмент. Откуда такие амбиции у молодой компании, которая только начинает работать на консолидированном рынке, где давно правят крупные игроки?

— Сегодня благодаря проектному финансированию и партнерству с банком «ДОМ.РФ» не обязательно быть крупным игроком, чтобы уверенно чувствовать себя на девелоперском рынке. Сейчас на своих первых жилых проектах мы обкатываем технологии и бизнес-модель. Это большие проекты с инфраструктурой — в общей сложности 240 тысяч квадратных метров. Для стартапа мы хорошо продаем — один из наших объектов, ЖК «Зеленая Вертикаль», занял второе место среди самых продаваемых новостроек в Москве в сегменте «массовое строительство». Второй проект, ЖК «Авиатика», тоже показывает высокий уровень продаж.

Что касается развития других направлений, то это, скорее, отслеживание «окон возможностей». За 25 лет юридической практики я наработал специфический опыт видеть интересные бизнес-активы, их потенциал и одновременно здраво оценивать риски.

Как изменится для вас ситуация в случае отмены льготной ипотеки, на которой вы подняли свои первые проекты?

— На сегодняшний день доля ипотечных сделок в наших проектах составляет 73 %, в прошлом квартале этот показатель вырос на 50 %. Услышав о том, что программу льготной ипотеки в Москве могут свернуть, за кредитом пришли те покупатели, которые откладывали решение квартирного вопроса на более поздний срок. Возможно, при отмене программы и будет небольшой спад в объемах продаж, однако, я не думаю, что эта ситуация скажется на наших прогнозах по развитию рынка жилья.

Я считаю, что наша компания очень вовремя вышла на рынок — сегодня благодаря эскроу-счетам исчезла зависимость девелоперских проектов от объемов и графиков продаж. Проектное финансирование гарантирует своевременность и регулярность снабжения стройки денежными ресурсами. Наш банк видит наполняемость счетов — сейчас сумма всех заключенных ДДУ по двум объектам составляет более 8 млрд рублей — и снижает нам ставку проектного финансирования. Как я уже говорил, спрос остается стабильным: сейчас для покупателей недвижимость остается едва ли не единственным источником для защиты собственных накоплений в условиях турбулентности на фондовом рынке и стремящихся к нулю ставок по вкладам и депозитам.

В вашей компании работают всего 40 человек. По какому принципу строится оргструктура? Это модный сейчас проектный менеджмент или у вас есть какие-то собственные управленческие решения?

— Думаю, что «проектный менеджмент» — удачное название для нашей модели управления. Сегодня выгоднее вместо раздутого собственного штата сотрудников отдавать часть функций на аутсорсинг. Это вполне применимо к проектированию, строительным бригадам, профессиональным брокерам и риэлтерским компаниям. Конечно, все эти направления «прикрыты» собственными штатными сотрудниками компании, у которых большой опыт, понимание порядка действий и рисков. Они координируют работу подрядных организаций и обеспечивают слаженную работу всей команды. Правильный баланс собственных ресурсов и привлеченных сил и средств — вот составляющие успеха любого проекта, и не только девелоперского.

До какого уровня планируете дорасти как девелопер с точки зрения сложности реализованных проектов? Провести редевелопмент промзоны или построить небоскреб?

— Очень многое зависит от земельного участка, его расположения и того, как он вписан в окружающую застройку. Конечно, если говорить про Москву, то в городе практически не осталось «простых» площадок. Основное развитие происходит за счет редевелопмента промзон и бывших заводских территорий. И, конечно же, город растет вверх, это заметно даже на проектах реновации, когда вместо пятиэтажек вырастают 12–15‑этажные корпуса. Думаю, наши проекты будут расти и развиваться вместе с городом, который с каждым годом повышает планку и уже давно не рассматривает строительство как исключительно квадратные метры. Это куда более сложные интегрированные решения с точки зрения урбанистики и развития городской среды. Взять хотя бы недавно заявленный городом проект «Индустриальные кварталы», где одновременно решается вопрос редевелопмента «ржавого пояса», маятниковой миграции и формирования локальной микросреды для нового качества жизни. При такой планке девелопер просто вынужден быстро эволюционировать и воплощать в каждом новом проекте инновационные архитектурные и технологические решения.