Особая зона катания

До Олимпийских игр в Сочи осталось два года. И чем ближе дата их открытия, тем сильнее ритм строительства начинает напоминать авральный. Главная интрига - окупятся ли многомиллиардные вложения в это предприятие?

Сочинской Красной Поляне негласно присвоен титул горнолыжной столицы России. С природной точки зрения место действительно очень удачное. Курорт с севера и востока защищен горами от неблагоприятных ветров. Близость моря создает уникальные климатические условия: зима в этих краях мягкая и в то же время снежный покров устойчив для катания. В начале февраля на курорте "Роза Хутор" впервые прошел этап Кубка мира по горнолыжному спорту. Проведение мероприятий подобного уровня обязательно для будущей столицы зимней Олимпиады. Таково одно из ключевых требований Международного олимпийского комитета (МОК). Посмотреть на соревнования приехали многие поклонники горных лыж, в числе которых оказался и президент РФ Дмитрий Медведев. 11 февраля он лично опробовал трассу, отметив, что "склоны здесь очень приятные для катания", а затем встретился с членами координационной комиссии МОК, которые не скупились на похвалы. "Не многие страны в мире могут за семь лет, начав с нуля, организовать и провести Олимпийские игры", - заявил глава комиссии МОК Жан-Клод Килли, подчеркнув, что опозданий по срокам нет.
Проблемы еще имеются, в первую очередь они связаны с отелями и ценами на проживание. Исправить ситуацию пообещал президент оргкомитета Олимпийских игр 2014 г. в Сочи Дмитрий Чернышенко. По его словам, номер в гостинице в Сочи будет стоить максимум $133 в сутки в трехзвездочном отеле, $179 - в четырехзвездочном и $253 - за пять звезд. Контракты о фиксировании расценок оргкомитет Сочи-2014 уже подписал практически со всеми владельцами отелей (общий номерной фонд гостиниц в Сочи составит 41 000 номеров). "В принципе это не рыночные цены, мы понимаем, - заметил Дмитрий Чернышенко. - Но учитывая, что государство очень много инвестировало в инфраструктуру, они (инвесторы. - Прим. "Ко") с пониманием пошли нам навстречу".
Понимание дорого обойдется инвесторам. Выйти с ним на рентабельность невозможно. Удастся ли власти "вручную" управлять ценами? Эксперты считают, что да, но только на время проведения Олимпиады. После расценки вернутся на обычный сочинский уровень - в два с лишним раза выше озвученных.

Спасибо, тезка

Горнолыжного курорта в Сочи не получилось бы, если бы в 2001 г. Владимир Потанин не покатался с Владимиром Путиным на лыжах в Австрии во время чемпионата мира по горным лыжам. "Австрийский президент и канцлер пригласили Путина покататься на лыжах, - вспоминал Потанин, - а он, в свою очередь, пригласил меня и еще нескольких людей с ним за компанию покататься, чтобы не скучно было. Хорошая была погода, прекрасный курорт, австрийцы - очень организованные и гостеприимные люди. Разговор зашел: а почему у нас такого горного чуда нет? Хорошо бы... И мы начали прорабатывать идею создания курорта "Роза Хутор".

Для чего это нужно? Владимир Потанин - искренний любитель горных лыж. Именно он стал одним из первооткрывателей французского Куршевеля. Многие полагают, что для бизнесмена "Роза Хутор" - имиджевый проект.

Правительство поддержало инициативу Олимпийского комитета России и администрации Краснодарского края о развитии на этой территории круглогодичного горнолыжного курорта. Создание генплана строительства также спонсировал Владимир Потанин. Он нанял специалистов из компаний AMP (Австрия) и Ecosign (Канада), те определили подходящие для лыжных склонов места и разработали план. О развитии гостиничной инфраструктуры тогда никто не думал. Курорт проектировали таким образом, чтобы в зоне катания было только все самое необходимое для лыж: прокат, инструкторская школа, питание. В 2003 г. "Интеррос" зарегистрировал девелоперскую компанию "Роза Хутор", а в 2006 г. выделил деньги для подачи заявки в МОК на проведение в Сочи зимних Олимпийских игр. Несмотря на то что у Сочи были сильные конкуренты - австрийский Зальцбург и корейский Пхенчхан, в июле 2007 г. МОК назвал Сочи столицей Белой олимпиады 2014 г. Красная Поляна победила, курорт "Роза Хутор" стал одним из центральных объектов будущих Игр, а его владелец получил орден "За заслуги перед Отечеством" IV степени.

Олимпиада изменила всю экономику горнолыжных проектов. Во-первых потребовались малопривлекательные с коммерческой точки зрения спортивные и инфраструктурные объекты. Во-вторых, требования МОК были гораздо строже, нежели у российских чиновников.

Строительные работы на "Роза Хуторе" начались в 2007 г. Но компании пришлось строить еще сноуборд-парк, фристайл-центр и горную олимпийскую деревню на 2600 мест. Плюс пресс-центр, вертолетные площадки, пункты медицинского обслуживания. Стоимость проекта увеличилась со $140 млн до $1,375 млрд. А к концу 2011 г. "Интеррос" оценил затраты уже в 69 млрд руб. Первые зоны катания должны были открыться в 2009-м, однако это событие сдвинулось почти на год из-за того, что к курорту не могли провести электричество. Вплоть до конца 2010 г. курорт питался от дизелей, и только накануне тестовых соревнований - этапа Кубка Европы в феврале 2011 г. - удалось решить проблему электроснабжения.

Немного потрепала нервы и судебная пикировка с Росимуществом. Ведомство через суд пыталось доказать, что договор аренды участка, на котором ведется строительство, недействителен. Конфликт длился почти год. Однако спор удалось урегулировать, и стороны заключили мировое соглашение.

Куда большей проблемой стали расхождения в бюджете - проект требовал больших инвестиций, чтобы соответствовать всем требованиям МОК. Как следствие, лимит кредитования, предоставленный ВЭБ "Розе Хутор", оказался максимальным среди прочих олимпийских проектов - $750 млн.

Выходом из ситуации мог бы стать комплекс мер, направленный на сохранение рентабельности построенных олимпийских объектов. Так, в настоящее время для инвесторов в олимпийские объекты законом предусмотрены льготы, действующие до 2014 г. По мнению Владимира Потанина, продление таких льгот было бы полезно, так как подобные меры положительно отразились бы на экономике курорта, а также и на ценах для отдыхающих - чем выше конкуренция, тем ниже цены для туристов. Некоторые эксперты считают, что государство могло бы компенсировать инвесторам хотя бы проценты на получаемые ими субсидии из банков. Рассматривается также проект создания на территории Сочи особой экономической зоны для снижения налогового бремени и стимулирования развития спорта и туризма в регионе.

Зимний сезон 2011 г. закончился в Сочи 9 мая, но и летом подъемники работали: "Роза Хутор" рассчитывает зарабатывать круглый год и принимать не менее 1,5 млн туристов. Вопрос с инфраструктурой тоже решается: добираться до курорта станет проще по новой совмещенной дороге от Адлера, которую прокладывает РЖД, а разместиться можно будет в гостиницах, построенных прямо у подножья горы.

Соответствует ли сегодня курорт мировым стандартам? Руководитель пресс-службы Ростуризма Олег Мосеев считает этот вопрос риторическим. "Поскольку "Роза" входит в число олимпийских объектов и тут пройдут основные соревнования по горнолыжным дисциплинам, то, разумеется, она никак не может рассматриваться иначе, - полагает господин Мосеев. - У МОК очень жесткие правила применительно к Олимпиаде. Они касаются не только трасс, но и инфраструктуры, создание которой в дальнейшем позволит позиционировать этот курорт как ведущий в России".

Русский Куршевель

В июне 2010 г. в одном из интервью Владимир Потанин заявил: "Это будет российский Куршевель". Отчасти предприниматель прав. Оснащены сочинские курорты не хуже альпийских, тем более что многие трассы проектировали европейские специалисты.
Если для опытных лыжников качество обслуживания и даже состояние инфраструктуры вторичны по отношению к наличию интересных и сложных трасс, то для тех, кто только начинает кататься или не ставит перед собой задач по проезду сложных линий, это является важной составляющей хорошего отдыха. Красная Поляна заведомо впереди Домбая, Приэльбрусья и горнолыжных курортов в других регионах России, однако до Куршевеля и Труа-Вале она явно недотягивает. 

Причин тому несколько.
Главная - цены. Сейчас проживание на курорте доступно только очень обеспеченным людям. К Олимпиаде в Имеретинской долине и в Красной Поляне будет построено 40 000 гостиничных номеров, в том числе и в недорогих отелях. Но в их отсутствие поток туристов в этом регионе небольшой. "Очевидно, что сейчас гостиницы в Сочи строятся в таком количестве не по рыночным соображениям, - рассуждает Иван Кисеев, старший консультант отдела гостиничной недвижимости Cushman-and-Wakefield. - Олимпиада дает шанс построить массовые семейные курорты для россиян, готовых тратить на проживание не более $100 в сутки. Но пока девелоперы предпочитают строить либо пятизвездочные отели, либо некое подобие городских спальных районов. Окупаемость таких проектов вызывает сомнения".

Даже Дмитрий Медведев, побывавший в Сочи в начале марта, заявил о необходимости развития в этом регионе туристической инфраструктуры, рассчитанной на средний класс. "Это интересный проект ("Красная Поляна". - Прим. "Ко"), но им одним нельзя замыкаться, к тому же он достаточно дорог", - отметил президент. Он подчеркнул, что "нам надо создать сеть курортов, на которых бы отдыхали люди, принадлежащие к среднему классу, и цены там должны быть намного ниже, чем в Красной Поляне".
Кроме высоких цен за проживание и обслуживание, основной проблемой для приезжающих является отсутствие в Сочи единой зоны катания. Тот же Куршевель с его 600 км трасс или же любой другой европейский курорт имеют множество спусков, объединенных между собой в единую зону катания. Четыре системы подъемников Красной Поляны остаются разрозненными. "Люди вынуждены покупать разные ски-пассы, и это стоит им в четыре раза дороже, - поясняет Ирина Тюрина, пресс-секретарь Российского союза туриндустрии. - У нас же в силу технических проблем такой услуги пока нет. Думаю, к Олимпиаде эта проблема решится, ведь для болельщиков будет весьма накладно, если они станут отдельно покупать билеты. Конечно, нужны единые зоны, поэтому вариант объединения напрашивается сам собой".

Помимо спусков и подъемов, многие западные курорты предлагают другие занятия - катание на беговых лыжах, коньках или игра в хоккей. В этом отношении Сочи до европейцев далеко. "На лучших альпийских курортах есть так называемые походы "не снимая лыж": в течение дня вместе с гидом туристы захватывают несколько склонов и регионов катания. У нас подобного разнообразия нет", - отмечает заместитель главного редактора журнала "Вояж" Степан Павловский. Поэтому для того, чтобы привлечь туристов, необходимо расширять регион катания. "На рынке появляются различные предложения, и Красная Поляна должна избежать в дальнейшем позиционирования как люксового курорта, - добавляет Степан Павловский. - Иначе она не будет заполняться и не состоится как бизнес-проект".

Кавказские пленники

Проблемой создания единой зоны катания, а также развитием инфраструктуры озабочены не только владельцы горнолыжных комплексов в Красной Поляне, но и их главный конкурент в России - ОАО "Курорты Северного Кавказа" (КСК). Такого высокогорья, как на Кавказе, в Европе не существует - самые высокие зоны катания находятся на уровне около 2800 м. Правда, сложно сказать, преимущество это или нет: на больших высотах совсем другой воздух, а физические нагрузки даются тяжелее. Для реализации проекта (создания единой зоны катания. - Прим. "Ко") во время проведения X Международного инвестиционного форума ОАО "КСК" заключило соглашение с "дочкой" французской госкорпорации Caisse des Depots et Consignations - France-Caucase. Созданное франко-российское СП собирается координировать программу развития и строительства кластера, а также привлекать инвесторов. "Наша задача - спроектировать и построить курорты на уровне международных стандартов, - рассказывает генеральный директор ОАО "Курорты Северного Кавказа" Алексей Невский. - Для этого мы наняли австрийских проектировщиков, а в рамках СП к нам будут подключаться и французские специалисты, имеющие опыт создания горнолыжных курортов с нуля. Также для строительства гостиниц мы собираемся подключить европейских дизайнеров и архитекторов. Все это вместе даст курорт международного стандарта качества и по внешним, и по инфраструктурным показателям".

Для соглашения с французами имелся и еще один повод, а именно увеличение общей площади проекта туристического кластера в два раза - со 150 000 до 300 000 гектаров. Такое расширение является инициативой правительства, выпустившего в конце прошлого года постановление, согласно которому к курортам присоединятся ряд территорий Ингушетии и прибрежного кластера в Дагестане. Что логично, при увеличении территории выросла и сумма необходимых инвестиций. "Мы полагаем, что цифра вырастет до 20 млрд евро (ранее было $15 млрд). Та финансовая модель, которая существует, показывает средние сроки окупаемости порядка 10-11 лет, но при этом какие-то из объектов могут окупиться и быстрее, - уверяет Алексей Невский. - Все это сугубо индивидуально и зависит от того, смогут ли предприниматели оптимизировать свои расходы и привлечь новых клиентов".
Критики проекта со своей стороны говорят о том, что привлечение французских инвестиций - это крайне невыгодный шаг с рыночной точки зрения. По условиям контракта все риски в полной мере застрахованы российским бюджетом. То есть французский банк вкладывается в проект под более чем комфортные для Европы условия, абсолютно без рисков.

Особая зона

О доходах пока говорить рано - с его источником, турпотоком, на Кавказе ситуация аналогичная с Красной Поляной, где на рынке предложение значительно превышает спрос. "Только низкими ценами людей не привлечь. Главная проблема заключается в обеспечении безопасности, - полагает Майя Ломидзе, исполнительный директор Ассоциации туроператоров России. - Организованные туристы такие места не посещают, ведь чем меньше цивилизации, тем больше туристы нуждаются в опытном гиде. Горы очень опасны, а с хорошими проводниками и наставниками у нас беда". Не следует также забывать и про постоянство террористической угрозы, причем даже не важно, реальной или мнимой. Она является безусловной составляющий имиджа региона. И на то, чтобы этот имидж изменить, потребуются даже не годы, а десятилетия. Именно поэтому Кавказ посещают в основном жители близлежащих регионов, но никак не Центральной России, где люди предпочитают европейские курорты. А уж из иностранцев покататься на Кавказ приезжают единицы. С этими тезисами согласна и Ирина Тюрина. Она отмечает ряд негативных факторов. На количестве гостей негативно сказываются неразвитая инфраструктура и имидж региона. "После взрыва (канатной дороги в феврале 2011 г. - Прим. "Ко") некоторые решили, что Эльбрус - это весь Кавказ. Сколько лет говорили о Кавказе плохо, столько же лет должны теперь говорить хорошо, чтобы туристы поехали массово", - отмечает Ирина Тюрина.

Чтобы повысить привлекательность региона, существуют планы по созданию в Красной Поляне особой экономической зоны. Она позволит ее резидентам получить налоговые льготы на имущество и на прибыль. Однако условием создания ОЭЗ является наличие управляющей компании. А единственная такая компания в России - государственное ОАО "КСК". Правовая почва для формирования на Северном Кавказе ОЭЗ, в том числе и в Красной Поляне, уже создана. Для этого Дмитрий Медведев в начале декабря подписал закон "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Теперь остается лишь распространить действие документа на соответствующие территории. В этом случае резидентов ОЭЗ освободят от налога на прибыль, от налога на имущество и от части страховых взносов. Освобождение от налогов будет действовать до 2023 г., а страховые взносы до 2017 г. компании станут платить по ставке 17%.

Поделить и умножить

Вероятная смена конфигурации управления горнолыжными комплексами Красной Поляны и трансформация схемы их развития наводят на мысли о возможной скорой смене и конфигурации собственников. Пока что в госкомпании не хотят об этом говорить открыто, однако своей заинтересованности в создании единой курортной зоны заместитель гендиректора КСК Ростислав Мурзагулов не скрывает: "Идею мы рассматриваем, ведь станет проще, если бизнес будет строиться одной структурой с единой идеологией и единой кампанией по привлечению туристов. Большую часть средств в проект КП вложило государство. При этом не секрет, что все компании-инвесторы очень сильно перекредитованы ВЭБ. Понятно, что, когда в условиях кризиса нужно было быстро строить олимпийские объекты, и возникла острая необходимость в средствах, никто не разбирался в том, как все это будет функционировать в дальнейшем. Сейчас курорт фактически готов, и мы уверены, что Олимпиада-2014 пройдет успешно. Однако мы не знаем, что будет дальше с этими объектами, на одно содержание которых требуются миллиарды рублей".

Еще неясно, реализуется ли этот замысел. Цена создания зоны в Красной Поляне достаточно высока, по оценкам, порядка 45 млрд руб. Сторонники идеи говорят, что создание совместной ОЭЗ Сочи - Северный Кавказ может решить некоторые проблемы, включая вопрос ценообразования. Ведь во всем мире канатные дороги чаще всего принадлежат госкомпаниям, ибо как коммерческий проект они не очень интересны. За частными инвесторами остаются сети отелей, ресторанов, прокат инвентаря. Такое разделение, по мнению Ростислава Мурзагулова, поможет сделать курорт более доступным для туристов: "Если цена будет очень большой, никто не будет кататься. Государство, напротив, стремится к тому, чтобы цена была адекватной. Даже если на подъемниках доход уйдет в минус, в целом экономика только выиграет за счет поступления средств от туристов по другим направлениям. Остальную же инфраструктуру можно вверить частным инвесторам". По словам Мурзагулова, 22 км, разделяющие КП и КСК, тоже не станут препятствием, ведь с точки зрения горнолыжника это всего лишь несколько спусков. А разнообразие может стать весомым аргументом для приезжающих: катающимся интересно менять горы и пробовать различные трассы.

И все же пока идея объединения "живет" лишь на уровне разговоров. Для большинства соотечественников катание на лыжах на родине ассоциируется с ужасным обслуживанием, неадекватными ценами и опасными подъемниками. Возможно, Олимпийские игры создадут некий маркетинговый эффект и помогут привлечь туристов. Но пока оценить качество созданной там инфраструктуры клиенты не рвутся: согласно статистике Российского союза туриндустрии, за 2010 г. россияне вывезли из страны $26,5 млрд. По предварительным прогнозам, за 2011 г. эта цифра увеличилась еще на 20%. Поэтому для нынешних владельцев олимпийских объектов, возможно, было бы интересно по окончании Игр избавиться от непрофильного актива и компенсировать затраты. В этом смысле появление госкомпании может оказаться для них приятной новостью.

Подписывайтесь на нас:

Еще по теме

lifestyle

Российские туристы выбрали место под солнцем — турецким и таиландским

Какие страны потеряли поток отдыхающих мз нашей страны и где теперь россияне предпочитают проводить свой отпуск

недвижимость

Бегство из двух столиц: девелоперы пошли в регионы

Московские и питерские застройщики все чаще объявляют о проектах в разных частях страны. Что же нужно крупным столичным компаниям на непривычных территориях?

недвижимость

Перепланировка в квартире: новые правила согласования

Какие изменения в Жилищном кодексе вступили в силу 1 апреля

мнения

«В 2024 году ожидаю еще несколько сделок на 2–3 млрд рублей»

Кто и зачем приобретает активы на рынке деловых путешествий, что ждет классические тревел-агентства и как рост игроков в B2B отразится на B2C-направлении

lifestyle

Искусство баланса: как в будничной гонке найти время для релакса

Уделяйте внимание своему телу, устраивайте разгрузку нервной системы и осваивайте новое — так физическое и психологическое здоровье быстро придет в норму

посмотреть еще