$ 76.32
 89.57
£ 97.44
¥ 72.96
 83.29
GOLD 1901.86
РТС 1186.16
DJIA 27147.70
NASDAQ 10778.80
мнения

От простого digital к сложному phygital

Фото: РИА Новости Фото: РИА Новости
Александр Фролов, руководитель отдела анализа рынков «Кометрика»

Рынок долгосрочной аренды жилья приближается к триллионным отметкам и имеет огромный потенциал роста: люди хотят пользоваться, а не владеть. Даже жильем.

В конце 2019 года компания Airbnb, один из лидеров на рынке краткосрочной аренды, инвестировала в стартап Zeus Living, специализирующийся на долгосрочной аренде жилья для корпоративных работников. В новом раунде Zeus Living привлекла 55 млн $ инвестиций. При этом в управлении у компании находится 2000 объектов, а объем выручки достигает 100 млн $.

Выход Airbnb в смежный сегмент логичен. Компания начала присматриваться к новому для нее рынку несколько лет назад — еще в 2011 году у клиентов сервиса появилась возможность снимать жилье помесячно на срок до шести месяцев, однако серьезного продвижения эта опция не получила. В 2017 году в компании велись разговоры о выходе на рынок долгосрочной аренды, для чего даже было заказано исследование в McKinsey. Однако реальный выход отложили почти на два года.

Чем рынок долгосрочной аренды жилья привлекает цифровые компании?

Рынок долгосрочной аренды на порядок больше рынка краткосрочной аренды: глобально его объем приближается к триллиону долларов. В США он составляет около 500 млрд $, в Германии и Китае — по 150 млрд $ примерно, в России превышает 20 млрд $. Для сравнения — выручка Airbnb в 2019 году находится на уровне 5 млрд $.

В ближайшие годы ожидается существенный рост рынка долгосрочной аренды жилья. На это влияют как изменения предпочтений общества в сторону пользования, а не владения (sharing economy), так и рост мобильности населения.

Так, на рынке жилья в США за последние 15 лет доля владеющих жильем (homeownership rate) снизилась с 69 % до 64 %. И не последнюю роль в изменении предпочтений играют технологии, формируя новый положительный клиентский опыт.

В России аренда жилья пока сильно отстает по привлекательности от владения — только 10–15 % домохозяйств арендуют жилье, по сравнению с 54 % в Германии и 35 % в США. Однако даже такая доля арендующих формирует рынок более чем в 1 трлн руб. И перспективы роста также высоки — по оценкам «Дом.рф», «миллионы россиян готовы арендовать недвижимость на долгосрочной основе, если этот рынок будет цивилизованным, а сам процесс прозрачным».

Почему рынок до сих пор не оцифрован?

Airbnb живет за счет комиссии за удобную платформу для поиска жилья на короткий срок и совершение безопасного платежа. Эту бизнес-модель легко реализовать и географически масштабировать digital-компаниям.

Для долгосрочной аренды, с учетом гораздо меньшего количества сделок на одну квартиру, подобная схема монетизации менее привлекательна. Дополнительные доходы для платформ долгосрочной аренды могут приносить различные онлайн- и офлайн-сервисы (показ квартиры, проверка арендатора, страховка, уборка, ремонт и т.п.). Однако подобные сервисы требуют гораздо большего погружения в физические процессы. Появляется необходимость выстраивания так называемых phygital-платформ, объединяющих в себе как передовые цифровые решения, так и отработанные на высоком уровне физические сервисы с партнерами на местах. Это существенно замедляет экспансию подобных бизнес-моделей.

По нашей оценке, новые технологические компании, создающие цифровые платформы для долгосрочной аренды недвижимости, начали массово выходить на рынок лишь в последние 3–5 лет. Примерами таких компаний могут быть 2nd Address, HousingAnywhere, Onerent, QuintoAndar, Blueground, Zeus, ZiRoom. При этом на рынке пока нет явного лидера — наподобие Airbnb в сегменте краткосрочной аренды.

В России в этой сфере ощущается дефицит технологических стартапов. Впрочем, такие крупные игроки, как «ПИК-Аренда» и «Аренда Дом.рф», уже проявляют интерес к рынку.

Какие бизнес-модели могут изменить рынок?

Эволюция бизнес-моделей на рынке долгосрочной аренды жилья выглядит следующим образом.

Самая простая бизнес-модель — «Доска объявлений». Функционал подобного сервиса минимален и ограничивается предоставлением информации о жилье. Примеры подобных сервисов — Craigslist, Zillow, «Авито».

Первый шаг эволюции «Доски объявлений» — добавление возможности проведения безопасного платежа (по примеру Airbnb). Чуть более продвинутая бизнес-модель предполагает дополнительные онлайн-сервисы: оформление страховки, проверка арендатора, электронные договоры, подготовка закрывающих командировочных документов. Так формируется бизнес-модель «Онлайн-посредник». Так работают, к примеру, HomeLike, HousingAnywhere, 2nd Address, Rentberry.

HomeLike — платформа, ориентированная на корпоративных путешественников. Компания основана в 2014 году в Германии. Привлекла 18,8 млн $ инвестиций.

  • Масштаб:
    • обслуживает квартиры в Германии, Великобритании, Австрии и Швейцарии. Всего более 45 тыс. квартир в 400 городах;
  • Сервисы:
    • бронирование и оплата онлайн;
    • проверка арендатора;
    • уборка, ремонт (возможен заказ через приложение);
  • Организация командировки:
    • подготовка корректных закрывающих документов по аренде, управление администратором из компании сразу несколькими адресами, возможность использования квартиры для нескольких работников;
  • Оформление страховки.

Далее, к онлайн-сервисам добавляются дополнительные «физические», или офлайн-, сервисы: подготовка квартиры к сдаче, показы, уборка, ремонт. Так появляется бизнес-модель «Офлайн-поддержка». Примеры компаний, развивающих подобную бизнес-модель: Onerent, QuintoAndar, «ПИК-Аренда».

Onerent — компания основана в 2014 году в США. Привлекла 5,5 млн $ инвестиций.

  • Масштаб:
    • более 7000 объектов в 75 городах США;
  • Сервисы:
    • бронирование и оплата онлайн;
    • проверка арендатора;
    • уборка, ремонт (возможен заказ через приложение);
  • Дополнительные возможности:
    • часть арендной платы в последующем можно использовать для оплаты ипотеки, если оформлять через Onerent.

Следующий шаг — быть не посредником между владельцем жилья и арендатором, а самостоятельно сдавать жилье (предварительно выкупив его или взяв в долгосрочную аренду за фиксированную плату). При этом можно добавить дополнительные опции для арендаторов — например, возможность выбрать мебель для квартиры.

Такую бизнес-модель можно назвать «Управление жильем». Примерами компаний, развивающих данную бизнес-модель, являются Zeus Living, Blueground, ZiRoom, «Аренда Дом.рф» (совместно с «Кометрика»).

ZiRoom — компания основана в 2011 году в Китае. Привлекла около 600 млн $ инвестиций.

Основная бизнес-модель: снимают жилье собственников, переоборудуют его и сдают. Также тестируют модель коливинга.

  • Масштаб:
    • 500 тыс. объектов, 1,2 млн арендаторов;
  • Сервисы:
    • поиск, бронирование и оплата онлайн;
    • проверка арендатора (если высокий социальный рейтинг — без залогового платежа);
    • уборка, ремонт (возможен заказ через приложение);
    • можно выбрать мебель в арендуемую квартиру.

Завершающим этапом эволюции бизнес-модели долгосрочной аренды жилья является модель коливинга. Логический переход к данной модели может быть описан следующим образом: если компания берет недвижимость в управление, почему бы изначально не (пере)проектировать эту недвижимость с фокусом на потребности арендаторов? К данной бизнес-модели уже подошли такие компании, как WeLive (дочерняя WeWork), HubHaus, Common.

WeLive — проект запущен в экспериментальном режиме в 2016 году в Нью-Йорке; развивается под патронажем WeWork. Целевая аудитория — молодежь, готовая жить в общежитиях нового типа.

  • Масштаб:
    • изначально планировалось, что к 2018 году WeWork откроет почти 70 коливингов по всему миру. Однако пока доступны коливинги только в Нью-Йорке и Вашингтоне;
  • Сервисы:
    • онлайн-бронирование;
    • онлайн-оплата;
    • круглосуточный ресепшен;
    • уборка/ремонт;
    • общие зоны: кухня, фитнес, игровая зона и проч.;
  • Коворкинги;
  • Системы умного дома.