Перебор
Главный вопрос, который интересует участников рынка недвижимости, – что будет с ценами? Причем не на эксклюзивные дорогие квартиры, а на рядовой товар, составляющий основу столичного рынка жилья – панельные и монолитные новостройки и квартиры на вторичном рынке. Прогноз неутешителен для потребителей: цены на жилье будут и впредь медленно расти.
Активность на рынке жилья постепенно сходит на нет. За последние полтора года цены выросли в среднем на 30% – причем подобную динамику обеспечивали прежде всего продажи серийного жилья. Перегрев рынка привел к парадоксальному результату: в начале нынешнего года резко активизировался отложенный спрос. Тем не менее с наступлением весны положение на рынке стало меняться. Сегодня операторы рынка жилья уже не столь единодушны в прогнозах. Так, директор по маркетингу компании НПП «Тема» Аркадий Терентьев считает, что, несмотря на рост цен на отдельных площадках, общая ситуация начала стабилизироваться. А отсутствие роста означает снижение цен – уже в силу ежегодной двухпроцентной инфляции доллара.
Новый сезон
Ежемесячный рост цен в сегменте типовых новостроек продолжается, но уже не столь быстрыми темпами. Продажи на стадии инвестирования по различным площадкам (от дешевого Южного Бутова до дорогого проспекта Вернадского) свидетельствуют о росте предложения на $5 – 10 в течение трех месяцев – то есть на 0,5 – 0,7% против 2 – 3% в месяц в прошлом году. При этом сам диапазон цен на квартиры в типовых домах в последние месяцы остается неизменным – от $455 до $855 за кв. м (рекордсменом сезона стал дом П-44Т на Шелепихинском шоссе, 13).
Впрочем, многие риэлтеры считают, что прошлогодние тенденции сохранятся и в нынешнем году. Так, по мнению президента агентства «Домострой» Дмитрия Молчанова, рост цен на недвижимость в 2002 году продолжится, поскольку «спрос на рынке недвижимости в данный момент достаточно стабильный, а покупательская активность по-прежнему растет». Однако, по прогнозам Молчанова, в итоге цены вырастут всего на 5 –10%. По словам главы компании «Риэлтконтракт» Александра Шапиро, «общая тенденция – инерционный рост цен», а поскольку предел покупательской способности все же существует, то через какое-то время начнется стагнация рынка. Но при этом, по мнению Шапиро, на снижение цен рассчитывать не стоит: «Если что-то подорожало, то обратный процесс может быть вызван только очень серьезными причинами вроде дефолта».
Сдерживающие факторы
Итак, рынок находится на пороге стабилизации. Вряд ли стоит ожидать повторения 1996 – 1998 годов, когда жилье медленно, но верно дешевело. Более реальна перспектива формирования стабильного ценового коридора, чему способствует ряд факторов.
Прежде всего это постепенная демократизация потребительского имиджа монолитного домостроения при непрекращающемся росте его объема. По сути дела, значительная часть монолитных домов – уже жилье среднего класса. По ценам такое жилье сопоставимо с панельным, но в глазах покупателя выигрывает благодаря своим качественным характеристикам. Отнюдь не случайно в последнее время в среде городских строительных организаций появился интерес к монолитным разработкам.
К тому же порой квадратный метр в монолитном доме на самой ранней стадии строительства стоит дешевле, чем в аналогичном по расположению и готовности серийном доме. Показательный пример: квартиры в жилом комплексе по бульвару Маршала Рокоссовского предлагались изначально по $470 за кв. м. В соседнем панельном доме на ранней стадии строительства жилье продавалось по $550 – $600 за кв. м. При этом специфика застройки сложившихся районов такова, что большинство покупателей – местные жители, которые готовы ждать новоселья два-три года. Так что такой фактор, как темпы строительства типового дома (монтаж занимает два месяца), в данной ситуации роли не играет.
Кроме того, рост цен сдерживается и строительством в Московской области. Значительная часть покупателей квартир в Подмосковье – люди, приехавшие из других регионов. Раньше они приобретали квартиры в районах массовой застройки, но с завершением их освоения приоритеты таких клиентов смещаются в ближнее Подмосковье – Химки, Мытищи, Щербинку и проч. По удаленности от ближайшего метро эти города вполне сопоставимы с московскими районами Бутово или Новокосино. Цены же в городах ближнего Подмосковья при этом заметно ниже: от $420 до $650 за кв. м (лидер – Одинцово).
Подмосковье вообще переживает строительный бум. Из 2,5 млн кв. м ежегодной областной строительной программы значительная часть приходится именно на столичные предместья. Причем ресурсов земли в городах за МКАД пока предостаточно хотя эти города вокруг Москвы уже давно. Классический пример – Мытищи, где работают сразу несколько девелоперских компаний. Крупные участки земли здесь принадлежат Министерству обороны, и их освоение (а Минобороны постепенно становится активным игроком на рынке) позволит построить фактически еще одни Мытищи. Не менее крупными ресурсами земли под застройку обладает Щербинка (наполовину фактически «вросшая» в Москву). Реконструкцию ветхого фонда этого города будет осуществлять «Объединенная строительная компания».
Еще один фактор, сдерживающий рост цен, – вторичный рынок. Конечно, и на нем встречаются прецеденты, когда квартира в пятиэтажке предлагается по $900 за кв. м. Но таких примеров все меньше. На фоне бурного столичного строительства ускоряется процесс морального старения панельных домов. Любопытно, что это старение переживают и дома, возраст которых составляет всего несколько лет – те же панели, еще не модернизированные в современные П-44ТМ, П-3М и т.д.
Наконец, один из самых важных факторов, влияющих на ценообразование, – деятельность московского строительного комплекса.
Москва салютует
Многие риэлтеры считают, что динамика цен зависит от объема предложения. Так, по оценке отдела маркетинга компании «Инком», резкий рост цен, начавшийся в конце лета 2000 года, был связан именно с хроническим дефицитом предложения, составлявшим порядка 30% от уровня, необходимого для сохранения стабильности. В этом смысле показательно, что если до 2001 года квартира в серийном доме продавалась в течение 1,5 – 2 месяцев, то в прошлом году этот срок сократился до трех недель.
Одна из причин создавшейся ситуации – неравномерное поступление на рынок нового товара. Именно эту проблему на протяжении всего прошлого года пытались решить топ-менеджеры стройкомплекса. В итоге им удалось значительно повысить объемы ввода жилья и сделать его относительно регулярным. Как сообщил недавно первый вице-премьер правительства Москвы Владимир Ресин, в первом квартале 2002 года московские строители сдали 1,15 млн кв. м жилья, что составляет 150% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Ресин придает особое значение тому, что выполнен план по введению в эксплуатацию стартовых домов, сносу пятиэтажек и строительству объектов социальной и инженерной инфраструктуры. Иными словами, это означает, что строители всерьез занялись модернизацией городской застройки и обеспечивают себя объемами работ.
Очень важный показатель того, что столичный стройкомплекс не собирается снижать активности строительства – затеянная московскими властями административная реформа городского стройкомплекса. Согласно выпущенному на днях распоряжению мэра три основных управления Комплекса архитектуры, строительства, реконструкции и развития города сливаются в одну структуру, которая получит название Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города. Сегодня эти управления возглавляет Михаил Балакин. Такой выбор весьма показателен. В чиновных кругах поговаривают, что вся реформа «затеяна под Балакина» и что ее официальная цель – «повышение эффективности управления строительной отраслью Москвы». То есть речь идет о реструктуризации менеджмента, которая позволит быстрее осваивать площадки.
Стоит упомянуть еще об одном недавнем событии, свидетельствующем о том, какими будут стратегические планы строителей. Владимир Ресин посетил ДСК-2 и ознакомился с разработками новой серии домов. Как известно, после скупки акций этого комбината «Первой ипотечной компанией» и последующим увольнением его директора Валерия Грановского комбинат потерял свои позиции на строительном рынке. Дома серии КОПЭ-М, которые возводил ДСК-2, вдруг оказались устаревшими – причем настолько, что, по словам Ресина, «этой серии не место в городе». Пока непонятно, удалось ли новым владельцам ДСК-2 договориться с московскими строительными властями, но и визит Ресина, и разработка новой серии свидетельствуют о масштабности планов реконструкции города – такова ближайшая «строительная» перспектива Москвы. Характерно, что участники рынка единодушно прогнозируют начало массовой реконструкции кварталов. К примеру, по словам главы компании «НПП Тема» Иосифа Рахмана, «в течение ближайших десяти лет начнется коренная реконструкция кварталов в Москве – без нее обойтись невозможно. И здесь будет только одна проблема – сети (подземные коммуникации, дороги, электроэнергия)».
Ударные столичные стройки, результатом которых становится появление на рынке огромного количества нового жилья, отнюдь не способствуют росту цен – скорее наоборот. Сколь долгой будет ценовая стабильность на московском рынке, сказать трудно. По всей видимости, нынешний стабильный период завершится не раньше, чем появится новая волна спроса – со стороны людей, которые планируют покупку через несколько лет, а сейчас копят необходимые средства.
Тяжелые продажи
Совершенно иная ситуация складывается в сегменте жилья коммерческого класса, которое обычно позиционируется как элитное. Если «типовой» рынок переживает процесс преодоления дефицита, то на рынке «элитном» в последние сезоны ощущается затоваривание. По словам главы компании «Миэль» Григория Куликова, «сотни квартир зависли, стали неликвидом. Серьезные потребители, которые хотят приобрести жилье за $100 тыс.– $300 тыс., выясняют, где и что будет строиться, в какие сроки. И информации у них зачастую больше, чем у любого риэлтера, а иногда и застройщика. Кризис перепроизводства налицо уже сегодня».
В Москве в настоящее время более или менее активно продаются квартиры примерно в 50 - 60 домах с ценой квадратного метра от $1200 до $2000 (цена растет вместе с этажностью). Кое-где предложение уже превышает спрос – потребители дорогой недвижимости тоже стараются мигрировать внутри некой «своей» территории, а в некоторых районах все платежеспособное население «закончилось». Иногда сам масштаб дома таков, что продажи жилья заведомо растянутся на несколько лет. Так произошло с огромным комплексом на Можайском шоссе, 2. При этом и сами квартиры уходят отнюдь не быстро. Риэлтеры считают, что нормальный срок продажи квартиры ценой свыше $150 тыс. – примерно шесть – восемь месяцев. Впрочем, специфика продвижения дорогого жилья состоит в том, что застройщику необязательно добиваться большого количества продаж на стадии строительства.
Иногда застройщики, проекты которых примелькались на рынке, пытаются придумать неординарные способы продажи товара. К примеру, не так давно компания «Квартал» стала рекламировать продажу квартир в своих башнях на Ленинском проспекте в кредит – в рамках программы, которую в Москве ведет компания «ДельтаКредит». Идея заключалась в том, чтобы привлечь сразу две группы потенциальных покупателей. Во-первых, людей не очень богатых, но обладающих стабильным заработком (средний класс); а во-вторых, людей состоятельных, но не желающих показывать свои средства. Однако насколько можно судить, инициатива эта оказалась не очень удачной. Услуга по объяснению происхождения денег стоит меньше, чем обслуживание кредита в течение года (минимальный срок погашения), а у среднего класса мысль о том, что за десять лет придется заплатить за жилье 180% его стоимости, по всей вероятности, не вызывает особого энтузиазма.
Тем не менее застройщики упорно работают над такими проектами – их вполне устраивают отложенные продажи. По некоторым оценкам, для успешного завершения строительных работ на стадии возведения дома необходимо реализовать всего порядка 30% квартир. Это означает, что себестоимость строительства – вместе с мраморными вестибюлями – не превышает тех же самых 30% от продажной цены жилья. Возможно, все не так радужно, но показательно, что многие компании, работающие с типовым жильем, стараются взяться хотя бы за один дорогой проект.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
