архив

поедатели земли

На российском рынке недвижимости давно идут разговоры о росте числа бартерных сделок. Недавно интересную схему предложила петербургская строительная компания "Первая генподрядная". Она взялась за возведение овощехранилищ в Астраханской области, однако согласилась получить только половину вознаграждения за работу деньгами, вторую половину компания готова принять натурпродуктом - 40 000 т лука и картофеля. Аналогичную модель строители планируют внедрить при оплате подрядных работ в Абхазии. По мнению экспертов, в ближайшее время овощи могут стать основной формой расчета на отечественном рынке недвижимости. Крупнейшие игроки владеют гигантскими сельскохозяйственными участками. Чаще всего все это скупалось у крестьян за бесценок для дальнейшего девелопмента. Однако в кризис земля "повисла" на шее владельцев мертвым грузом, причем многие лендлорды не успели поменять ее категорию. В результате они будут вынуждены либо самостоятельно развивать агрохозяйство, либо сдать землю в аренду профильным игрокам. Среди этих компаний такие гиганты, как "Ист Лайн", "Промсвязьнедвижимость", банк "Визави", RDI, "Вашъ финансовый попечитель" (ВФП) и многие другие.

ПАТОВАЯ СИТУАЦИЯ

   Отечественное законодательство в достаточно жесткой форме ограничивает простой земли. Согласно 284 статье ГК участок может быть изъят у собственника в случае, если земля, предназначенная для сельскохозяйственного производства или жилищного строительства, не используется для соответствующей цели в течение трех лет. В этот срок не включается только период, когда участок не мог быть использован из-за стихийных бедствий. Учитывая то, что в средней полосе России природные катаклизмы случаются довольно редко, у владельцев отсутствуют уважительные причины для простоя. Более того, для того, чтобы начать строительство на сельскохозяйственной земле (а именно для этих целей скупались участки вокруг Москвы), нужно поменять ее категорию, однако большая часть лендлордов до сих пор не решила этот вопрос. По словам руководителя аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрия Таганова, в целом рынок земли Подмосковья на 70 - 80% состоит из сельхозземли, если не считать площадей Гослесфонда. Причем только 5 - 10% участков переведено под индивидуальное жилищное строительство. "Процесс перевода всегда был довольно сложной процедурой", - объясняет эксперт. Для этого владельцу участка необходимо собрать внушительный перечень документов. В частности, согласно закону "О переводе земель", к ходатайству надо приложить выписку из государственного земельного кадастра, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, заключение государственной экологической экспертизы, а также рассчитать и обосновать потери сельскохозяйственного производства. Но список бумаг имеет тенденцию к расширению в каждом конкретном случае, а сроки рассмотрения заявки на практике могут занимать более года.
   С 1 января 2010 года поменять категорию земли будет еще сложнее: именно в этот день вступает в силу 4-я часть 9 статьи Градостроительного кодекса, согласно которой органы государственной власти не могут принимать решения "о переводе земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования". Предполагалось, что к этому моменту региональные власти разработают правила зонирования и застройки, накладывающие ограничения на развитие участков, например, лимитирующие этажность будущих зданий и т.д. Однако чиновники в срок не уложились. В итоге подмосковное руководство только обещает разработать их в 2010 году. Таким образом, пока этот документ не примут, поменять категорию земли будет невозможно. "Поскольку покупка земли занимает в среднем около месяца, а перевод ее в другую категорию - от полугода до года, это означает, что вряд ли до января 2010-го возможно осуществление перевода, даже если начать его прямо сейчас", - говорит Дмитрий Таганов. Никаких оговорок о том, что участок простаивает из-за заминки чиновников, в Гражданском кодексе нет. На земле же сельхозназначения строить нельзя. Согласно тому же ГК, "если участок используется не в соответствии с его целевым назначением", он также может быть изъят. В результате лендлорды оказались в сложном положении. По оценке заместителя генерального директора по инвестициям УК "Финам Менеджмент" Алексея Гарюнова, в связи с тем, что перевод земель затруднен, в Подмосковье под застройку (с изменением категории) будет выделено еще не более 3 - 5% сельхозземель. Остальные же территории должны будут использоваться по прямому назначению.
   Проблем владельцам добавляет отсутствие финансовых ресурсов, необходимых для изменения категории земли и начала строительства. Если выставлять эту землю на продажу, то нужно предлагать покупателю существенный дисконт. "Крупным подмосковным землевладельцам придется либо снизить стоимость земель до уровня, как минимум, Краснодарского края ($2000 - 3000 за га, т.е. $20 - 30 за сотку), либо самостоятельно заниматься сельскохозяйственным бизнесом", - говорит Алексей Гарюнов. В Подмосковье по таким ценам землю не покупали даже у крестьян. По словам эксперта, в случае же если лендлорды не захотят переписывать ценники до такого невозможно низкого для них уровня и не смогут самостоятельно заниматься сельским хозяйством на своих территориях, они будут иметь сложности с Россельхознадзором в связи с нецелевым использованием земли. Прецедентов отъема земель у собственников в связи с нецелевым использованием пока не было, но все когда-то случается в первый раз.

КУРСЫ ФЕРМЕРОВ

   Основной выход для лендлордов, владеющих крупными земельными участками и желающих их сохранить, - организация агропроизводства на своих площадях. "Использование сельхозземель по их прямому назначению сейчас вполне обосновано, и, наверное, не стоит их переводить в иную категорию. Особенно если эти земли находятся на весьма существенном удалении от Москвы. Аграрный бизнес вполне может быть прибыльным", - говорит президент ФСК "Лидер" Владимир Воронин. По его словам, спрос на продукты на внутреннем рынке остается и никуда не денется, хотя доходность этой деятельности и не сравнима с доходностью девелопмента докризисного уровня.
   Примеры запуска лендлордами сельхозпредприятий на рынке уже есть. "Ряд крупных подмосковных землевладельцев планируют осваивать сельскохозяйственные угодья, чтобы с помощью урожая в условиях кризиса получить прибыль, а заодно укрепить свой имидж", - рассказывает директор департамента развития бизнеса RODEX Group Геннадий Теряев. Часть этих предприятий была сохранена при скупке земель, некоторые открыты в кризис, другие появились совсем недавно.
   В частности, из 29 000 га, принадлежащих компании RDI, 16 000 га находятся под управлением АПК "Агрооснова". Эта структура объединяет 12 сельхозпроизводств и вырабатывает 105 т молока в сутки, а поголовье скота, содержащегося в хозяйствах компании, насчитывает более 14 000 голов. Один из крупнейших лендлордов - корпорация "ЗНАК" - получает доход через Дмитровское агропромышленное общество. Кроме того, ЗНАК запустил проект "Органик" по развитию органического производства сельхозпродукции. По данным участников рынка, банк "Визави" развивает несколько хозяйств в Орехово-Зуевском районе Подмосковья, а Промсвязьбанк владеет тремя подмосковными молочными фермами. В свою очередь УК "Финансы и недвижимость" управляет земельными активами с предприятиями молочного животноводства в Сергиев-Посадском и Воскресенском районах. ВФП в Рузском районе также сохранил 8 сельхозпредприятий, объединив их в агрохолдинг "Русское молоко", в который вошли также молокозавод "Рузское молоко" и комбикормовый завод "Богородское". Coalco владеет в Домодедовском районе тремя агрохозяйствами. В свою очередь Эталонбанку принадлежит 7 колхозов в Луховицком районе. Один из крупнейших землевладельцев - концерн "Вимм-Билль-Данн" - управляет несколькими совхозами в Одинцовском районе. У группы "Черкизово" есть сельскохозяйственный бизнес в Дмитровском, Клинском, Каширском, Мытищинском, Наро-Фоминском и Истринском районах. "Интеко-Агро" тоже достаточно крупный игрок в этой области, несмотря на то, что количество земель у них сильно сократилось", - напоминает директор по развитию компании "Партнеры земли" Юрий Сорокин. (Прим. "Ко": Против скупки земель в Белгородской области структурами "Интеко-Агро" активно выступили региональные власти, в результате большую часть площадей не удалось юридически оформить.)
   Однако в целом на перспективы организации нового собственного агрохозяйства или на расширение существующего эксперты смотрят скептически. "В безвыходных ситуациях никто бизнес не создает, и для того, чтобы на своих землях развернуть производство, необходимы финансовые ресурсы. Это потребует огромных капитальных вложений", - говорит Юрий Сорокин. Кроме того, аграрное хозяйство является высокорисковым и зачастую не столь выгодным делом. По данным заместителя гендиректора Vesco Consulting Олега Разина, доходность подмосковного сельского хозяйства не превышает 10%, и, продав впоследствии землю (при нужной конъюнктуре рынка), можно заработать столько, сколько будет получено лишь за 20 - 30 лет при эксплуатации этой земли по прямому назначению. Поэтому, по мнению некоторых экспертов, подчас сельхозбизнес лендлордов существует только как небольшой непрофильный актив или развивается в PR-целях или в надежде на государственные дотации.
   По словам куратора проекта "Земля. Бизнес. Люди" Ирины Гунченко, зачастую у владельцев срабатывают первоначальные спекулятивные инстинкты. Компания "ВФП" Василия Бойко молочным животноводством занялась для раскрутки девелоперского проекта. А "удачливый фермер" Герман Стерлигов с момента начала кризиса пытается воссоздать аналог товарно-сырьевой биржи", - говорит эксперт. Кроме того, по ее информации, темпы развития сельского хозяйства в Центральном федеральном округе из-за кризиса падают. Как свидетельствуют данные Росстата, в I квартале 2009 г. яровые культуры посеяны на площади, на 44,1% меньшей, чем в I квартале 2008 г. А на конец марта 2009-го поголовье крупного рогатого скота в хозяйствах всех сельхозпроизводителей за год сократилось на 2,1%. "Если лендлорды не вошли в сельскохозяйственные проекты до кризиса, то сейчас вряд ли будут осваивать этот малознакомый рынок, тем более что для создания агропредприятия также требуются инвестиции", - заключает Ирина Гунченко.

СНИТСЯ НАМ ТРАВА У ДОМА

   Осознав сложности с созданием собственного сельскохозяйственного бизнеса, лендлорды задумываются об альтернативных способах использования земли, особенно если участок сменил категорию и на нем разрешена стройка. Например, УК "Масштаб", управляющая 12 000 га подмосковной земли и планировавшая построить на ней 15 млн кв. м недвижимости, решила создать образовательный кластер. УК уже подписала соглашение о передаче 100 га земли под возведение университетского городка Московского института стали и сплавов. (Прим. "Ко": Напомним, что в этом вузе учились заместитель руководителя администрации президента Владислав Сурков и глава "Альфа-Групп" Михаил Фридман.) Площадь будущего городка - около 400 000 кв. м. Также "Масштаб" ведет переговоры со Сбербанком о выделении 3 га под строительство корпоративного университета. Площадь зданий должна составить 70 000 кв. м. Кроме того, еще до кризиса УК торговала своей землей. В частности, в феврале 2008-го "Масштаб" продал ГК "ПИК" 127 га, по оценке участников рынка, где-то за $200 млн, т.е. каждую сотку примерно за $15 000, что и по тем временам было немало.
   Однако пример УК "Масштаб" не оказался заразительным. У большинства лендлордов не изменена категория земли, и в таком случае у них два пути: либо продать участки за бесценок, либо сдать в аренду сельхозпроизводителям. Пока они предпочитают второй путь. На первый взгляд, он позволяет получить достаточно неплохие дивиденды в условиях кризиса. В частности, "Финам Менеджмент" сдает земли в Краснодарском крае и Ростовской области. Для этого компания использует механизм земельных ПИФов. Фактически пайщики таких фондов становятся совладельцами участков, которые приносят доход за счет сдачи земли сельхозпроизводителям.
   Однако близ Москвы совсем другие условия. Как говорит вице-президент по связям с общественностью УК "Финансы и недвижимость" Елена Коверга, в отличие от Краснодарского края, Подмосковье - зона рискованного земледелия. "Возможный выход для лендлордов - передача земель в аренду растениеводам, которые имеют необходимую базу, но заинтересованы в расширении посевной площади", - говорит Юрий Сорокин. Однако в таком случае бывшим девелоперам и строителям новых городов придется столкнуться с конкуренцией со стороны крестьянства.
   По словам экспертов, основная масса земель находится в общей долевой собственности граждан. Даже точное количество владельцев земельных долей неизвестно до сих пор. При этом крестьяне обычно берут арендную плату натурпродуктом. По словам Юрия Сорокина, диапазон в регионах - от 0,7 до 2 т зерна за 5 га, при нормальном урожае - от 3 до 60 т зерна с гектара. "У сельхозпроизводителя деньги в большой цене, поэтому платить он предпочитает продуктом, причем обычно зерном невысокого качества", - объясняет Сорокин. С таким конкурентом девелоперам, привыкшим к крупным деньгам, придется сложно. С другой стороны, по словам экспертов, крупные сельхозкомпании заинтересованы в аренде больших участков, которые им могут предоставить лендлорды. Однако при этом для них интересны длительные контракты на период от 10 лет. Сдав свою землю в аренду на такой срок, экс-девелопер может забыть о реализации на этих участках строительных планов или создании рекреационных зон. Зато в таком случае у него, как минимум, не отберут площади, и он останется номинальным держателем десятков гектаров. Кроме того, арендная плата пополнит отощавший бюджет недавних строительных гигантов. По словам Сорокина, на рынке есть реальный спрос на участки площадью от 30 до 100 га под выращивание овощей с арендной платой $300 за га в год. Получается примерно 100 руб. в год за сотку. Это немного, но в крайнем случае всегда можно брать за аренду овощами.