Риалные инвестиции: как россияне меняют рынок недвижимости Саудовской Аравии
Фото: unsplash.com
Интерес российских инвесторов к саудовской недвижимости растет. Этот рынок скоро откроется для иностранных инвесторов и сможет предложить современные проекты с высоким инвестиционным потенциалом. Екатерина Румянцева, основатель Kalinka Ecosystem, рассказывает, какие изменения могут произойти в этом ключевом секторе экономики после прихода денег из России.
Как инвестиции влияют на рынок
Для начала разберемся, существует ли связь между притоком иностранных капиталов и изменениями на рынках недвижимости развивающихся стран, в частности, Саудовской Аравии (КСА).
Ким и Янг в 2011 году изучили влияние притока капитала в развивающихся государствах на стоимость разных активов — не только на землю и недвижимость, но и на акции, номинальный и реальный валютный курс, и пришли к выводу: активы дорожают.
По данным Всемирного банка, существует несколько причин, по которым приток капитала может привести к росту цен:
Прямой спрос на активы. Увеличение объема инвестиций на рынке недвижимости повысит спрос на нее, что приведет к росту цен.
Ликвидность. Приток капитала приводит к увеличению денежной массы и ликвидности, что, в свою очередь, ведет к повышению стоимости активов. Спрос на ликвидные объекты есть всегда — их проще продать и получить деньги. Инвестиции в них оправданны.
Экономический бум в стране. Приток капитала имеет тенденцию вызывать экономический бум в государстве, что также приводит к росту стоимости активов.
Инвестиции в Саудовскую Аравию (КСА) отличаются стабильностью и имеют тенденцию к росту последние четыре года. Это сказывается и на стоимости недвижимости. По данным Kalinka Group, на местном рынке она дорожает.
Индекс цен на недвижимость в КСА (за 100% взят уровень 2014 года). Источник: Kalinka GroupРынок недвижимости ОАЭ сегодня некоторые эксперты считают перегретым. При этом россияне долгое время занимали лидирующие позиции по объемам сделок по покупке недвижимости в Эмиратах и лишь в 2023-м переместились с первого на пятое место. За последние три года стоимость объектов в ОАЭ выросла на 30%. И отечественные инвесторы сыграли в этом важную роль.
Сценарий в КСА может развиваться похоже. С одной стороны, Саудовскую Аравию относят к сфере влияния интересов США и ЕС, а значит, кратного увеличения прямых инвестиций в экономику страны из РФ ждать не стоит. По мнению ряда аналитиков, с высокой степенью вероятности в Саудовской Аравии откроются офисы российских IT-компаний, также на саудовском рынке могут появятся отечественные производители оборудования для нефтегазового сектора. Однако определять все здесь будут деньги Запада.
С другой стороны, финансовые вливания из России в рынок недвижимости КСА могут привести к резкому росту спроса и цен уже в ближайшие годы.
Почему пойдут деньги
Еще один важный вопрос — будут ли россияне вкладывать деньги в недвижимость КСА. Причин для этого несколько.
Денег больше, а качественных предложений меньше
Традиционно недвижимость в ЕС и Европе пользовалась у россиян повышенным спросом. Например, еще в 2021 году популярны были такие страны, как Черногория, Италия, Болгария, Германия, Испания, Греция и Финляндия. При выборе российские инвесторы обращали внимание на стабильность экономики, климат, наличие развитой инфраструктуры, водоемов или моря. Все это давала Европа. В 2022 году ситуация поменялась кардинально.
Указ президента РФ № 81 серьезно ограничил возможность приобретения недвижимости в ряде зарубежных юрисдикций. Рынок отреагировал резким снижением спроса. В 2023 году Черногория потеряла 96% российского спроса от уровня 2022-го, Германия — 93% за тот же период, а Греция — 84% от числа заявок первых шести месяцев прошлого года. Можно сказать, что российский инвестор с этого рынка ушел. При этом в условиях неопределенности инвесторы рассматривают к покупке даже экзотику — страны Карибского бассейна и ЮВА.
Причина здесь — в санкциях и ограничениях, а не в снижении спроса на зарубежную недвижимость в целом или отсутствии свободных финансов. Только за первый квартал 2023 года россияне вложили 300 млрд рублей (более 3,3 млрд долларов) в покупку зарубежной недвижимости. Объемы инвестиций растут. Складывается ситуация, когда граждане РФ готовы инвестировать даже больше денег, но отдельные рынки стали недоступны.
В 2022 году повышенным спросом пользовалось жилье в Армении. Однако в стране, по мнению экспертов, оказалось недостаточно современных объектов и нового девелопмента. То же в определенной степени характерно и для Казахстана и Грузии.
Все эти вопросы может закрыть рынок КСА — страна со стабильной экономикой, морем и высокими темпами строительства.
Валютные риски
Лидером 2022 года по количеству сделок с участием российских инвесторов стала Турция. Общее число купленных россиянами объектов — 16 310. Для получения ВНЖ это была очень привлекательная страна. Однако с точки зрения инвестиций приобретение недвижимости в Турции связано с рядом рисков, в том числе с валютными. За пять лет турецкая лира потеряла к доллару 391,6%.
При этом турецкий рынок традиционно развивался за счет внутреннего спроса — в 2022 году лишь 5% от всех сделок были совершены иностранцами. На фоне высокой инфляции и, как следствие, высоких ипотечных ставок остается вопрос, как долго рост стоимости будет поддерживаться внутренним спросом.
В Саудовской Аравии ситуация иная — саудовский риал привязан к доллару США. В стране работает программа по обеспечению жильем в первую очередь своих граждан, они имеют приоритет. Да и средний доход в КСА выше, чем в Турции, что поддержит такие покупки.
Новая волна инфляции в Турции с июля 2023 года. Источник: Turkish Statistical instituteСегодня кредитный рейтинг Турции находится на уровне B/B3. Страна кредитоспособна, но негативные экономические условия с высокой вероятностью эту ситуацию кардинально изменят. КСА имеет кредитный рейтинг А и стабильный прогноз.
Инвестиционные цели
В 2020 году зарубежная недвижимость интересовала россиян из-за возможности получения ВНЖ. Доля таких инвесторов, по данным Tranio, составляла 56%.
Спрос на ВНЖ не исчез, но изменились условия. Например, Турция с октября 2023 года увеличила с $50–70 тыс. до $200 тыс. минимальную сумму, необходимую для получения вида на жительство (ВНЖ) при покупке недвижимости. На этом фоне российские инвесторы стали проявлять повышенный интерес к экзотическим юрисдикциям вроде стран Карибского бассейна. Приемлемые условия и сумма инвестиций все еще позволяют получить здесь вид на жительство россиянам, но с инвестиционной точки зрения вызывают много вопросов.
Главными целями для участников опроса стали также сохранение и приумножение капитала. В этом случае Саудовская Аравия по ряду причин, описанных выше, выглядит намного привлекательнее.
Перегретые рынки
В сравнении с ОАЭ и некоторыми другими популярными у россиян странами рынок недвижимости КСА сложно назвать перекупленным. А вот потенциал для роста существует. Модернизация экономики является хорошим фундаментом для будущего роста, а перед инвестором открывает возможности. Здесь сработает классическая схема — покупай качественные активы, когда они стоят недорого.
Расширение списка инвесторов
Портрет российского инвестора в недвижимость за десять лет изменился. Сегодня это не только владельцы крупных компаний, но и риелторы, айтишники, а также представители малого бизнеса.
Отечественный покупатель становится более разборчивым, четко видит цели и заинтересован в приобретении выгодных с инвестиционной точки зрения современных объектов. Новые группы инвесторов поддержат рынок и спрос.
Что в итоге
Для полноты картины стоит рассматривать ситуацию в разрезе увеличения инвестиций в недвижимость со стороны всех инвесторов — не только из РФ, но и со всего мира.
Рост цен
С большой вероятностью можно сказать, что российские инвестиции в недвижимость будут емкими, что приведет к увеличению цен в определенных сегментах рынка: жилых и коммерческих объектах.
Западные прямые инвестиции в экономику Саудовской Аравии обеспечат рост экономики и опосредованно приведут к повышению стоимости и ликвидности недвижимости.
Развитие инфраструктуры
Инвесторы могут предпочесть вкладывать в конкретные проекты, такие как энергоэффективные здания или объекты современной инфраструктуры, что будет влиять на облик недвижимости в стране.
Отечественные инвестиции станут стимулировать развитие инфраструктурных проектов, бизнес-центров и торговых площадей.
Улучшение бизнес-климата и качества жизни
Российские инвестиции могут стать катализатором для развития технологических инноваций и современных бизнес-практик, улучшая общий бизнес-климат. Релоцируясь за границу, россияне формируют там новые экономические центры. Так произошло в 2022 году, когда основными подобными локациями стали Турция, ОАЭ и Грузия. Отечественные инвесторы могут активно взаимодействовать с местными застройщиками, банками и властями, участвуя в партнерствах и совместных проектах.
Финансовые вложения в экономику КСА приведут к созданию новых рабочих мест и привлечению международных брендов, что сделает страну более привлекательной для проживания.
В совокупности такие тренды, по мнению ряда экспертов, получат развитие в ближайшие 5–7 лет.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
