Ритейл в «квадрате»: инвесторы в торговую недвижимость распробовали бизнес-центры
Фото: пресс-служба Stone Hedge
Покупательский трафик становится более локальным, жители мегаполиса стремятся решать свои бытовые вопросы здесь и сейчас, поэтому чаще выбирают объекты инфраструктуры рядом с домом или офисом. По данным аналитиков «Фридом Финанс», за прошлый год спрос на компактные помещения под нужды ритейла в составе коммерческих и жилых объектов вырос на 20%, и, скорее всего, продолжит расти.
Активность арендаторов привлекает в этот сегмент инвесторов — особенно тех, кто успел разочароваться в доходности жилой недвижимости. Настоящим «голубым океаном» для них становятся небольшие торговые площади в составе бизнес-центров со стабильным трафиком из офисных работников и жителей района. Именно их все чаще выбирают для аренды владельцы ритейл-бизнеса: от кофе-поинтов и цветочных бутиков до маникюрных-салонов и винотек.
Развитие ритейл-инфраструктуры в бизнес-центрах поддерживает и новый подход к организации торговой недвижимости со стороны города – столичные власти делают ставку на локальные форматы развития ритейла в противовес крупным торговым центрам, расположенным не всегда в удобных и доступных для всех горожан точках мегаполиса. В том числе это становится поддержкой для малого бизнеса, которому сложно развиваться в формате крупных молов.
Смена ориентира
До недавнего времени коммерческая недвижимость, включая торговые площади в бизнес-центрах, оставалась для массового инвестора неизведанным сегментом. Наиболее привычным инструментом для сохранения капитала считалась покупка квартиры с последующей сдачей в аренду.
Однако при стремительном росте цен на жилую недвижимость доходность от аренды в сегменте стала менее привлекательной. К тому же, по данным аналитиков ЦБ, активное стимулирование спроса на ипотеку в ближайшие годы чревато резким падением спроса в 2026–2030 гг., что негативно скажется на рынке жилья.
Альтернативным инструментом инвестиций с прогнозируемой доходностью, превышающей ставки банков по депозитам, стали торговые помещения в составе бизнес-центров, где входной бюджет оценивается от 10 млн рублей, что сопоставимо с покупкой квартиры. Есть и более доступные предложения, если рассматривать объекты на старте продаж.
Сегмент ритейл-инфраструктуры в составе офисных центров гарантирует стабильность арендного потока, за счет сотрудников компаний, гостей бизнес-центра и даже жителей района. Учитывая, что сегодня территории бизнес-центра становятся открытыми для горожан.
Преимуществом коммерческой недвижимости для инвестора становится прозрачность договора аренды с ежегодной индексацией ставки. В жилом сегменте такое почти не встречается, как следствие нельзя исключать внезапного съезда арендатора и спрогнозировать свой ежемесячный доход. В таком случае возобновление пассивного дохода займет больше месяца, в течение которого придется снова экспонировать объект. По оценкам риелторов, в среднем этот процесс занимаем 3-4 месяца.
Фото: пресс-служба Stone HedgeДима Морозов, основатель Green Grey международной холдинговой компании в сфере mobile:
«Как и многие начинающие инвесторы в недвижимость я начинал с инвестиций в покупку жилой недвижимости. Это были небольшие, чаще однокомнатные квартиры и студии для последующей сдачи в аренду или перепродажи.
Эти действия и решения казались очевидными и единственно верными пока я не столкнулся с коммерческой недвижимостью, и осознал, что это не так. Коммерческая недвижимость всегда, до появления на нём новых игроков, была довольно закрытым рынком, рынком для своих, для тех, кто знает. И все, кто интересовался недвижимостью и не был в этом избранном круге, покупали квартиры и мучились с управляющими компаниями, жильцами, соседями и решением десятков других вопросов. Чаще всего после года сдачи квартиры в аренду, чтобы её сдать следующим арендаторам надо было вложиться в «косметику» с частичной заменой мебели, на что уходила значительная часть арендных платежей, которые были за этот год.
Когда я начал инвестировать в коммерческую недвижимость, я понял, почему это рынок для «своих». Здесь ремонт за тебя делают сами арендаторы, все улучшения, которые арендатор по согласованию с тобой вносит в офис, остаются у владельца площади, офис после того как съехал арендатор выглядит лучше, чем до того как он туда заехал, многие арендаторы снимают площади по 3,5,10 лет, а арендные платежи приходят как часы и они больше чем от сдачи квартир. К тому же сама площадь растёт в цене, потому что хороших бизнес-центров по пальцам пересчитать.
Могу только поделиться опытом и сказать, что если и инвестировать в недвижимость, то только в коммерческую, в хорошие, новые и классные бизнес-центры. А квартиру для сдачи можно оставить одну — для души, чтобы быстро не забывать, как это было до».
Драйвер спроса — доходность
Именно доходность становится сегодня определяющим фактором интереса инвесторов к коммерческой недвижимости. «Основа спроса — это переход инвесторов, которые ранее выкупали квартиры и сдавали их в аренду», — отмечает аналитик «Фридом Финанс» Антон Скловец.
Для частного инвестора приобретение квартиры с последующей сдачей в аренду в среднем приносит доходность в размере 4-5% годовых после уплаты налогов и прочих издержек, приводит оценку Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank. Сдача в аренду коммерческих площадей, в том числе объектов стрит-ритейла, может достигать 10-12% чистой доходности.
«Инвестиции в недвижимость — наиболее надежный инструмент сохранения капитала, особенно в период такого роста инфляции, который наблюдается сейчас, а доходность депозитов прогнозируется как нулевая (за вычетом инфляции). Также не стоит забывать, что можно заработать на росте стоимости квадратного метра за период строительства», — рассказывает Кристина Недря, руководитель департамента оценки и аналитики STONE HEDGE.
В случае с бизнес-центрами при стабильной загрузке инвестиции вполне могут окупиться за 5-6 лет, уточняет Скловец. Для сравнения, инвестиции в квартиру под сдачу возвращаются за 20 лет и более.
Ставка на локальный ритейл
Формат диктует покупатель, который все чаще предпочитает отправиться за букетом цветов, в салон красоты или химчистку рядом с офисом, где проводит большую часть дня, не говоря уже о чашке кофе в перерыв. Ритейлеры активнее развивают малые форматы, в том числе становясь арендаторами небольших площадей. Повышенный спрос на аренду небольших лотов делает их привлекательными для инвесторов, которые вкладывают капитал в расчете на получение стабильного пассивного дохода от сдачи помещения в аренду.
Все активнее такими площадками интересуются игроки сегмента сопутствующей торговли, в том числе объекты food&beverage, магазины FMCG, а также различные услуги, например, флористические бутики, химчистки и nail-салоны. Адвокатские бюро, туристические агентства и банковские филиалы, в свою очередь, предпочитают клиентские офисы с отдельным входом.
Спрос на товары и услуги объектов инфраструктуры, находящихся на минимальном расстоянии от потребителя, поддерживается не только со стороны офисных работников – качество и комфортность инфраструктуры остается в числе ключевых требований и ожиданий арендаторов офисов класса А. Внешний трафик жителей района также поддерживает ритейл-инфраструктуру бизнес-центров.
В бизнес-центрах STONE by Stone Hedge площадь объектов инфраструктуры достигает 10% от общей площади проекта.
В настоящий момент в бизнес-центре STONE Савеловская еще сохранилась полная линейка предложений:
помещения в торговой галерее площадью от 20 кв. м в бюджете от 12 млн рублей;
клиентские офисы с отдельным входом площадью от 30 кв. м в бюджете от 15 млн рублей;
два ресторана оптимальной площади: 202 кв. м и 273 кв. м. Помещение под ресторан, в свою очередь, считается наиболее статусным активном в личном портфеле недвижимости для инвестора.
Фото: пресс-служба Stone HedgeАндрей Назаруков, предприниматель, владелец кофейни в бизнес-центре Manhattan:
«Моя кофейня в формате “кофе с собой” работает в бизнес-центре четвертый год. Перед открытием я примерно полгода выбирал площадку. Пересмотрел много вариантов, обращал внимание на проходимость и средний чек. В итоге выбрал бизнес-центр, потому что здесь стабильный трафик, а это одна из самых главных вещей для малого бизнеса. Здесь всегда много людей, во всяком случае, достаточно для того, чтобы у меня были клиенты, даже если по соседству откроется еще одна точка в том же формате. Причем, моя кофейня — не ближайшая ко входу. Но бизнес-центры спроектированы так, что сотрудники офисов повсюду, их маршруты проходят и через мое заведение. Кстати, площадь снял небольшую, 10 квадратных метров, и это баланс между адекватными расходами на аренду и хорошей проходимостью. Если надумаю расширять бизнес, то в первую очередь буду рассматривать именно бизнес-центры».
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
