Сами себе дольщики
В начале апреля 2011 г. столичные власти наконец решили судьбу печально известного «Дома на Мосфильмовской», который возводит компания «ДОН-Строй». Градостроительно-земельная комиссия решила не сносить верхние этажи жилого комплекса. Летом 2010-го оперативная группа при тогда еще мэре Москвы Юрии Лужкове постановила срезать 21 метр здания. При этом, как выяснилось, экс-владельцы «ДОН-Строя» Дмитрий Зеленов и Максим Блажко являлись обманутыми дольщиками собственного проекта: за ними числились пентхаусы на верхних этажах в «Доме на Мосфильмовской». В частности, Блажко достались двухуровневые апартаменты площадью 1500 кв. м, а Зеленову – квартиры общей площадью 1000 кв. м. Более того, по словам архитектора проекта Сергея Скуратова, изначально пентхаус господина Блажко планировалось сделать одноуровневым, но по личной просьбе будущего владельца был добавлен еще один этаж, а весь жилкомплекс «подрос» на 11 метров. Правда, Дмитрий Зеленов и Максим Блажко своих пентхаусов все же лишились: апартаменты были просто зарезервированы за экс-владельцами «ДОН-Строя» и в результате вместе с другими непроданными квартирами отошли к новому собственнику проекта – ВТБ.
Большая нужда
Собственники компаний, строящих жилье бизнес-класса и в элитном сегменте, часто приобретают недвижимость в своих проектах. Например, владелец недавно «закрытого» бренда Mirax Group Сергей Полонский достаточно долго жил в комплексе «Золотые ключи-2», построенном его компанией. В свою очередь «позолотивший» Остоженку гендиректор RGI International Борис Кузинец стал первым хозяином виллы «Трилистник», расположенной во внутреннем дворе построенного им «Дома в Молочном». А один из создателей «Вимм-Билль-Данна» Михаил Дубинин долгое время был жильцом поселка «Резиденция Бенилюкс», одним соинвестором которого он являлся. «Схема приобретения квартиры владельцем строительной фирмы мало чем отличается от обычной: так же, как все, я перевел деньги со своего личного счета на счет компании, даже скидок не делал, – рассказывает президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин, недавно купивший жилье в ЖК «Зодиак», возведенном его компанией. – Разница лишь в том, что я перекладываю деньги из одного своего кармана в другой». В ЖК «Зодиак» Владимир Воронин переехал из также построенного его компанией дома на Гоголевском бульваре. «Я жил один, когда поселился на Гоголевском бульваре, а сейчас у меня есть жена и двое детей – нужно переезжать в какой-то более экологичный район», – объясняет он. По словам гендиректора «А-Риэлти групп» Валерия Барнинца, «бизнесмены очень часть ориентируются на собственные нужды и предпочтения, и строители в этом случае не являются исключением».
Впрочем, есть у девелоперов и более рациональные причины для покупки недвижимости в собственных проектах. «Если покупатель номер один – владелец компании-застройщика, то это серьезно повышает интерес к жилому комплексу со стороны клиентов», – поясняет управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. Сосед-девелопер будет являться для остальных покупателей гарантом надежности стен и хорошей работы управляющей компании. Более того, если что-то не так, то всегда можно встретить застройщика во дворе и лично высказать ему все претензии. Правда, шансов на такую встречу немного: если девелоперы и живут в своих домах, то, как правило, недолго. Так, председатель совета директоров «Коперник Груп» Александр Сенаторов, купив квартиру в ЖК «Коперник», по данным источника «Ко» в компании, вообще никогда не жил в этом доме. Недолго прожил в «Золотых ключах-2» и Сергей Полонский – всего два года, после чего предпочтения девелопера изменились и он переехал на дебаркадер в Строгино.
Сколько «свои» зарабатывают на перепродаже?
Объект Кризис, цена кв. м После кризиса, цена кв. м.
Бизнес-центр «Трио» $3000 $4500
ЖК «Актер-Гэлакси» 90 тыс. руб. 140 тыс. руб.
Источник: данные «Ко»
Квартира для своих
Гораздо более надежным индикатором для покупателей являются менеджеры девелоперских структур. Как правило, среди «своих» недвижимость распространяется еще до того, как она поступает в открытую продажу. В частности, как рассказывает гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров, компания «Открытые инвестиции», перед тем как в 2003 г. запустить поселок «Павлово» в продажу, реализовала существенную часть недвижимости среди сотрудников структур, принадлежавших на тот момент владельцам компании Михаилу Прохорову и Владимиру Потанину. Выигрывают от таких продаж обе стороны. Сотрудники получают возможность выкупить по низкой цене наиболее интересные объекты – жилье на верхних этажах, квартиры небольшой площади, коттеджи с лесными участками. А если приобрести жилье на этапе котлована и продавать, когда дом будет готов, то только на уменьшении строительных рисков и без учета роста цен на рынке, по словам Евгения Скоморовского, можно заработать порядка 20–25% годовых. Однако покупатели со стороны, не обладая достаточной информацией, боятся быть первыми в новых проектах, тогда как работники компании имеют доступ к инсайду и могут трезво оценить риски. «Хороший индикатор проекта, когда недвижимость в нем покупают как топы, так и менеджеры среднего звена компании-застройщика, – делится наблюдениями управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. – Первые хорошо оценивают финансовые перспективы, вторые – строительные риски». А когда часть жилья выкуплена, то и продажи идут более активно.
В свою очередь застройщики дешевого жилья маскируются под такую схему, чтобы стимулировать покупательский спрос, и просто снимают с продажи часть площадей. При этом покупателям они говорят, что много жилья уже выкуплено, но затем частями выводят эти квартиры обратно в продажу. Такая схема, по мнению генерального директора «Службы недвижимости» Павла Карасева, не всегда приемлема в дорогих проектах, где объектов гораздо меньше, а клиенты более тщательно подходят к процессу приобретения квадратных метров.
Инвесторы поневоле
Зачастую выкуп квартир представителями застройщика превращается из добровольной инициативы в тяжелое бремя. Нередко, чтобы увеличить шансы на успех девелоперского проекта, инвесторы обязуют своих партнеров, например брокеров или подрядчиков, а также собственных наемных работников высшего эшелона разделить с ними финансовую «ношу». «Мы почти всегда, продавая тот или иной проект, «заходим» в него собственными средствами, – рассказывает Георгий Дзагуров. – В среднем наша доля составляет от 4% до 20%». Минимальный взнос, который должны внести наемные работники, рассчитывается в основном исходя из их годового дохода. Например, чтобы возглавить девелоперский проект, топ-менеджер должен инвестировать в него сумму, равную своему годовому доходу. Так, в проекте стоимостью $100 млн доля наемного руководителя составит порядка $50 000 – 100 000. «Но если менеджер выразит желание инвестировать большую сумму, то вряд ли кто ему будет препятствовать», – замечает Георгий Дзагуров.
Продажа квартир «своим» стала особенно популярна среди застройщиков в кризис, когда клиентская активность серьезно снизилась. Рынок лишился ипотечных покупателей и частных инвесторов, доля которых в предкризисные годы достигала 30–40%, а оставшиеся клиенты, боясь пополнить ряды обманутых дольщиков, приобретали квартиры лишь на последних стадиях строительства дома. По расчетам аналитической службы компании «Century 21 Запад», в 2009 году из 2,1 млн построенных в Москве жилых площадей покупателями было приобретено не более 700 000 – 800 000 кв. м. В разгар периода нестабильности цены на недвижимость опустились на 40 – 50% от докризисного уровня. «Всем было понятно, что рынок не вечно будет на дне, – рассуждает генеральный директор RRG Денис Колокольников. – Но со стороны понять, насколько серьезные проблемы испытывает тот или иной застройщик, было довольно сложно». Спасали стройки опять же «свои» – топ-менеджеры и партнеры. Так, по словам заместителя гендиректора MR Group Ирины Дзюбы, в разгар кризиса часть квартир в сочинском проекте компании «Актер Гэлакси» была выкуплена топ-менеджерами подрядных фирм, строящих жилой комплекс, по цене 90 000 руб. за «квадрат».
Кризис дал возможность топам и партнерам девелоперских структур инвестировать и в коммерческую недвижимость. Раньше застройщики дорогих торговых и офисных центров старались найти институционального инвестора, чтобы продать ему объект целиком. Но осенью 2008-го девелоперам стало понятно, что богатые заграничные инвесторы остались в докризисном прошлом, а чтобы привлечь хоть какие-нибудь средства, надо распродавать объекты по частям. «В нарезку», по рассказам Дениса Колокольникова, реализовывали коммерческую недвижимость компании Sminex, MR Group, Capital Invest и ряд других игроков. Это позволило топ-менеджерам заработать на кризисном дне. Осенью 2009 г., как говорит Ирина Дзюба, один из менеджеров MR Group приобрел около 130 кв. м в бизнес-центре «Трио» по $3000 за «квадрат». Впоследствии рынок стабизировался. И в недавно достроенном «Трио» цены выросли на 50%, до $4500 за кв. м, а в «Актер Гэлакси» квартиры продаются уже по 140 000 руб. за кв. м. В итоге «свои» покупатели, заработав на проектах по 50% прибыли, распродают подорожавшие объекты.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
Эти книги редко кто читал от корки до корки: сюжета в них нет, финал предсказуем, а стиль зануден и многословен. И все же они неизменно расходятся миллионными тиражами. Так что словари – а речь именно о них – это еще и большой бизнес, и едва ли не его эталоном можно считать словарь Мерриам – Уэбстера, в основу которого лег двухтомник американского английского языка Ноа Уэбстера.
Банк «Уралсиб» получил награду «За самую высокую деловую активность» в сфере кредитования малого и среднего бизнеса в России.
НК «Роснефть» объявила о начале подготовки программы «обратного» выкупа собственных акций на сумму до $200 млн и о целевых приобретениях акций компании ее руководством. Эксперты полагают, что эти бумаги сильно недооценены, и выставляют для инвесторов новые ориентиры.