Собачьи бега
Ипотека в том виде, в каком она сегодня существует в Москве, мало привлекательна, поскольку стоимость заемных денег очень высока. Дорогие деньги заставляют клиентов предельно внимательно относиться к качеству объектов. А ведь качество – традиционно слабая сторона московского жилого фонда. В результате ставку в 15% годовых на десять лет могут принять только те клиенты, которым позарез нужна недвижимость.
Соседская собака нагадила в лифте, и жизнь потеряла всякий смысл. Я и раньше подозревал, что сосед с шестого этажа (а собачий «привет» в лифте мог принадлежать только его старому ротвейлеру) – не джентльмен. Теперь у меня не было в этом никаких сомнений.
– Он, наверное, никогда не был в Гайд-парке и не видел, как англичане собирают продукты жизнедеятельности своих собак и складывают их в урны, – высказал я предположение своей жене.
– Никогда, – поддержала она меня. – Правда, и мы живем не в Кенсингтоне (район в Лондоне недалеко от Гайд-парка. – Прим. «Ко»).
Решение созрело мгновенно: нужно поменять место жительства, купив вторую квартиру.
Свидетельство собственной серости
– Наши американские друзья Саша с Олей меняют дом всякий раз, когда Саша получает повышение по службе, – заявил я жене. – А мы уже четвертый год живем в этой квартире в пригороде.
Ночь я провел в Интернете, путешествуя по сайтам банков, которые предлагают представителям среднего класса проститься с наболевшими жилищными проблемами при помощи ипотеки. К четырем часам утра я точно знал, что нам нужно – «трешка» в новостройке в приличном районе Москвы. В моем понимании она должна была стоить $100 000 – об этом свидетельствовали результаты ночного маркетингового исследования.
В 11 утра мы были в банке.
– Это список документов, которые вы должны представить банку, – мило улыбаясь, сказала менеджер Таня. – Только…
Таня явно смущалась.
– Что? – я подталкивал Таню к тому, чтобы обо всем рассказать откровенно.
– Сможет ли ваша бухгалтерия полностью подтвердить зарплату, которую вы указали в анкете? – взгляд серых глаз менеджера полугосударственного банка был направлен в душу налогоплательщика.
– Не сможет, – смутился я за бухгалтерию.
– Тогда вам придется подождать.
– Коренных сдвигов в российской экономике? – с иронией спросил я.
– Нет, решения правления нашего банка. Таких клиентов, как вы, – очень много. Мы не знаем, что с ними делать. В ближайшие дни правление банка должно решить, предоставляем ли мы ипотечные кредиты клиентам с серой зарплатой.
Ждать пришлось полтора месяца. За это время мы собрали пакет документов толщиной с энциклопедию – о себе, своем образовании, имуществе, семейных отношениях, состоянии здоровья, банковских вкладах. Сделали ксерокопии страховых полисов и паспортов. В семейном архиве не осталось ни одного документа, который не был бы ксерокопирован, заверен и приобщен к делу. Впрочем, нет. Остался ветеринарный паспорт эрдельтерьера Джона. Этот документ банк почему-то не заинтересовал.
– Очень сожалею, – раздался в телефоне через полтора месяца серебряный голос менеджера полугосударственного банка.
– Я все понял, Таня, – прервал я собеседницу. – Ваш банк решил, что репутация дороже и с серыми клиентами ему не по пути.
– Да, – печально выдохнула Таня.
40% и облака над лесом
– С серыми работаете? – начал я первый раунд переговоров с банком номер два.
– Да, – твердо прозвучало в ответ.
– Уже есть выданные кредиты?
– Да, – отчеканил голос в трубке.
– Как вы проверите мои доходы? – провоцировал я неразборчивых банкиров.
– Наша служба безопасности имеет большой опыт, – успокоили меня на том конце провода.
При изучении условий кредитования выяснилось, что новостройка нам не по карману – для покупки квартиры в новом доме требовалось наличие собственных средств в размере 40% ее стоимости. Такова практика ипотечного кредитования.
– Берите квартиру на вторичном рынке, – успокоил надежный друг, закаленный в битвах риэлтер Игорь.
Пакет толщиной с энциклопедию, доставленный из первого банка во второй, в целом соответствовал ожиданиям менеджеров. Список требуемых документов здесь был почти таким же, как и в первом банке. Впрочем, опытные сотрудники нашли изъяны в досье потенциального заемщика – андеррайтеру потребовалось свидетельство об окончании аспирантуры, выданное в столице одного из государств СНГ десять лет назад. Трое суток поиска, и свидетельство нашлось в нижнем ящике письменного стола, но, к сожалению, оно было... на языке молодого независимого государства.
Ипотечный кредит повис на волоске.
Когда я был готов изъять пункт об аспирантуре из досье, понизив образовательный уровень заемщиков и исключив, таким образом, нужду в злополучном документе, случилось чудо – в коробке с фотографиями нашелся вкладыш к свидетельству, написанный по-английски.
Теперь на нашем пути к цели не было ни одной преграды. Оставалось ждать заседания комиссии, которая рассматривает дела раз в неделю.
– Я хочу сообщить вам.., – голос андеррайтера звучал как фанфара.
– Понял, – перебил я. – Можно приступать к поискам объекта.
– Именно, – торжественно сообщил андеррайтер. Ваш лимит – $80 000. Эту сумму для покупки квартиры банк согласен выдать вам на десять лет под 15%.
Игорь поручил нас начинающему риэлтеру, в прошлом офицеру Александру Петровичу. Мы объяснили ему, чего хотим:
– «Трешка» в приличном районе, на верхних этажах, в нормальном состоянии и…
– Что еще? – удивленно поднял брови Александр Петрович.
– … хорошо бы с видом на парк, – уточнили мы. – Понимаете, в нынешней квартире – панорамный вид на лесопарк из трех окон. Мы привыкли наблюдать за тем, как облака плывут над деревьями.
– Понял, – отрапортовал Александр Петрович. – Первый просмотр завтра.
Кислая капуста за $5000
– Чертаново – это приличный район? – спросила меня утром жена.
– Конечно, – ответил я. – Там живут несколько моих коллег. Очень довольны местом жительства.
Объект оказался заурядной мещанской квартирой на третьем этаже панельного девятиэтажного дома. В общем тамбуре ударил в нос острый запах кислой капусты. Этот же запах сопровождал нас во всех трех комнатах ветхого жилища, но почему-то отсутствовал на кухне.
– А где у вас вид на лес? – поинтересовались мы. – А вон он, видите? Во-о-н…
В узком просвете между двумя панельными коробками чернела полоска лесопарка.
– И за это убожество они хотят $100 000? – спросила жена на обратном пути (цены марта 2004 года. – Прим. «Ко»).
– $105 000, – поправил ее я. – $5000 – за запах капусты.
Следующий объект заставил нас с женой и Александром Петровичем усомниться в собственных арифметических способностях. Высадившись в указанном месте на «Семеновской», мы стали вертеться – каждый вокруг собственной оси, – пытаясь отыскать в череде банальных пятиэтажек обещанный шестиэтажный кирпичный дом.
– Раз, два, три, четыре, пять, – считали мы этажи окрестных строений. – Раз, два, три, четыре, пять…
Больше пяти не выходило ни у кого. Первым не выдержал Александр Петрович. По мобильному телефону он позвонил продавцу и выяснил, что шестиэтажным домом тот считал хрущевскую пятиэтажку с высоким первым этажом, у подъезда которой мы и занимались упражнениями в устном счете.
– Подниматься будете? – поинтересовался продавец.
– Ни при каких условиях, – был наш ответ.
Уроки английского
Чтобы не утомлять читателя деталями, скажу сразу: ни одна квартира из числа предложенных нас не устроила. На юго-западе, юге Москвы, а также в Митине, Строгине и в Отрадном напрочь отсутствовали трехкомнатные квартиры за $100 000, способные заинтересовать покупателя.
Ипотечная идея на глазах теряла привлекательность. Покупать ободранную квартиру и делать дорогостоящий ремонт не было желания. Объекты, которые могли нас заинтересовать, стоили от $120 000. Недостающие деньги можно было бы выручить за счет продажи нынешней квартиры, но это не входило в наши планы. Качественная «двушка» нам была доступна, но не нужна. На «трешку» в новостройке не хватало денег.
В больших раздумьях я сел за компьютер и сделал то, чем, наверное, должен был заняться с самого начала. Пользуясь данными, присланными из второго банка, я составил график в Excel, установив зависимость между суммой, которую беру, и суммой, которую отдаю банку. Результаты исследования меня потрясли: выяснилось, что зависимость второй величины от первой может быть описана формулой Y=2X. Иными словами, если клиент ипотечной компании взял X – отдать ему придется 2X. При таком раскладе квартира с запахом кислой капусты обошлась бы покупателю не в $105 000, а в сумму в полтора-два раза большую – в зависимости от того, сколько именно заемных денег было бы привлечено для сделки.
Этот грубый расчет не включал в себя такую составляющую, как ежегодное страхование жизни и здоровья заемщика, страхование объекта и риска утраты прав собственности (стоимость страхового пакета составляла в нашем случае $800 за первый год, затем эта сумма плавно снижалась). Кроме того, в расчет не брались комиссионные риэлтерского агентства, расходы на нотариуса и гонорар независимому оценщику квартиры (в совокупности эти платежи составляли несколько тысяч долларов). Иными словами, мы были в двух шагах от того, чтобы заплатить $180 000 за объект с ярко выраженным капустным запахом и попасть в 10-летнюю кабалу к банку.
К тому же контракт с банком предполагал, что, внося платежи, клиент сначала погашает проценты за пользование кредитом. Около 80% платежей первого года уходит на погашение процентов и лишь 20% – на возврат собственно кредита. С годами это соотношение плавно меняется. В последний год 20% платежа идет на покрытие процентов, 80% – на погашение кредита. Всего ежемесячных платежей – 122. Пересекая «экватор» после пяти лет платежей клиент может подумать, что он выплатил половину кредита. На самом деле он, наивный, «погасил банковский интерес», и лишь слегка расплатился за саму квартиру. Таковы реальности кредитного продукта.
Конечно, за десять лет стоимость убогой квартиры может доползти до $180 000, и клиента может утешать мысль, что он не переплатил, покупая шедевр московского девятиэтажного зодчества. Однако если в соответствии с законами рынка медведи в московской недвижимости когда-либо возьмут верх над взбесившимися быками и цены остановятся, покупателю придется до конца дней кусать локти. Стены жилища станут доказательством его вечного проигрыша.
Как здорово, что мы вовремя остановились и отказались от кредита.
– Наши английские друзья Товин и Гвинет уже много лет живут в своем доме на окраине Лондона и никуда не собираются переезжать, – объяснил я жене. – Мы не обязаны следовать дурацким американским привычкам и менять место жительства каждые три года. Ведь мы ощущаем себя европейцами, а не американцами.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
