Стрельба по площадям
В Москве и ближнем Подмосковье все острее ощущается дефицит свободных строительных площадок. Поэтому девелоперы вынуждены уходить в глубь области. Одним из пионеров освоения подмосковной провинции стала компания «Стройметресурс», выросшая на деньгах, заработанных на торговле металлами и стройматериалами.
«Слово «нет» здесь не произносится», – написано на табличке, висящей перед входом в кабинет генерального директора «Стройметресурса» Алишера Норматова. «Это значит, что с каждым из наших посетителей мы готовы найти общий язык», – поясняет лозунг компании ее руководитель. За время существования «Стройметресурса» Норматову, поработавшему дипломатическим советником одной из советских среднеазиатских республик, навыки дипломата не раз помогали договариваться с чиновниками и бизнесменами.
Рядом с неформальным корпоративным лозунгом висят фразы и высказывания коллег и подчиненных Норматова, многие из которых бывшие армейские офицеры. «Пока ты семь раз отмеряешь, уже что-нибудь отрежут». Грубоватый военный юмор соответствует агрессивному стилю «Стройметресурса», который всего за три года вырвался в число лидеров подмосковного рынка недвижимости.
Дома из железа
Сегодня ЗАО «Стройметресурс» ежегодно строит более 400 000 кв. м жилья в городах Московской области. А уже в ближайшем будущем компания рассчитывает увеличить объем строительства до 1 млн кв. м. Такими же объемами в Подмосковье могут похвастаться всего несколько компаний – «Альянс», «Стройтекс», «Дружба», «Социальная инициатива» и ГУП «Управление инвестиционных программ Московской области».
Однако в отличие от конкурентов «Стройметресурс» не имеет долгой истории – компания была зарегистрирована 15 декабря 1998 года. О происхождении этого застройщика и по сей день ходит много слухов, хотя сами менеджеры «Стройметресурса» информацию об этом совсем не скрывают. В отчете компании официально сообщается, что основным акционером является ЗАО «Стройметрезерв» (89% акций «Стройметресурса»), принадлежащее в равных долях физическим лицам – Алексею Трегубу и Олегу Далькарову, раньше работавшим заместителями генерального директора компании «Интерурал». А возглавил новую структуру еще один зам – Алишер Норматов. По результатам последнего рейтинга FT-500 «Интерурал» входит в число 50 крупнейших компаний Восточной Европы (см. справку). По словам заместителя генерального директора по маркетингу и PR компании PennyLaneRealty Вячеслава Ширяева, во многих крупных девелоперских структурах среди учредителей можно найти банкиров или нефтяников. Деньги из этих отраслей активно крутятся в сфере недвижимости. «Однако такая информация, мягко говоря, не афишируется», – замечает Ширяев. Сам Алишер Норматов отрицает главенствующую роль «Интерурала» в становлении компании. «Ряд наших сотрудников, в том числе и я, работали в «Интерурале», нас и сейчас связывают только партнерские отношения по поставкам отдельных видов продукции. Но это две разные компании, ничем не связанные юридически, тут надо сразу провести водораздел», – заметил Норматов в интервью «Ко».
Поначалу «Стройметресурс» не проявлял активности на рынке недвижимости, концентрируясь на поставках различных стройматериалов компаниям Москвы и Московской области, доля которых в торговом обороте предприятия достигала 80%. Одной из главных форм расчетов был бартер – стройматериалы менялись на квартиры. «Сначала мы научились поставлять стройматериалы, а потом реализовывать квартиры, которые получали от поставок стройматериалов», – с улыбкой вспоминает Норматов. Была и еще одна причина для охлаждения интереса к оптовой торговле стройматериалами. Рентабельность этого бизнеса не превышает 5%. Для сравнения, по оценкам риэлтеров, рентабельность строительных проектов в Подмосковье редко опускается ниже 30%. Пилотным проектом «Стройметресурса» стало строительство жилого дома в Истре. Доход от реализации квартир составил $735 000.
По словам Норматова, собственных ресурсов для начала капитального строительства у компании не хватало. Поэтому «Стройметресурсу» пришлось обращаться за кредитами. «Банки были чрезвычайно осторожны и требовали гарантий возврата (залога недвижимости или других форм кредитного обеспечения), мы же настаивали, чтобы в качестве обеспечения рассматривались права на квартиры (инвестиционные контракты. – Прим. «Ко»), – вспоминает Норматов. – Крупные банки подтянулись позже и стали кредитовать нас под обороты».
Ставка на внешнее финансирование имеет и свою негативную сторону. Общая сумма займов и кредитов компании к 2002 году составила 1,3 млрд руб. По оценке ИК «Регион», в структуре пассивов ЗАО «Стройметресурс» 14% приходится на собственный капитал, 44,3% составляют целевые финансирование и поступления (внешние заимствования), 13% – долгосрочные обязательства, 7,8% – кредиторская задолженность, 20,5% – краткосрочные кредиты банков. При этом, как утверждают аналитики инвестиционной компании, размер собственного капитала (416 млн руб.) «недостаточен для обеспечения финансовой устойчивости и независимости предприятия от заемного капитала». Правда, специалисты «Региона» подчеркивают, что «Стройметресурс» является «девелоперской компанией, специфика которой предусматривает привлечение значительных заемных ресурсов для реализации проектов». При этом эксперты отмечают аккуратность «Стройметресурса» в расчетах с кредиторами. Компании, похоже, удалось отработать эффективную схему инвестирования заемных средств в собственные девелоперские проекты. Подтверждением служит такой факт: в 2002 году банки в три раза увеличили кредитование компании, что, по мнению аналитиков «Региона», свидетельствует «о росте доверия к предприятию со стороны кредиторов».
В Подмосковье приходите…
Выбор Подмосковья глава «Стройметресурса» объясняет спецификой столичного рынка. «Для начинающей компании выход на московский рынок, где царит жесточайшая конкуренция, не сулит ничего хорошего. У нас были идеи строительства в Москве, но в Подмосковье получилось легче и быстрее», – говорит Норматов.
Потенциал подмосковного рынка очень велик: по оценкам исследовательской компании ACIS, в среднем за месяц заключается порядка 3500 – 4000 сделок купли-продажи квартир. В целом, согласно данным ACIS, потенциальный объем платежеспособного спроса в ближайшие годы на квартиры в новостройках Московской области составит порядка 4,5 млн кв. м жилья в год. При стоимости строительства в $250 – 350 за 1 кв. м (с учетом затрат на коммуникации и передачи части квартир городу) цены продаж в Подмосковье колеблются от $400 до $600 за 1 кв. м. Это позволяет говорить о высокой доходности областных строительных проектов. По словам главы СДМ-банка (кредитует проекты Подмосковного ГУП) Анатолия Ландсмана, банку достаточно прокредитовать жилой проект на 30%, остальное финансирование обеспечат покупатели-физлица.
Однако подавляющее большинство новых жилищных объектов строится в городах ближнего Подмосковья, которые фактически являются частью мегаполиса. Поэтому девелоперская среда здесь нисколько не уступает столице по деловой агрессивности. Например, в Лобне работает фирма «Зендор», в Мытищах – компании «Стройтекс» и «Альянс», в Дзержинском – «Жилстрой», в Домодедове – компания «Дружба», в Химках строит «Социальная инициатива». Однако из-за специфики распределения строительных подрядов большинство подмосковных девелоперов привязаны к своим районам, где исторически или традиционно сложился их бизнес. Они привязаны к своим строительным мощностям и не могут отказаться от традиционных связей с местным чиновным руководством. Такие компании если и конкурируют друг с другом, то весьма опосредованно. Как правило, за действиями конкурентов они не следят. «Мы не знаем, что представляет собой «Стройметресурс», и не опасаемся нового конкурента. Вот когда они придут в наш район, тогда и посмотрим, кто сильнее», – заметил в интервью «Ко» один из представителей компании «Альянс».
Супер, супергут
Видимо, поняв, что у опытных соперников больше возможностей в подмосковных городах-спутниках, «Стройметресурс» решил пойти в глубь области. Стратегия «Стройметресурса» базировалась на отказе от общепринятой концепции. Компания не стала привязываться к конкретному городу, поскольку у нее такового попросту не было. «Переговоры о сотрудничестве велись с главами 29 районов Московской области. Города застройки выбирались в зависимости от того, согласна ли была администрация того или иного района отдать нам пустующие площади. «Точечная» застройка местными властями отвергалась сразу. Зато программы переселения жителей из ветхого жилого фонда в обмен на застройку центра города принимались на ура, – рассказывает Алишер Норматов. Кстати, похожей тактики придерживается другой гигант подмосковной застройки – корпорация «Социальная инициатива». Эта компания, возглавляемая Николаем Карасевым, реализует проект целевой застройки города Истра (площадь строительства более 60 га).
Только зная местную специфику, можно получить такие мощные плацдармы. В городах дальнего Подмосковья наблюдается негативное отношение к чужакам. «Компания должна забыть о быстрой окупаемости проектов, должна быть готова остаться здесь надолго, прежде чем жители и власти примут и поверят иногородним», – говорит директор по маркетингу компании МИЭЛЬ Евгений Редькин.
Итогом недолгих, но напряженных переговоров стало соглашение «Стройметресурса» с администрацией подмосковной Щербинки. Этот город очень привлекателен с точки зрения местоположения (7 км до МКАД, рядом Южное Бутово). Однако за последние 15 лет в нем не было построено ни одного квадратного метра жилья. «Нам, конечно, повезло, – говорит Норматов. – Многие компании пытались поработать в Щербинке, но только мы получили большую по площади «поляну». Это, правда, был заброшенный заболоченный пустырь без коммуникаций». Располагая большими финансовыми возможностями, вызывающими много вопросов у конкурентов, «Стройметресурс» может позволить себе значительные инвестиции и долгий срок окупаемости проектов. Расчет между тем прост: за счет больших объемов строительства на выходе получается более дешевая себестоимость квадратного метра строительства. Всего компания сдала в Щербинке около 200 000 кв. м жилья. В ближайшее время она намерена завершить строительство еще одного микрорайона общей площадью 250 000 кв. м. «Щербинка стала для нас перспективной площадкой, на которой реализуются новые идеи, – рассказывает Норматов. – К примеру, госкомиссии представлен не один дом, а целый микрорайон с готовыми объектами коммерческой инфраструктуры. Для сравнения: в Москве мне целый микрорайон никто не даст». Еще одно ноу-хау компании состоит в том, что, приходя на новый рынок, она оттуда не уходит. Управляющие компании, обслуживающие новостройки, как правило, имеют отношение к этому застройщику. Характерно, что именно на период строительства в Щербинке приходится резкое улучшение показателей финансовой отчетности «Стройметресурса». За 2002 год активы компании увеличились в 3 раза и на 1 января 2003 года составили 2,89 млрд руб. Чистая же прибыль компании возросла по сравнению с 2001 годом с 470 000 руб. до 19,7 млн руб.
Впрочем, риэлтеры осторожно относятся к перспективам продаж щербинского жилья. По словам Редькина, город считается не очень благополучным в плане экологии, а в плане привлекательности находится в тени Подольска. «В глазах покупателя Щербинка остается маленьким, скучным городком», – считает Редькин.
Щербинка, однако, так и осталась самой ближней точкой строительства «Стройметресурса». Подходящих земель рядом с МКАД становится все меньше. «Свободной земли еще немало, но это уже большие куски, требующие создания целых микрорайонов, а значит, подводки инженерных коммуникаций, строительства дорог и социальных объектов», – говорит директор центра инновационных программ компании «Жилищная инициатива» Лиана Давидян. Этот фактор увеличивает стоимость жилья и требует от застройщика значительных оборотных средств. Вместе с тем новые проекты, включающие освоение среднего пояса Подмосковья, гораздо более громоздкие и «долгоиграющие». Как показывает практика, с финансами (в том числе и с получением кредитов) у «Стройметресурса» проблем нет.
Следующей крупной площадкой для «Стройметресурса» станет город Дмитров. В ближайшее время компания начнет генеральную застройку города, обещая построить 775 000 кв. м. «Такого объема мы нигде еще не осваивали, предполагается освоить его за три года», – говорит Норматов. Кроме того, подписаны соглашения о строительстве в Павловском Посаде, Наро-Фоминске и Белоозерском.
По мнению директора по маркетингу компании PennyLaneRealty Вячеслава Ширяева, тактика «Стройметресурса» описана во всех учебниках по маркетингу как атака на плацдарм, неинтересный лидерам. Захватывая сегмент рынка, компания-агрессор впоследствии не пускает туда конкурентов. Так что в итоге лидеру рынка легче отнять лакомый кусок у другой ведущей компании.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
