Требовательный и стабильный: насколько изменился российский рынок премиум-недвижимости
Фото: Артур Новосильцев / Агентство «Москва»
Устойчивость премиального покупателя практически во всех нишах остается неизменной, как бы ни складывалась ситуация вокруг. Даже в кризис состоятельные люди продолжают инвестировать, коллекционировать предметы искусства, приобретать автомобили, недвижимость. Однако их поведение может меняться. Что сейчас происходит с состоятельным покупателем недвижимости, к каким направлениям он проявляет интерес и что будет дальше — рассказал Леонид Устинов, CEO Kalinka Thailand.
Российская премиум-аудитория: чего она хочет
В последние годы покупатели элитной недвижимости «помолодели»: сейчас большую часть аудитории составляют люди 35-45 лет — молодые предприниматели, топ-менеджеры. Но если опустить изменение возраста, остальные характеристики премиум-клиентов остались практически такими же, что и раньше: это деловые люди, зачастую семейные, которые ценят комфорт и удобство, заинтересованы в качественной недвижимости.
Если они выбирают квартиру или виллу для личного использования, нередко такое жилье становится показателем статуса. Решение о покупке премиальная аудитория принимает не только с учетом «технических» аспектов, но и с учетом особенностей проекта, имени застройщика и эмоций, которые вызывает конкретный объект.
Среди значимых изменений, которые произошли в запросах премиальной аудитории в последние годы, стоит выделить интерес к меньшим площадям. Если раньше премиальное жилье ассоциировалось с просторной квартирой на 200 кв. м и больше, сегодня состоятельный покупатель предпочтет меньше метров, но с удобными планировками, и при этом иметь в собственности несколько объектов недвижимости, а не один большой.
Также мы видим, что состоятельные покупатели стали чаще выбирать новостройки на раннем этапе, совершать сделки уже в первые дни начала продаж. Уверенность клиента выросла — в сравнении с 2022 годом.
Значительная часть премиум-аудитории покупает недвижимость с инвестиционными целями, особенно в последние годы, в условиях экономической нестабильности. Состоятельные люди ищут способы сохранить свой капитал, и недвижимость для них — один из самых надежных вариантов.
Поэтому кризисные периоды и высокая инфляция зачастую не затрагивают рынок премиальной недвижимости. В силу того, что состоятельные покупатели меньше подвержены влиянию экономических изменений, спрос на элитную недвижимость во все времена остается устойчивым.
Но при этом в неспокойные времена поведение премиальной аудитории меняется. Подход к выбору объектов недвижимости становится более осторожным, особенно если это инвестиционный актив. И особенно если речь о зарубежной недвижимости: от нее зачастую хотят не просто потенциальной доходности, но надежности, а также «бонусов» — вроде ВНЖ или других привилегий.
Что происходит на российском рынке недвижимости
По результатам 2023 года, по данным внутренней аналитики Kalinka Group, на элитном рынке московской недвижимости произошло восстановление спроса: число сделок выросло на 74% год к году — до 1568. Отчасти это было связано с тем, что в долларах стоимость квадратного метра снизилась, и часть покупателей элитной недвижимости сместила фокус внимания с зарубежных предложений на московские.
В 4 квартале 2023 года спрос на элитное жилье в Москве прибавил 9% к 3 кварталу и оказался в 3 раза выше, чем в 4 квартале 2022 года. Самый активный интерес покупатели проявили к сегменту deluxe — 141 сделка, рекордная квартальная цифра для рынка. Еще один рекорд поставлен по суммам сделок на элитном рынке: 87 млрд рублей за 4 квартал 2023 года.
Положительная динамика спроса на московском рынке перешла с прошлого года на текущий, даже с учетом сезонного снижения спроса в январе. Число сделок в 1 квартале 2024 года, как показала внутренняя аналитика Kalinka Group, оказалось на 67% выше, чем в 1 квартале 2023 года.
Вместе с увеличением спроса происходит и рост цен. Именно премиальный сегмент недвижимости в 1 квартале 2024 года показал самое значительное увеличение стоимости квадратного метра, как показывает анализ первичного рынка Москвы, проведенный застройщиком PIONEER. Средневзвешенная цена прибавила 6% к началу года и достигла 749,5 тыс. рублей.
Помимо Москвы состоятельные покупатели обращают внимание на недвижимость в Сочи. Объем сделок с жильем в 2023 году здесь вырос на 60%, причем самую высокую динамику показали сегменты «бизнес» и «премиум», где число сделок увеличился на 69% — до 3658.
Сочи все активнее привлекает состоятельных покупателей, которые заинтересованы в комфортной жизни с хорошей курортной инфраструктурой. Также город привлекает инвесторов, которые хотят сохранить сбережения, поскольку квартиры в Сочи — достаточно ликвидный актив. Объем элитного предложения ограничен, возможностей его расширения очень мало. Вдобавок, в городе активно развивается туристический кластер. Поэтому цены на элитное жилье в Сочи стабильно растут: по данным аналитики Kalinka Group, в 1 квартале 2024 года они прибавили в среднем 10% год к году и дошли до 2 млн рублей за кв. м. Сильнее всего выросла цена премиум-объектов — на 20%, до 1,6 млн рублей.
Как россияне инвестируют в зарубежную недвижимость
Недвижимость за границей продолжает вызывать интерес у состоятельных россиян — как для личного использования, например, жизни у теплого моря или в подходящей для масштабирования бизнеса стране, так и с инвестиционными целями, для сохранения капитала или его увеличения. Ситуация осложнилась тем, что стало меньше дружественных стран, однако глобально это не повлияло на спрос на заграничные метры в целом. Премиум-аудитория переориентировалась на другие направления и начала осторожно с ними знакомиться.
Сначала, в 2022 году, случился серьезный всплеск интереса к недвижимости в ОАЭ как в одной из самых понятных из оставшихся нейтральными стран. Кроме того, там активно растет элитный сегмент недвижимости. Россияне были лидерами среди иностранных покупателей недвижимости в Дубае в 2022 году. Позднее фокус внимания начал смещаться на другие Эмираты (например, Рас-эль-Хайма) и регионы Ближнего Востока — Саудовская Аравия, Оман. А вот к Турции интерес заметно упал — в первую очередь из-за экономических факторов.
Важным требованием к зарубежной недвижимости в новой реальности стала простота оформления сделок, минимум рисков при проведении транзакций и при дальнейшем владении объектом — независимо от целей покупки. Поэтому мы видим также большой интерес состоятельных покупателей к Таиланду, где внимание привлекают в первую очередь Пхукет и Паттайя.
По итогам 2023 года иностранцы приобрели в Таиланде свыше 14 тыс. объектов недвижимости на общую сумму в 73,2 млрд батов, что на 25% больше, чем в 2022 году. Среди покупателей лидируют китайцы и россияне. И значительная часть их спроса касается премиальных объектов.
Российские покупатели создали высокий спрос на элитные виллы Пхукета. Всплеск интереса к ним увеличился во второй половине 2022 года: за этот период было продано 129 единиц на общую сумму 4,16 млрд батов. В первой половине 2023 года на Пхукете продали 213 элитных вилл на 8,9 млрд батов. И в целом сегодня рынок элитных вилл на Пхукете — это рынок иностранного покупателя, под которого застройщики будут активно подстраиваться.
При этом объем предложения премиальной недвижимости в Таиланде небольшой, даже на Пхукете — главной точке притяжения иностранных туристов и лучшем курорте страны. Например, в центральных деловых районах Бангкока очень низкий запас предложения по элитным кондоминиумам, как отмечает ведущий застройщик премиальной недвижимости в Таиланде Raimon Land. Потому усиление интереса к Таиланду со стороны состоятельных покупателей стало одним из ведущих драйверов роста рынка премиальной недвижимости в стране.
Что будет дальше
Сложно прогнозировать поведение российского премиального покупателя даже на ближайшую перспективу, поскольку внешние факторы, влияющие на всех участников рынка недвижимости, никуда не делись. Однако на данный момент можно говорить о том, что самый сложный этап для состоятельных россиян, заинтересованных в элитном жилье, пройден.
Спрос на российскую элитную недвижимость восстановился, а на зарубежную — стал более равномерным. Покупатель распробовал новые рынки, смог составить для себя относительно понятную картину, увидеть все преимущества, недостатки и особенности разных стран и теперь действует более уверенно и спокойно. В обоих направлениях — российском и зарубежном — при благоприятном развитии событий и отсутствии непредвиденных факторов, спрос будет стабильным весь 2024 год.
В целом премиальный рынок недвижимости — это достаточно устойчивый сегмент. На него не влияет ключевая ставка, поскольку покупатели практически не используют заемные деньги. В кризисные периоды в нем случаются просадки спроса или стагнация, но обычно это временное явление. После того как первичный шок проходит, целевая аудитория этого сегмента пересматривает свои стратегии и так или иначе продолжает планировать сделки с недвижимостью.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
