«У реновации отличный потенциал в регионах»

— У русских людей в ДНК зашита потребность в недвижимости. По-прежнему еще с СССР мерилом достатка и главной потребностью остается собственная квартира. Это очень надежная, скажем так, железобетонная основа для жизни. И эта привязанность к квадратным метрам не столько про инвестиции, это страховка от любого кризиса — политического или экономического.

В напряженный момент — а сейчас как раз такой — россияне, у которых есть запасы наличности, сбережения, предодобренные кредиты, спешат защитить их. Рынок видел всплеск интереса к покупке недвижимости в 2020 году, когда разгоралась пандемия. Реакция на шоковое событие была традиционной: сначала — затишье и остановка всех сделок, через 2–3 месяца денежные средства активно снимаются с депозитов, достаются из-под матрасов, и начинается рост спроса на жилую недвижимость. Аналогичные явления были в начале 2022-го. К лету стало понятно, что люди продолжают инвестировать. У них еще остались свободные денежные средства, а некоторые начали больше зарабатывать и увеличили вложения.

— Новый драйвер — коммерческая недвижимость, особенно с сетевыми или федеральными арендаторами. В то время как привлекательность вложений в квартиры снижается. Причины этого — значительный, почти на 50–70%, рост стоимости квадратного метра жилья за последние три года и сохранение невысокого уровня доходности — сейчас она на уровне 1–2% годовых.

Но доходность — это только один из факторов, который определяет инвестиционную привлекательность объекта. Любой профессиональный консультант вам скажет, что во внимание нужно принимать ликвидность. Застройщики часто прибегают к некоторым уловкам, например, могут предлагать гарантированную доходность. На деле это значит, что управляющая компания изначально не способна выплачивать заявленный объем гарантийных обязательств инвесторам, но продавать-то объект надо. Для этого застройщик отдает часть маржи и субсидирует управляющую компанию. Но, когда гарантии заканчиваются (обычно в течение одного-двух лет), инвестиционная недвижимость больше не приносит дохода. И появляется очень большое количество собственников, которые хотят выйти из данного актива, но будут вынуждены продавать его в убыток. А ликвидность таких лотов будет минимальная.

— Мы провели большое собственное исследование, опросили более 300 клиентов, действующих и потенциальных, и выявили очень интересные закономерности. Люди смотрят не на доходность, не на надежность застройщика, не на какие-то показатели объекта, им в первую очередь важна локация. Насколько выгодно расположен объект, есть ли понятный, прогнозируемый туристический или деловой поток.

Важным фактором является количество предложений в одной локации. Очевидно, что в центральных районах городов практически нет возможности предлагать большое число лотов. И, конечно же, ценятся бутиковые комплексы, такие как наш проект на Херсонской улице в Санкт-Петербурге, где мы реализуем всего 75 двухъярусных апартаментов — пентхаусов. Близость к станции метро «Площадь Александра Невского», очень понятная транспортная развязка, выход к Неве и виды на крыши исторического центра Петербурга. Вот такого плана объекты, конечно, привлекают покупателей.

— Да, потому что наличие профессиональной управляющей команды — это, по сути, ответ на вопрос, когда и как инвестор будет возвращать вложенные средства. При отсутствии управляющей компании покупателю придется самому искать оператора, который сможет обеспечить загрузку и обслуживание своего объекта.

Для апартаментного комплекса это плохо, потому что в таком случае нет единой ценовой политики, единого продуктового предложения и гарантированного качества сервиса для гостей, которые обеспечивают, по сути, уверенную и достаточно высокую цену аренды.

Кстати, Санкт-Петербург — это колыбель сервисных апартаментов, и поэтому здесь много серьезных профессионалов по управлению отельной недвижимостью. Исторически так сложилось с 2011–2012 годов, когда запускались первые в России проекты апарт-комплексов. Сегодня команды Санкт-Петербурга масштабируют свой опыт на другие регионы, в первую очередь, конечно, на Москву и крупные российские города, а также за границу — в Дубай, Казахстан, Киргизию, Армению, Грузию и пр.

— Один из главных факторов — опыт управляющей компании в работе с другими комплексами и в эксплуатации данного. Можно и нужно запрашивать результаты предыдущих периодов, отзывы инвесторов, смотреть открытую информацию по статьям затрат и, конечно же, доходности объектов. Если все эти данные предоставляются открыто и быстро, отлично, значит, выбранной УК нечего скрывать, а застройщик достаточно четко выполнил свои обязательства по продукту. 

А вот если этих данных нет или они легко опровергаются простым телефонным звонком с вопросом о стоимости проживания, то тогда придется заниматься арендой своих апартаментов самостоятельно и превратить это в дополнительную работу для себя.

— Из уже упомянутого опроса мы знаем, что инициатором покупки выступает мужчина. Он, как правило, связывается с продавцом, обсуждает условия сделки. А вот окончательное решение остается за женщиной, она же в большинстве случаев становится правообладателем.

Принято считать, что апартаменты — молодежный способ инвестирования. Однако средний возраст покупателя апартаментов у нас — это люди от 40 до 53 лет.

Интересное наблюдение было сделано нами, когда мы исследовали способы принятия решения. Обычно для знакомства с объектом достаточно видео о комплексе и его местоположении, без непосредственного посещения. Уже в дополнение после просят документацию с подтверждением доходности, и только на третьем месте по важности для инвестора идет надежность застройщика.

Отчасти это связано с тем, что покупатели находятся в другом городе. По нашим оценкам, только 35% покупателей апартаментов в Северной столице живут в Петербурге. Примерно такая же доля москвичей. Остальные приезжают с Камчатки, ЯНАО, Калининграда, Красноярского края и других регионов России.

— Если мы посмотрим на статистику, то увидим, что в 2018 году наши комплексы апартаментов приносили около 13,6% годовых, в 2019-м показатель был 12,7%. В 2020-м, коронавирусном году, доходность упала в связи с тем, что отели стояли пустые. Мы быстро успели перестроиться — перевели объекты в среднесрочную аренду и благодаря этому по итогам года вышли на 5,5%.

В тот момент доходность апартаментов практически сравнялась с верхней планкой доходности по квартирам. Однако уже в 2021-ммы показали 9,5% годовых, а прошлый год закончили на 9,6–9,8% годовых на вложенные средства.

По нашим прогнозам, 2023 год закроется с еще большей доходностью — в районе 10–10,2% годовых по эксплуатируемым комплексами.

Это связано с тем, что рынок аренды «дозревает» до повышения цен на недвижимость, которая за последнее время подорожала от 30% до 100%.

Однако такой рост, конечно, могут демонстрировать только объекты с тщательно выбранной локацией — вблизи ключевых мест притяжения людей. И с этой точки зрения все интереснее становится пригородное направление.

Если мы рассматриваем Санкт-Петербург, то это санаторно-курортные комплексы и апартаменты в курортном районе на берегу Финского залива. Там сейчас стоимость размещения выше, чем в центральном районе города. Но и стоимость квадратного метра тоже соотносимая.

Для примера: в центре города квадратный метр в комплексе бизнес-класса может стоить от 400 до 500 тысяч рублей за квадратный метр. Средняя стоимость апартаментов в курортном районе на сегодняшний день составляет от 300 до 700 тысяч рублей за квадратный метр в зависимости от удаленности, насыщенности инфраструктурой и бренда застройщика.

— Компания Investa фактически была одним из пионеров реновации объектов в центре Санкт-Петербурга. Стратегия заключалась в том, чтобы найти недооцененный объект в интересной локации, переформатировать его из старого бизнес-центра или исчерпавшего свои ресурсы отеля и приспособить под современный комплекс апартаментов с полным объемом гостиничных услуг, к которым люди привыкли, путешествуя по миру.

Выгодная локация дает возможность получения доходности в 2–3 раза выше рыночной. Таким образом, были запущены более десятка крупных объектов от 1 до 4 тысяч квадратных метров. Сегодня Investa стала навигатором по инвестиционно привлекательным проектам, а каждый объект — это место притяжения людей и денег.

В то же время я вижу очень большой потенциал в реновации объектов в регионах: Волгограде, Костроме, Астрахани, Красноярске, Новосибирске, Екатеринбурге и других. К счастью или, к сожалению, потенциально подходящих зданий немного. Но они точно могут впоследствии стать инвестиционными жемчужинками — теми самыми местами притяжения для туристов и бизнеса. Поэтому реновация в регионах будет набирать обороты. Кстати, мы будем рады сотрудничеству с собственниками таких, зачастую заброшенных, объектов, которые ждут своего часа и реновации. Мы активно смотрим пятна под запуск новых собственных девелоперских проектов.