Ускорение
После многих лет пробуксовки столичная ипотека начинает набирать ход. Самыми активными игроками на этом рынке оказались застройщики и западные инвесторы. Банки войну за ипотечного клиента пока проигрывают.
Население так долго стращали ипотекой, что в сознании россиян она стала чем-то вроде продовольственной программы времен развитого социализма. Не особо погрешив против истины, можно сказать, что об ипотеке написано больше, чем выдано рублей в кредит под залог недвижимости. Наполеоновские планы строили столичные власти, обещавшие осчастливить москвичей миллиардами ипотечных долларов. Когда дым от лопнувших иллюзий рассеялся, выяснилось, что все развивается само собой – без участия московских властей. И деньги под недвижимость вполне можно получить. Если, конечно, есть желание добавлять к сумме выплат по кредиту 15% – 17% годовых.
Кто чем дает
Надо сказать, что московская ипотечная практика отличается двумя особенностями. Во-первых, сложно брать деньги у банков. Условия, на которых банки выдают кредит, как правило, не слишком выгодны (недостаточные сроки кредитования, драконовские меры по отношению к должнику), да к тому же клиенту нужно пройти семь кругов ада, чтобы убедить банк в своей платежеспособности. К примеру, Сбербанк помимо всякого рода поручительств требует от заемщика, чтобы его доходы были исключительно «белыми» – только зарплата по ведомости. В общем, банки в ипотечном бизнесе – экзотика, им проще прокредитовать риэлтера на выкуп квартир в строящемся доме. Основная же доля залоговых отношений приходится на застройщиков.
Во-вторых, в силу такой специфики рынка всем ипотечным схемам, действующим на рынке, присуща локальность. Застройщики могут предложить лишь то, что строят сами. Здесь есть любопытные схемы: к примеру, схема коммандитного товарищества ДСК-1 или экономические разработки «Социальной инициативы», освоившей практику беспроцентных строительных кредитов. Однако в большинстве случаев речь идет даже не о товарном кредите, а о банальных схемах с рассрочкой платежа от полугода до трех лет. Иногда, впрочем, застройщик расценивает схему с поэтапным внесением денег как некий виртуальный кредит и начисляет проценты на остаток платежа (так действовала, например, компания «Новый мир»).
Иногда к ипотеке относят бартерные отношения в сфере недвижимости. Так, по мнению председателя правления банка «Молодежный» Эдуарда Тагинцева, ипотечная практика существует давно, только эта ипотека скрытая. К примеру, вариант расчетов застройщика с поставщиком или подрядчиком квадратными метрами есть не что иное, как ипотека в широком смысле этого слова – отсроченный расчет.
Извлечение дельты
Самым заметным явлением на московском рынке ипотеки стала деятельность компании «ДельтаКредит». Это единственный участник рынка, практикующий западный подход к ипотеке. По словам главы «Дельты» Николая Шитова, к концу прошлого года компания выдала россиянам по ипотечной программе $30 млн. А к настоящему времени объем заявок, проходящих андеррайтинг (в данном случае – проверка платежеспособности клиента), составляет $50 млн.
Участвуют в программе четыре застройщика – «КАПИТАЛ групп», «Первая ипотечная компания» и «Жилстройиндустрия» (юридически это не совсем одно и то же, хотя две эти фирмы частично выступают учредителями друг друга) и «Квартал». Набор довольно пестрый: первая из перечисленных компаний известна проектами «эконом-класса»; «Квартал» продает вторую и третью башни на Ленинском проспекте; в активе у двух других участников – пара десятков проектов от скромных домов в ближнем Подмосковье до жилья, претендующего на элитность. В общем узкий, но все же ассортимент. По крайней мере не одни лишь красностенные П-44Т, как в случае с ДСК-1.
Условия андеррайтинга и кредитования можно узнать из рекламных материалов, для нас в данном случае важны три момента. В программе, по сути дела, закладывается долевое участие покупателя в проекте (за год до сдачи). Банки из числа сотрудничающих с «Дельтой» сразу перечисляют застройщику недостающую до полной стоимости сделки сумму (60%), причем на этапе строительства, чего не бывает при стандартных условиях рассрочки.
Из участников программы в самой дорогой нише работает «Квартал». По словам главы компании Олега Гребенкина, программа ориентирована не только на богатых, но и на средний класс – относительно молодых людей с высоким уровнем доходов. Впрочем, здесь надо уточнить, что именно понимается под высоким уровнем доходов, поскольку ежемесячная стоимость обслуживания кредита в первые годы его выплаты оказывается близкой к самим выплатам по займу. К примеру, при покупке в кредит квартиры в башнях «Квартала» площадью до 150 кв. м первые выплаты будут составлять порядка $3000 в месяц. Но такие деньги могут платить отнюдь не все представители среднего класса, поскольку большинство тех, кто претендует в Москве на принадлежность к среднему классу, имеют доход максимум в $1000 – $2000, и приобретают серийное жилье.
А психология клиента серийного рынка такова, что его «жаба задушит» платить за квартиру 180% ее стоимости (15% с учетом уменьшения тела кредита превращаются за 10 лет в усредненные 8%). Впрочем, времена меняются, и с ними меняется и психология среднего класса. По словам Николая Шитова, в суммы выданных кредитов составляли в среднем $40 тыс. – $50 тыс. Клиентов у «Дельты» на самом деле пока не так уж много – порядка 600-700 человек. «Дельтовская» схема вряд ли пригодна для богатых людей, не желающих выставлять на показ свои доходы, ведь при сделках с дорогой недвижимостью клиентов часто просят объяснить, откуда у них взялись деньги. Правда, по слухам, за 10% от суммы сделки этот вопрос перестает интересовать кредиторов.
Тем не менее западный ипотечный бизнес, основанный на сотрудничестве с русскими застройщиками, будет расширяться. По мере внедрения психологии кредитного потребления.
Прикидки на завтра
До сих пор под ипотекой понимают почти исключительно жилую недвижимость. Однако не менее перспективны ипотечные схемы на рынке коммерческой недвижимости. По словам Эдуарда Тагинцева, банку в принципе выгодно кредитовать предпринимателя, который, к примеру, купил под парикмахерскую помещение на первом этаже жилого дома, а средств для запуска бизнеса ему не хватает. Еще выгоднее кредитовать не под один, а под несколько объектов. К тому же и представители бизнеса, получив некую финансовую «подпорку», быстро оценят перспективность такой схемы развития. Главное препятствие здесь – недостаточное количество брокерских компаний, способных быстро найти и грамотно оценить сразу много объектов недвижимости. В Москве пока не настолько развита инфраструктура рынка коммерческой недвижимости, но если появился спрос, значит, появится и предложение.
Россияне начинают жить в кредит
Факты: Застройщики оценили выгоду ипотечных схем
Причины: Ипотека расширяет число потребителей
Победители: ДельтаКредит, группа частных застройщиков, ДСК-1
Проигравшие: Банковские учреждения
Ставка: Привлечение в качестве клиентов 5% – 6% населения России (более 3 млн семей)
Прогноз: Рост интереса банков к ипотеке
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
