В очередь, граждане, в очередь
Московским предпринимателям переоформление своей недвижимости снова сулит непредвиденные трудности. Не прошло и двух лет с того момента, когда столичный комитет по регистрации прав на недвижимое имущество решил учесть все арендные сделки, как московское правительство создало для бизнеса новую проблему. В скором времени многим компаниям придется снова заняться перерегистрацией сделок. Только на этот раз бизнесменам придется пройти почти через все ведомства имущественно-земельного комплекса правительства Москвы.
Правила сложения по-московски
Исторически сложилось так, что в Москве объекты недвижимости разделены на строения и землю, на которой они стоят. Теперь по инициативе столичного правительства все это будет складываться в единые объекты недвижимости. Соответствующее постановление было принято еще в начале этого года (если точнее – 9 января).
Сначала к новому постановлению никто интереса не проявил. Известно, что далеко не все нормотворческие продукты столичных властей доживают до своего практического применения. Однако совсем недавно выяснилось, что новый документ все же будет реализовываться – по крайней мере уже установлены сроки его исполнения. Больше того, 1 февраля официально запущена процедура оформления земельных долей предприятий.
Арендаторы нежилых и отдельно стоящих строений по поводу новой инициативы могут не беспокоиться. Главные проблемы ждут тех, кого угораздило связаться с помещениями, расположенными в жилых домах. Это, между прочим, десятки тысяч предприятий – магазины, прачечные, парикмахерские и т.п. Теперь владельцы этих предприятий должны получить некую процентную долю земли, за которую они обязаны платить в бюджет. На практике определить площадь земли будет чрезвычайно сложно, а значит, у чиновников появляются большие возможности улучшить состояние жилищно-коммунального хозяйства за счет бизнеса.
Но это далеко не все будущие радости. Главная проблема заключается в том, что новый «договор аренды единого объекта недвижимости, находящегося в собственности города Москвы», являющийся приложением к выпущенному постановлению, следует рекламному принципу «два в одном». Арендодателей теперь будет два – Департамент государственного и муниципального имущества и Москомзем. Плюс в договоре участвует балансодержатель. Внутренние порядки согласования документации во всех трех организациях сохраняются. Проще говоря, договор аренды – кстати, в шести (!) экземплярах – должен пройти три инстанции. Во что это выльется, понятно уже сейчас. Прежде всего есть серьезный риск, что бумаги просто потеряются. А порядок в этом ворохе документов может налаживаться годами. Плюс к тому, пока пройдут месяцы (меньше не бывает – это знают все) согласования бумаг, у арендатора может что-то измениться в учредительных документах. Тогда все возвращается к исходной точке.
Чиновный туннель заканчивается в уже известном месте – комитете по регистрации прав на недвижимое имущество, где начали готовиться к новому столпотворению арендаторов.
Виртуальная прибыль
Возможно, бизнесмены спокойно отнеслись бы к инициативе московского правительства (стояние в очередях для них не в новинку), если бы не одно «но». По действующему в Москве законодательству договор аренды считается заключенным лишь с момента его регистрации. Пока договор не зарегистрирован в комитете по регистрации прав на недвижимое имущество, налоговые органы могут спокойно отказаться относить расходы по аренде на себестоимость. То есть любой налоговый проверяющий легко найдет у предприятия прибыль, которой просто не существует. «Я практически уверен, – говорит один из московских чиновников среднего звена, – что новый документ не следствие какой-то путаницы, а очень эффективный инструмент, позволяющий собрать фирмы в плотную и организованную очередь». Объяснять, как выгодны бывают очереди, не стоит. Так же как, впрочем, и прогнозировать объем дополнительной выручки налоговой инспекции от новых сборов и штрафов.
Отдельная песня – статья постановления о санкциях. Поскольку арендодателей теперь двое (Департамент имущества и Москомзем) они запросто увеличили ставку пени за просрочку платежей с 0,1% до 0,2% в день. Сейчас обсуждается увеличение пени до 0,3%, поскольку в договоре присутствует и балансодержатель, а обижать его нехорошо. Кроме того, не очень понятен порядок предъявления претензий по договору аренды. Если у арендатора, допустим, возникают спорные вопросы в отношениях с Москомземом, непонятно, влечет это последствия для всего договора аренды или только в части, связанной с земельными платежами.
Добавим, что новый договор аренды фактически перекладывает на плечи арендаторов поддержание в порядке технического состояния жилых домов, что противоречит общим правилам аренды. Например, считается, что капитальный ремонт проводит арендодатель, и на нем же – как на собственнике – лежит проблема страхования имущества. Кроме того, арендодатель не имеет права требовать при расторжении договора компенсацию за неотделимые улучшения, проведенные за срок аренды. То есть арендатор безвозмездно оплачивает всё: ремонт фасадов, вывоз мусора, обеспечение функционирования всех инженерных систем помещения. А помимо этого он за свой счет получает паспорт на световое оформление здания и выполнение работ по его подсветке.
Еще один штрих. Арендаторам предложат за собственный счет оплатить подготовку технической документации – это планы земельных участков, расчет доли земли, получение сопутствующих справок и согласований. Ну и наконец, когда все будет оплачено, по одному из пунктов нового договора аренды город – как арендодатель – может разместить на здании наружную рекламу.
Есть у революции начало…
Несмотря на все перечисленное, новый договор аренды будет вводиться в практику под видом упрощения и сокращения сроков согласования и оформления документов. Однако последствия последней московской имущественно-земельной инициативы могут оказаться вовсе не такими, какими их представляют разработчики проекта. Приватизация недвижимого имущества начинает вступать в противоречие с логикой арендных отношений. А поскольку налог на недвижимое имущество как инструмент пополнения городского бюджета не работает, ведомства выдумывают изощренные проекты по вытягиванию средств из арендаторов другим путем.
Иначе говоря, ситуация такова, что верхи вроде как не могут позволить арендаторам спокойно жить и работать, а низы, в свою очередь, с идеей верхов могут и не согласиться. И либо начнут массово уходить от платежей (на это они имеют право по закону о регистрации – не отдавать же деньги, которые можно рассматривать как внереализационные расходы, то бишь прибыль), либо повально пойдут на другие рынки. Благо в Москве наравне с муниципальным существуют еще и вторичный (то есть частный) сегмент рынка аренды, и гораздо больший федеральный. На этих двух сегментах в ближайшее время может начаться новая жизнь – предприятиям все равно где-то надо работать.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
