Выживут только богатые
Фото: Агентство «Москва»
Последние четыре года российский рынок недвижимости показывал, что значит безудержный рост. После пандемии, когда стройка на уровне правительства была провозглашена главным драйвером экономики, отрасль пользовалась большими привилегиями. Введение льготной ипотеки привело к ажиотажному спросу, безостановочному росту цен и капитализации застройщиков. Да, 2024-й многие компании вновь заканчивают с рекордами, но маятник уже качнулся вниз и рынок покидает «зону комфорта», к чему оказались готовы не все.
Нынешний год показывает рекордные официальные показатели по вводу и запуску жилья — по данным «ДОМ.РФ», в октябре 2024 года застройщики вывели на рынок 4,8 млн м2, что на 14 % больше, чем месяцем ранее. В результате, отмечают в Институте развития, портфель строящегося жилья в России увеличился еще на 1 % (рост сохраняется девятый месяц подряд) и достиг 119 млн м2 — это максимум за всю историю наблюдений, подсчитали в Аналитическом центре «ДОМ.РФ». Однако реализация этого, да и всего уже существующего на рынке объема непроданных метров вызывает вопросы — в октябре ключевая ставка поднялась до 21 %, и вопрос о рыночной ипотеке, казалось бы, закрыт. Льготную ипотеку отменили еще в июле, оставив только небольшой ее сегмент — семейную ипотеку с господдержкой для семей с детьми, IT-ипотеку для регионов, военную ипотеку и aрктическую, которая действует в части российских регионов.
В предложенных условиях рынок в зависимости от класса, в котором работает, разделился на оптимистов и пессимистов. И чем выше класс жилья, тем первых больше.
Если оценивать рынок в целом, без разбивки на сегменты, то ситуация выглядит невеселой. Действия властей по сворачиванию льготной ипотеки объяснимы, но рынку от этого не легче. «Программы льготной ипотеки снижают эффект от проводимой Центробанком монетарной политики, ведь „перегретый“ рынок ипотеки слабо реагирует на изменения ключевой ставки. Именно действие кредитов с господдержкой стало одной из причин, вынудивших ЦБ пойти на продолжительное увеличение „ключа“.
По оценкам Минфина, льготные госпрограммы до недавнего времени обеспечивали 80–90 % всех ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья. Власти же хотят субсидировать не более половины от всей выдающейся в стране ипотеки на новостройки. Прежняя политика массовой поддержки заемщиков вела к росту дефицита бюджета, что мешает полноценному исполнению других социальных обязательств», — говорит коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк») Дмитрий Голев.
На рынок это повлияло критично: «После отмены массовой льготной ипотеки спрос на новостройки упал — примерно на 50 % год к году по количеству квартир. Рост ключевой ставки ЦБ стимулирует банки повышать проценты по депозитам, поэтому люди предпочитают перекладывать свои накопления под более высокие проценты. Так что этих денег на рынке недвижимости мы, скорее всего, в ближайшее время не увидим», —говорит руководитель управления маркетинга и аналитики компании ASTERUS Денис Бобков. Соответственно, девелоперы не спешат выводить на рынок новые объемы, кроме тех, которые уже нельзя не вывести, —их выход был запланирован давно, они находятся в высокой стадии проработки на открытие проектного финансирования и не могут отложить сильно свой старт, а те, которые находятся на более ранних этапах, сейчас «притормаживают». Вдобавок, говорит Денис Бобков, маржинальность девелоперского бизнеса снижается —дорожают стройматериалы, растет стоимость работ, что, безусловно, отражается на себестоимости строительства.
Директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group Александра Мамохина тенденцию подтверждает: «Доля рыночной ипотеки сегодня минимальна. По сути, это единичные сделки. Ставка на данный момент заградительная. Доля ипотечных сделок минимальная за последние четыре года и составляет всего 51 %, и это преимущественно семейная ипотека. Для сравнения: годом ранее, в сентябре 2023-го, доля ипотечных сделок находилась на уровне 76 %».
Впрочем, многие участники рынка относятся к нынешней ситуации как к оздоровляющей для рынка.
«Индустрия почти четыре года находилась в „зоне комфорта“, и многие ее участники решили, что это и есть норма. Но в действительности ее следовало рассматривать, как исключительный оптимум, благоприятную аномалию, которая не могла носить постоянный характер. Столь резкий переход от покровительственной кредитной политики к дозированной адресной поддержке для некоторых участников рынка стал болезненным отрезвлением», — оценивает сложившуюся ситуацию основатель Группы «Родина» Владимир Щекин.
В то же время, считает Владимир Щекин, как это ни парадоксально, но нынешняя ситуация хороша ясностью. Еще летом отраслевые эксперты сохраняли иллюзии относительно возможных трендов развития, теперь же реальность не оставляет ложных утешений и побуждает девелоперов к быстрым, нешаблонным и выверенным действиям.
Как спасаться будем?
В этих условиях меняются инструменты продаж — на смену льготной ипотеке приходят скидки, программы рассрочки, субсидирование ставок на короткий период и… 100 % оплата. Например в структуре продаж Level Group в сентябре 2024-го доля 100-процентной оплаты и рассрочки превысила 30 %. В сегменте льготной ипотеки осталась только семейная, ее доля составила 62 % в комфорт-классе и 54 % в бизнес-классе, доля рыночной ипотеки не превысила 8 % в комфорт-классе и 10 % в бизнес-классе.
Адресные инструменты господдержки так или иначе работают, но государство вводит ограничители. Например, IT-ипотеку отменили в Москве и Санкт-Петербурге. «Семейная ипотека действует, но у банков, которые являются операторами по этой программе, установлены лимиты финансирования. В принципе, средств немного, и на всех не хватит. Из-за этого ряд банков поднял первоначальный внос до 30 %, а ВТБ вообще до 50 %, что однозначно не стимулирует спрос. При этом государство в лице Минстроя подтверждает заявленные ранее цели по наращиванию жилищного строительства, но в ответ на неблагоприятную рыночную ситуации параметры федеральных программ и проектов по жилью, скорее всего, будут скорректированы. Возможно, будут введены какие-то дополнительные меры, стимулирующие застройщиков. Рынок этого ждет», — говорит Денис Бобков.
Но пока рынок ждет, застройщики принимают свои меры, которые могут поддержать спрос. Первая и самая действенная на сегодняшний день стратегия — рассрочка платежа. Кроме того, заместитель генерального директора РАД Григорий Начинкин мерами спасения называет непубличные скидки и бонусы в виде кладовок, например, которые уже активно используются девелоперами для попытки сохранения темпов спроса.
Кроме того, Владимир Щекин отмечает, что не стоит списывать со счетов взаимодействие с банками в отношении субсидированных кредитов.
Но все не так просто. Субсидировать столь высокую рыночную ставку (это 23–25 %) для девелопера становится очень дорого, объясняет вице-президент по финансам и экономике Группы RBI Алексей Ефремов. Но даже и при таком субсидировании итоговый ежемесячный платеж для покупателя все равно был бы слишком велик. Перспективы такого субсидирования сомнительны и в свете того, что с 1 января 2025 года в силу должен вступить стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, согласно которому банки не вправе будут получать вознаграждение от застройщика за установление пониженной процентной ставки, если это ведет к увеличению цены квартиры (схема, которая до сих пор широко используется на рынке). Но примеры девелоперской субсидии все же есть. Например, в ЖК «Гранатовый» в Дербенте, который строится в рамках КРТ, рассказывает директор по продажам EFFECT development Николай Седов, сейчас доля ипотеки составляет 83 %, а рассрочки совокупно со 100 % оплатами — 17 %. В частности, EFFECT development запустил семейную ипотеку со ставкой 3,5 % и стандартную со ставкой 8 %. Также клиентам предлагается беспроцентная рассрочка без удорожания и рассрочка по принципу исламского банкинга.
По мнению Алексея Ефремова, конкурировать за потребителя девелоперы будут теперь в двух аспектах: в разработке различных программ оплаты жилья, например рассрочек, а также в проектных решениях. Продуктовые предложения становятся все более насыщенным по своему наполнению — это явный результат борьбы за покупателя.
Неочевидные последствия
Если высокая ключевая ставка сохранится в течение более полугода, рынок ждут существенные изменения, считают эксперты. «Основной риск, который уже можно назвать прогнозом, — это сохранение высокой ключевой ставки и, как следствие, сохранение заградительных ставок по ипотеке. Таким образом, спрос на рынке жилья будет снижаться в 2024 и 2025 годах. Восстановление до уровня 2023-го возможно не ранее 2026 года», — говорит Александра Мамохина.
«Для жилья комфорт-класса нет рентабельности. Ни в гостиничном бизнесе, ни в коммерции сейчас нет возможности заработать больших денег. Я не говорю про какие-то уникальные ситуации, где дешево достались площадки, были заранее закуплены материалы. Поэтому при сегодняшней текущей ставке застройщики будут накапливать долги, вся эта ставка по итогу ляжет на плечи застройщиков. Крупные компании из топ-10, топ-20 получат большую кредитную нагрузку. Значит, им придется пролонгировать соглашения с банками, будут браться новые кредиты, чтобы закрыть существующие. Мы это уже наблюдаем», — описывает ситуацию председатель совета директоров «НДВ-Групп» Александр Хрусталев.
Что касается рассрочки в комфорт- и бизнес-классе, то, напоминает Александр Хрусталев, «длинные» рассрочки, которые востребованы у потребителей, могут позволить себе далеко не все застройщики, ведь речь идет о наполнении эскроу-счетов.
«Это значит, что многие строители теперь попали в кабалу, из которой будут выходить годами. Мы точно услышим о громких банкротствах, их будет очень много», — говорит Александр Хрусталев. Большинство строительных, девелоперских компаний, по его мнению, на сегодняшний день испытывают трудности в финансах и будут испытывать по выходу из этого пике, а значит, будет распродажа непрофильных и лишних земельных активов у тех компаний, которые набрали не свойственные им бизнесы за счет возможностей и денег ранее. «Ключевое решение — это повышение производительности труда, потому что фонд оплаты труда — это большая, емкая история у каждого девелопера, у каждого застройщика. Соответственно, будут максимально автоматизировать труд, оптимизировать все процессы, — видит возможности Александр Хрусталев. — Некоторые компании будут диверсифицировать бизнес. Например, компании, которые показали хорошие обороты в этом году, — золотопромышленные компании, металлургическая промышленность, сельскохозяйственный сектор. Возможно, они будут соакционерами или акционерами строительных предприятий. Не исключено, что банки будут выделять и искать новых ин весторов на новые площадки».
Чтобы ситуация не вышла из-под контроля, управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов предлагает развивать альтернативные методы финансирования жилищного строительства и покупки жилья, такие как жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы, предусмотренные российским законодательством. «Нельзя оставлять людей без возможности решать жилищный вопрос. Государству нужно определиться со статусом апартаментов и их возможностью стать базой для развития рынка доступного арендного жилья. Нужны стимулирующие меры, например субсидии или поощрительные программы, такие как лизинг жилья с накопительным элементом. В итоге без поддержки со стороны государства строительный сектор и рынок жилья в нынешних условиях просто не выживут. Помимо этого, все ожидают введения новых адресных программ поддержки покупателей жилья, например для специалистов бюджетной сферы. Эта инициатива уже обсуждается, и вполне возможно, что она будет реализована в следующем году», — считает эксперт.
Выживут только богатые
Пока массовый сегмент пытается найти пути выхода из существующей ситуации, более высокий чувствует себя совсем неплохо, так как всегда менее подвержен кризисным явлениям, что подтверждают цифры: по данным заместителя председателя совета директоров ГК «Стилобат» Булата Алимова, в сегменте deluxe по итогам III квартала 2024 года (то есть с июля, когда льготная ипотека завершилась, и по конец сентября) на первичном рынке было реализовано почти 9,5 тыс. м2 жилья. По отношению к прошлому году объем сделок увеличился на 40 %, по отношению ко II кварталу этого года — на 50 %. Цифры довольно серьезные. Также аналитики ГК «Стилобат» фиксируют тренд на ценовой рост на рынке делюкс-недвижимости. Так, в III квартале 2024 года в ряде проектов цены выросли на 5 %, в некоторых рост цен достигал 10 %. «Назову две основные причины данной тенденции: рост себестоимости строительства, в том числе ввиду роста ставок проектного финансирования для девелоперов (бизнес также привязан к ключевой ставке ЦБ), и высокая покупательская активность в данном сегменте», — говорит Булат Алимов.
Аудитория высокобюджетной недвижимости сохраняет интерес к покупкам и высокую платежеспособность практически в любой ситуации, а сейчас этот сегмент получил дополнительные бонусы. «В элитном сегменте рынка недвижимости трудности с выводом капитала из России, ограничения на путешествия и выезд за границу стимулируют состоятельных людей проводить больше времени в стране и конвертировать свои доходы в российскую недвижимость. Импортозамещение, рост государственных заказов и инвестиций в обрабатывающую промышленность, сельское хозяйство и сырьевые отрасли создали новые источники доходов для владельцев бизнеса, которые вкладываются в элитное жилье как в надежный и высоколиквидный актив с долгосрочной, сохраняющейся высокой стоимостью», — описывает преимущества такой недвижимости Роман Сырцов.
Дополнительным импульсом владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов называет ротацию состоятельной аудитории — появляются новые покупатели из регионов. На благо рынку, считает эксперт, послужили и санкции, и напряженные отношения с теми странами, куда россияне прежде вкладывали колоссальные объемы капиталов, — сегодня они возвращаются в Россию, в первую очередь — в столицу, на рынок недвижимости. Промышленный бум мы не ощутим еще долго, но, уверен Виктор Садыгов, некая «новая элитная аудитория» с годами вырастет.
«Пока в нашем сегменте рынок живет достаточно активной жизнью, новых проектов вышло более чем достаточно, и только долгосрочная перспектива может серьезно беспокоить», — говорит Виктор Садыгов.
Впрочем, и в этом сегменте не без особенностей. Так, президент AREA Ирина Жарова-Райт видит крайнюю неспешность высокобюджетных клиентов в принятии решения о покупке. «В премиальном сегменте речь не идет в данный момент о какой-либо срочности или необходимости у покупателя улучшать свои жилищные условия: он уже живет в комфорте или даже окружении роскоши. Максимум, на что сейчас он настроен, так это на получениe положительной эмоции, и только за это готов платить. И покупатель весьма патриотично настроен, он верит в страну, а иначе как совершать покупку при цене 2,5 млн рублей за квадратный метр?!» — отмечает Ирина Жарова-Райт.
Кроме того, покупатели заняли выжидательную позицию относительно падения цен. «Потенциальные покупатели по-настоящему элитного жилья представляют собой уникальный калейдоскоп требований и эго и, как правило, требуют больше времени на закрытие сделки, сталкиваются с гораздо большим маркетинговым давлением со стороны мира продавцов и, следовательно, имеют более высокие стандарты и требования», — говорит Ирина Жарова-Райт. Средний срок сделки на рынке элитного жилья, по ее словам, — это шесть месяцев, но сейчас он растянулся на годы благодаря рассрочкам после первого взноса. Девелоперы, говорит эксперт, вынужденно идут на эту меру, регистрируя ДДУ с рассрочкой на два-три года и первоначальным взносом 15–20 %. «Сделки с полной оплатой становятся на первичном рынке исключением, а вот работа над финансовым раскладом сделки для финансовых советников покупателя и продавца становится такой же важной, как и работа юристов над договором долевого участия», — видит ситуацию Ирина Жарова-Райт.
Если говорить обо всем рынке в целом, то, считает Виктор Садыгов, в любом кризисе, сложной ситуации есть свои выгодоприобретатели и те, кто понесет потери: «Иногда успех или поражение зависит от верно или неверно выбранной тактики (как в случае с инвесторами), а иногда от нас ничего не зависит — например, как в случае с аудиторией, нуждающейся в льготной ипотеке. Сюда же можно отнести, кстати, застройщиков — которые либо могут взять кредит в новой парадигме, либо нет. Но есть и те, кто выиграл, потому что таких „шоколадных“ условий по вкладам россиянам уже давно не предлагалось. Таким образом, опросите всех этих людей, и вы получите диаметрально противоположные ожидания и чаяния относительно нашего будущего».
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
