архив

Захватывающая кредитная история

Смерть президента компании «Кейстоун» Геннадия Шульмана обострила борьбу за один из самых интересных московских офисных центров – «Царев сад».


20 июля (?) 2001 года в Центральной клинической больнице скончался Геннадий Шульман, президент компании «Кейстоун». Видный московский девелопер в повседневной жизни был человеком, не любящим шумихи, и редко попадал в объективы прессы. А в последние полгода он вообще не показывался на публике – занят, отъехал.

Однако в закулисной жизни московского строительного бизнеса Шульман был одной из самых заметных фигур. Как и его проекты, всегда служившие предметом бурных дискуссий. Собственно проектов у «Кейстоуна» немного. Но каждый из них становился важным событием для всего рынка, поскольку создавались они весьма показательно.


Вехи недолгого пути

Компания «Кейстоун» возникла в середине 1990-х годов сразу под крупный проект, а именно строительство офисного комплекса на Большой Якиманке, 42. Напомним, что в то время Москва считалась супердорогим городом, ставки аренды качественных площадей парили где-то на уровне $750 – 800 за метр в год, а то и выше, а арендаторы были готовы оплачивать воздух – то есть площади, которые еще только будут построены. При этом наиболее заметными на офисном рынке являлись турецкие проекты типа комплекса «Риверсайд Тауэр», в сравнении с которым комплекс «Кейстоуна» – и это всегда был его стиль – считался объектом топ-уровня.

Естественно, что с комплексом на Якиманке застройщику пришлось преодолеть все те беды, которые выпадают на долю крупных проектов. Когда здания были построены, вся Москва с повышенным интересом следила за перипетиями вокруг «Кейстоуна». Из-за волокиты бюрократической машины недвижимость долгое время не удавалось оформить в собственность, в результате чего на счетах компании были арестованы несколько десятков миллионов долларов. Проблему удалось решить через два месяца, и то «по-московски»: путем личного вмешательства мэра.

Следующим проектом «Кейстоуна» стал комплекс «Царев сад» напротив Кремля. Это комплекс высшего сегмента класса А. Главный нюанс его имиджа – помимо местоположения и набора услуг – висячие сады наподобие тех, что устраивались в старых русских усадьбах.

Объяснить в двух словах, что значит поднять подобный проект, трудно. Сама компания дала оценку проекту с помощью эпиграфа к сайту: «трудное – это то, что можно сделать сразу, невозможное – это то, на что потребуется определенное время».

Место, где стоит теперь первая очередь «Царева сада», очень проблемное уже в архитектурном отношении. Объект находится буквально напротив Кремля, это охранная зона, и проектирование требует большой тонкости. Алексей Воронцов, тогдашний глава группы «АБВ», которая разрабатывала решение «Царева сада», рассказывал, что проектирование велось без фасадов, поскольку для начала было необходимо определиться с объемами, не порушив десятков видовых планов. И уже под эти наработки, давшие примерное представление о количестве метров, которые можно построить и соответственно суммах, необходимых для строительства, начались переговоры с потенциальными инвесторами. В итоге порядка $140 млн выделил Московский банк Сбербанка РФ.

Но это было только начало, а любой крупный проект – клубок проблем, требующих все новых вложений. Когда начались работы по возведению комплекса, выяснилось, что гидрогеология участка сложнее, чем предполагалось изначально (старое русло, песчаная насыпь, старая канализация и т.д.). Технологию, которой пользовались, чтобы на большой глубине нащупать твердую почву, в Москве раньше вообще никто не применял.

Попутно возникли проблемы и с соседями. По мере строительства комплекса одни здания прилегающего квартала начали обрушиваться, другие дали трещины. «Кейстоун» что-то доснес, кому-то помог с ремонтом и параллельно готовил к запуску новую очередь комплекса «Кокоревское подворье». И здесь выяснилось, что наряду с инженерными трудностями необходимо решать и вопросы собственности на недвижимость. Дело в том, что в «Кокоревском подворье» обнаружилось здание, находящееся в частной собственности (кто-то отдал его за долги одной из структур «ГУТЫ»), и застройщик долгое время не мог решить вопроса о цене постройки.


Окна с видом на Кремль

После многолетней затяжной стройки компания Геннадия Шульмана возвела первую очередь «Царева сада» – интереснейшего офисного центра Москвы. По выражению одного из риэлтеров, «расположение, уровень сервиса и строительства таковы, что ликвидность объекта обеспечена на долгие годы вперед». Но именно это обстоятельство может сыграть с «Кейстоуном» злую шутку.
Судьба крупных московских проектов такова, что в них стремится поучаствовать большое количество заинтересованных лиц. И многие добиваются определенного успеха. В ходе реализации проекта «Царева сада» Геннадий Шульман активно кредитовался в московском Сбербанке РФ. «Кейстоуну» не привыкать к финансовым неурядицам, тем более что компания тяжело пережила кризис 1998 года. По слухам, проблемы с платежами у нее возникли еще в прошлом году, когда компания не смогла к 1 сентября вернуть банку $31 млн. Другой фигурант, заинтересованный в недвижимости компании – федеральная власть, различные структуры которой (в частности, руководство Госстроя) уже выражали пожелания сделать земли на месте «Царева сада» федеральными. Кстати, поговаривают, что за кредиторами и Госстроем просматриваются действующие лица из президентской администрации. Утверждать это трудно, но в жизни всякое бывает – может, им офис приглянулся.

Еще совсем недавно большинство столичных девелоперов сходились во мнении, что Геннадий Шульман и на этот раз успешно решит свои проблемы. Связи и авторитет Шульмана не раз помогали главе компании выходить из самых сложных ситуаций. Однако теперь, после смерти президента «Кейстоуна», даже самые заядлые оптимисты не отваживаются прогнозировать судьбу «Царева сада». Слишком трудный момент переживает компания, которая потеряла больше чем просто руководителя. Слишком большой интерес у сторонних и весьма влиятельных структур вызывают активы компании. Характерно, что открыто комментировать ситуацию не решился ни один из участников событий – как заметил руководитель крупной строительной компании «ситуация подвешенная, кто его знает, как все повернется».


Русский расчет

В любом случае «Царев сад» – самый заметный из проектов, которые велись в парадоксальной для зарубежных специалистов технике русского девелопмента. Представителям иностранных компаний трудно понять, как при проработанной до деталей схеме финансирования, предусматривающей точные сроки кредитования и расчетов, может неожиданно выясниться, что у девелопера кончились деньги. Или когда требуется личный контроль главы субъекта федерации, чтобы окончательно снести и без того полуразваленный ничейный сарай в самом центре города.

Сегодня на столичном рынке успешно работают и реализуют крупные проекты девелоперы уже совершенно иного стиля. Среди них много иностранных компаний, которые успели обзавестись в России серьезной подрядной базой и ищут, где бы ее применить. Их проекты не так персонифицированы, их процедуры максимально бюрократизированы, а поведение легко предсказуемо. А ведь совсем недавно самыми распостраненными определениями были «объект Шульмана, стройка Шульмана» и т.д. Это время, которое пережила московская недвижимость, как раз и заканчивается.