Анатомия здания
Покупатели квартир все чаще обращают внимание не только на цену квадратного метра, но и на стоимость обслуживания жилья. Причем последняя зависит и от аппетитов управляющей компании, и от реальных расходов, которые жильцы несут на обслуживание своего многоквартирного дома. Свет, горящий в общих коридорах и на лестницах всю ночь, неизолированные трубы, которые отапливают улицу, дешевые стеклопакеты – все это может сильно ударить по карману жильцов. Но девелоперов это абсолютно не волнует, по крайней мере, в сегменте жилья экономкласса. В период кризиса они столкнулись с проблемой роста себестоимости возведения жилья, в то время, как покупатели квартир вовсе не готовы к росту цен, поэтому строительные организации вынуждены экономить буквально на всем.
Ставшая в последнее время модной тема энергоэффективных технологий, «зеленого» строительства, «умных домов» так и остается декларацией о намерениях. Потребитель в сегменте жилья экономкласса не готов переплачивать за то, за что в перспективе он будет тратить меньше на коммунальные платежи. Для покупателя главное – стоимость квадратного метра здесь и сейчас.
Хотя некоторые робкие попытки внедрить энергоэффективные технологии девелоперы все-таки предпринимают. Так, серия КОПЭ-М-«Парус» от группы компаний «ПИК» изначально оснащается датчиками движения, которые зажигают свет в местах общего пользования, только если туда заходит человек. Но, как это часто бывает, вместо экономии электроэнергии жильцы получают в общих коридорах и на лестницах «светомузыку»: плохо настроенные датчики устраивают настоящее светопреставление, хаотично включая и выключая освещение. Тем не менее движение в направлении энергоэффективности на фоне растущих счетов от управляющих компаний – тенденция, которая явно прослеживается в последние годы в строительстве.
«Спрос на энергоэффективные и экологические технологии в России растет. Это связано с распространением сертификации проектов по международным «зеленым» стандартам, развитием BIM (информационного моделирования зданий), уходом от спекулятивного девелопмента, вниманием к затратам проекта на всем жизненном цикле, потребностью не в квадратных метрах, а в комфортной среде обитания и новом стиле жизни», – отмечает председатель правления Совета по экологическому строительству в России Алексей Поляков. «Конечно, энергосберегающие технологии для России – по-прежнему скорее некий модный тренд, а не осмысленное движение к прогрессивному строительству. Российская финансовая модель требует снижения единовременных затрат любой ценой, а после бремя затрат инвестор перекладывает на арендаторов и операторов. Это не мотивирует к энергосбережению», – высказывает более прагматичную точку зрения главный инженер ТПО «Резерв» Сергей Щербина.
Иностранные «дочки»
Но в «зеленых» технологиях есть и вполне приземленная экономическая составляющая. «На строительство приходится только около 30% от совокупной стоимости владения объектом недвижимости. Расходы на эксплуатацию здания настолько высоки, что за 20–25 лет достигают 70% всех вложенных в проект средств», – рассказывает управляющий партнер инженерно-консалтинговой компании Engex Александр Никифоров. Современные инженерные стратегии позволяют снизить издержки на эксплуатацию объекта почти вдвое. Однако оценить экономию в деньгах крайне сложно, так как процесс эксплуатации объекта весьма долгосрочный, и подвести конечный баланс можно не раньше чем через 10 лет.
Что касается объемов российского рынка инженерного проектирования в девелопменте, то эксперты оценивают его в $5–7 млрд в год. Основные игроки, как правило, –«дочки» крупных иностранных компаний, такие как Arup, Mott MacDonald, BuroHappold. Но все они пользуются услугами российских проектных бюро и инженеров. Поэтому доли основных игроков крайне размыты: часть денег, получаемых по заказам, перераспределяется другим проектным организациям, в первую очередь российским. Собственную долю рынка компания Engex не раскрывает, но утверждает, что входит в Топ-20 крупнейших российских игроков, конкурируя на внутреннем рынке с зарубежными компаниями. Крупные компании с мировым именем, когда приходят в Россию, набирают штат из местных инженеров, так как не в состоянии перенести свои компетенции в Россию: требования слишком сильно отличаются, объясняет Александр Никифоров. «Можно примерно сказать, что это около 20% от объемов строительного рынка. Основные игроки на рынке инженерных систем – «Армо-групп», «Инсистемс», «РД констракшн», «Экопрог», «Астерос», «Климатпроф», «Инженерная компания СЭМ», – отмечает Евгений Вирцер, генеральный директор компании «Инсистемс», которая участвовала в возведении космодрома Восточный. По его словам, преимущество российских компаний перед иностранными – это знание специфики рынка и умение говорить на одном языке со всеми участниками проекта.
При этом у нас в стране сохраняется определенный пиетет перед иностранцами. Соответственно заказчики ведут себя с иностранными подрядчиками гораздо менее жестко. Но многие «дочки» иностранных проектных бюро, заходя на российский рынок, абсолютно не представляют, с чем они связываются. Очень тяжело объяснить иностранцу в век компьютерных технологий, зачем у нас в новых домах устанавливаются радиоточки. Это действительно было актуальнолет 30–40 назад. Тем не менее даже в современных сериях домов их установка обязательна. Эксперты объясняют это тем, что действующие сейчас нормативы не менялись разрабатывались еще в 50–60-х годах прошлого века. Тогда посредством радиоточек можно было информировать население на случай военных действий.
Еще один пример: многие обращали внимание на то, что подземные паркинги – будь то в многоэтажных домах, или в торговых центрах – оборудованы огромными системами вытяжки и вентиляции. Трубы по диаметру напоминают те, по которым «Газпром» поставляет газ в Европу, а сами системы вентиляции занимают несколько комнат. У иностранных инженеров волосы становятся дыбом, когда они видят столь нерациональное использование ресурсов. Но опять же ни одна госкомиссия не примет подземную парковку без соответствующей российским нормативам системы вентиляции. А она сделана с запасом мощности в 3–4 раза, на случай, если подземный паркинг будет использоваться в качестве бомбоубежища.
Проектирование на аутсорсинге
«Мы семейная компания. В ней два учредителя: я и моя мама, Галина Шевелева. Все началось на заре 1990-х, когда фактически развалились советские проектные институты, в одном из которых мама занималась проектированием систем отопления, вентиляции и кондиционирования. Пришлось искать себя в новых рыночных реалиях. Кто-то ушел торговать на рынки, а Галина Исаевна решила не бросать профессию и начала работать на аутсорсинге: искать заказчиков, делать отдельные проекты для банков, ресторанов и магазинов, которые в условиях рыночной экономики начали расти как грибы после дождя», – вспоминает Александр Никифоров.
Постепенно к Галине Шевелевой начали присоединяться единомышленники, которых она знала еще по работе в советских проектных институтах. Сформировался небольшой творческий коллектив, который объединился с таким же коллективом архитекторов в рамках «Архитектурного ателье». В 2000-м Галина Шевелева организовала Комплексную инженерную мастерскую («КИМ-Ш», торговая марка Engex). «У одного из коллег-конструкторов жена была бухгалтером, она и помогла на первых порах с формированием отчетности», – рассказывает Александр Никифоров.
Компания на первом этапе была совсем небольшой, со штатом в несколько человек, своего офиса у нее не было. Основные клиенты до 2000 г. – Тверьуниверсалбанк и банк «Менатеп». Опыт, накопленный в этот период, позволил компании стать основным субподрядчиком по комплексному проектированию инженерных систем информационных центров Казначейства и Центробанка РФ у ряда системных интеграторов. Одним из заметных заказчиков стала компания «Вымпелком» (торговая марка «Билайн»), для которой Engex разработала проект центра поддержки клиентов в Твери. Сегодня в портфолио компании более 50 крупных проектов.
Еще одно направление работы Engex – инженерный консалтинг. Сотрудники компании консультируют девелоперов и корпоративных заказчиков по вопросам «зеленых» технологий, международных экологических стандартов и энергоэффективности. «Engex ввела понятие инженерной концепции проекта, предлагая решения по технологиям и оборудованию на самой ранней стадии проекта, снижая риски и затраты на проектирование и последующую эксплуатацию объекта без переделок проекта и здания», – рассказывает Алексей Поляков. Объяснить, что это такое, гораздо проще на конкретных примерах. В бизнес-центре «Третьяков Плаза», который был сдан в эксплуатацию в 2009 г., Engex одной из первых на российском рынке применила технологию утилизации тепла, которое выделяют системы кондиционирования. Бизнес-центр класса А, такой как «Третьяков Плаза», вырабатывает большое количество тепла, которое не выбрасывается в атмосферу, а используется для нагрева воды. В итоге эксплуатирующая организация несколько месяцев в году не платит за горячую воду. Для таких крупных проектов экономия исчисляется миллионами.
Доходы инженеров
Мировой рынок инжиниринговых услуг, по оценкам Центра стратегических разработок (ЦСР) «Северо-Запад», продолжает активный рост – с $750 млрд в 2012 г. до $1,4 трлн к 2020 г. Рынок инженерных услуг в жилом, индустриальном и инфраструктурном строительстве оценивается в 30–35% от общего объема. По мнению экспертов, за последние пять лет совокупный портфель заказов только трех ведущих международных инженерных консорциумов – Arup, Mott MacDonald и BuroHappold (все они активно работают на постсоветском пространстве) – составил не менее $25 млрд.
Наибольший рост в инженерной отрасли демонстрируют Китай, Индия, Мексика, страны Латинской Америки. Как считает один из руководителей ЦСР «Северо-Запад» Владимир Княгинин, доля российских компаний в экспорте инженерных услуг (он называет его офшорным инжинирингом) пока не превышает 1%. Но компания Engex намерена изменить этот расклад сил своим выходом на европейский рынок.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
