"Банки нынче уж не те!"
Хотя кризис повлек заморозку множества строительных проектов, статистика ввода в эксплуатацию зданий показывает, что резкого упадка в объемах строительства в нестабильные годы не произошло (см. диаграмму). Слишком велики оказались заделы, возникшие в предкризисные годы, да и банки-кредиторы были заинтересованы в достройке находящихся в залоге домов. 2008 г. стал рекордным по объему строительства в постсоветскую эпоху: в этот год введено в строй 79 млн кв. м жилья. Потом отмечалось некоторое снижение показателей (примерно до 70 млн кв. м), однако все объемы строительства теперь полностью восстановились, и в прошлом году объем вводимого жилья достиг 81,5 млн "квадратов", то есть была "перепрыгнута" планка 2008 г. В сегменте нежилых зданий докризисные объемы еще не превзойдены, но и снижение минимальное: 22,5 млн кв. м в 2012 г. против 23,3 млн кв. м в 2008 г.
Итак, объемы те же, что и ранее. Но вот финансирование строительных проектов основывается теперь на несколько иных принципах.
Три источника
Как известно, для финансирования девелоперских проектов существует три главных источника: банковские кредиты, собственные средства заемщиков, привлечение внешних инвестиций.
Как отмечает генеральный директор компании "Баркли" Андрей Тясто, после кризиса банки стали более требовательны к заемщикам-девелоперам: если в 2008 г. на кредитные средства приходилось 90% бюджета строительства, то к концу 2010 г. этот показатель составил не более 70%. Некоторые строительные компании работают в соотношении 50 на 50. Любопытно, что при этом, по данным ЦБ, доля кредитов, выданных на строительство, в общем портфеле банков изменилась незначительно: с 6% в январе 2008 г. до 6,6% в январе 2013 г.
Внешних источников, альтернативных банковскому кредитованию, стало совсем мало. По всей видимости, кризис на несколько лет затормозил процесс выхода девелоперов на финансовый рынок. Об этом говорит финансовый директор девелоперской компании "Сити-XXI век" Юлия Батарова: "До кризиса на рынке наметилось оживление - выход девелоперов на рынок публичного заимствования: облигационные займы, IPO. Однако это осталось в формате единичных проектов, которые не привели к массовому выходу девелоперов на рынок публичных денег". Иностранные инвестиционные фонды после кризиса только начали возвращаться на российский рынок.
Что касается совокупных объемов финансирования девелоперских проектов, то, по мнению Юлии Батаровой, они не увеличились. "У большинства компаний объемы уменьшились, - констатирует представитель группы компаний "СУ-155" Роман Черниговцев. - Проекты, которые ранее можно было назвать привлекательными с точки зрения доходности, на сегодняшний момент остались "за бортом". Проекты со стабильной структурой получения дохода, например госзаказы, не утрачивают значение и по сей день и позволяют иметь сбалансированный с точки зрения финансовых рисков портфель проектов".
Правда, возникает вопрос: если объемы финансирования по сравнению с докризисными сократились, то каким же образом не уменьшились сами объемы строительства? Ответ на этот вопрос предлагает генеральный директор компании Altimus Development Владимир Щекин. По его мнению, все дело в том, что у банков после коллапса 2008 г. скопилось очень много непрофильного "добра" в виде залоговых активов обанкротившихся девелоперов. Поэтому девелоперы стали более консервативными и стараются на свои средства реализовывать проекты, что значительно сужает их возможности. Впрочем, по отзывам экспертов, в 2012 г. Москва фактически вернулась на докризисный уровень по объемам инвестиций в строительстве: вложения только в коммерческую недвижимость по итогам года составили порядка $6,5 млрд.
В 2013 г. сохраняется положительная динамика рынка. По данным Praedium Investment Capital, в январе-феврале объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг $2,092 млрд.
Строгие банки
Изменение поведения банков - это главное, что отличает нынешнюю экономическую ситуацию в строительстве от докризисной.
Прежде всего, как отмечает Юлия Батарова, уменьшилось число банков, работающих со строителями, произошла "концентрация" строительного кредитования. "Наблюдается тенденция ухода с рынка проектного кредитования небольших финансовых институтов, - поясняет эксперт. - Основные игроки - это практически Top-10 банков". Руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle Наталия Тишендорф подчеркивает, что для банков стройка сейчас не является приоритетной в плане финансирования. В 2012 г. подошло время возвращения ранее выданных кредитов, и во многих случаях банкам пришлось провести рефинансирование. По словам Наталии Тишендорф, сейчас банки ориентируются на уже существующие, построенные объекты.
Также сократилось число строительных компаний, могущих рассчитывать на получение кредитов на хороших условиях. "Залогом успешного финансирования проектов строительства является хорошая кредитная история компании-застройщика", - утверждает Андрей Тясто. Кредитные потоки стали более элитарными: теперь хорошие банки кредитуют лучших девелоперов. Так или иначе, в данных условиях некрупные строительные игроки вынуждены искать альтернативные условия финансирования проектов, менее выгодные по сравнению с банковским кредитованием.
Разумеется, по сравнению с докризисными временами увеличились банковские проценты: по оценке Юлии Батаровой, на 2 и более процентных пункта. "Процентные ставки выросли, и довольно значительно, - подтверждает Владимир Щекин. - Если сейчас процентная ставка девелоперских проектов - 14% годовых в рублях, то до кризиса мы могли кредитоваться менее чем под 10%".
Другие проекты
Впрочем, элита застройщиков, по-видимому, такие повышенные проценты не платит. Для нее действует другой императив: необходимость более тщательно готовить и обосновывать проекты. Юлия Батарова подчеркивает, что банкам всегда нравились качественно проработанные проекты, с хорошими показателями CF. Немаловажную роль играет социальная концепция проекта: школы, детские сады, досуг. "В компании "Сити-XXI век" таким конкурентным преимуществом является концепция "Миниполис", предполагающая комплексный подход к организации жизненного пространства человека, от качественно проработанной архитектуры и строительной составляющей проекта до организации полноценной инфраструктуры с акцентом на семейные ценности, образование, здоровый образ жизни", - рассказывает Юлия Батарова. "Все финансовые институты сделали скоринговые модели кредитования значительно более жесткими, предъявляются более строгие требования к реализуемым проектам", - добавляет Владимир Щекин.
Как отмечает директор департамента корпоративных вопросов и инвестиций AFI Development Илья Кутнов, единственный способ привлечь финансирование для проекта на хороших условиях - это "заставить банки драться за ваш проект". Для этого необходимо предоставить хорошо составленный документ. "Презентуя проект, нужно дать развернутые и убедительные ответы на все вопросы, которые может задать банк, и продемонстрировать полное понимание графиков строительства и продаж. В этом случае можно значительно улучшить условия кредитования", - рекомендует эксперт.
Одновременно с ростом требований к кредитным заявкам выросли требования к обеспечению кредитов. По словам Андрея Тясто, банки стали предъявлять более жесткие условия: зачастую компании должны предоставить в залог активы, стоимость которых в три раза превышает сумму кредита.
Другие сроки
Что касается сроков банковского кредитования, то, по оценкам Романа Черниговцева, они в большинстве случаев остались неизменными. Как и ранее, это, как правило, кредиты со сроками погашения не более 12 месяцев. Однако в кредитном портфеле строителей процент более "длинных" кредитов со сроком погашения более 12 месяцев уменьшился, хотя динамика к увеличению сроков наблюдается.
Между тем в Москве потребность девелоперов в "длинных" деньгах выросла, поскольку, по отзывам экспертов, сроки реализации проектов значительно увеличились. Причин тому много, но прежде всего это обусловлено сменой руководства столицы и Подмосковья. Выросли сроки получения исходно-разрешительной документации в связи с требованиями социальной ориентированности проектов, участием общественных организаций в сохранении исторического облика Москвы. "Например, на получение исходно-разрешительной документации по нашему проекту "Остоженка" ушло примерно два с половиной года, - говорит Владимир Щекин. - При согласовании проектов по недвижимости в настоящее время также необходимо учитывать вопросы обеспечения жителей рабочими местами по месту жительства, развитость транспортной, инженерной инфраструктуры и т.д. Кроме того, на рынке недвижимости выросла конкуренция, следовательно, растет предложение, и жилье стало продаваться дольше". По оценке Владимира Щекина, сроки реализации девелоперских проектов по сравнению с докризисными временами удлинились примерно на 30%.
Ритейл лучше гостиниц
Банки стали более разборчивы в выборе объектов для кредитования. По сравнению с докризисными временами плохо кредитуются проекты под залог земельных участков, потому что у банков скопилось много залоговых активов, и они вынуждены создавать собственные девелоперские компании для реализации этих активов. Неохотно выделяются кредиты под земли без подряда. Получить под них кредит возможно, но крайне тяжело. Зато с большим интересом банки кредитуют проекты под жилье, возводимое в соответствии с федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Охотно выделяются финансы под обеспечение операционными потоками. Например, если девелопер строит вторую очередь функционального комплекса, то под арендные потоки от первой очереди кредит выделяется без проблем, потому что это диверсифицирует риски.
Мария Голованова, директор по инвестициям европейского фонда Investment Management Group, отметила, что наиболее привлекательными для инвестиций остаются ритейл и жилье. "Эти сегменты относятся к потребительскому сектору, который продемонстрировал устойчивость даже во время кризиса как в России, так и в Европе". Президент GVA Sawyer Вера Сецкая также подтверждает, что в прошлом году снизились объемы инвестиций в гостиничную недвижимость и офисные площади, зато имеются хорошие показатели по ритейлу.
Итак, строительный сектор России поддерживает те же самые, что и до кризиса, объемы строительства, но в гораздо более жестких финансовых условиях. Из этого можно сделать вывод, что финансовая инфраструктура строительства до кризиса была более "беспечной", менее эффективной, а нестабильность заставила всех участников процесса - и банки, и застройщиков - взяться за ум, лучше прорабатывать проекты и тщательнее заботиться о финансовой устойчивости. Стратегически, наверное, это к лучшему.
Ужесточение
Как по сравнению с докризисным временем ужесточились требования банков к девелоперам
- ставки по кредитам для строителей выше, чем для компаний других секторов;
- рассчитывать на банковское финансирование могут только крупные холдинги,
сумевшие без серьезных потерь пройти через экономические потрясения;
- при выборе проектов предпочтение отдается компаниям, которые имеют
замкнутый производственно-строительный цикл и длительную историю работы
на строительном рынке;
- открытие проектного финансирования в большинстве банков возможно только
после получения девелопером исходно-разрешительной документации.
Источник: "Баркли"
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
Сбербанк официально начал работу в Чехии под именем Sberbank CZ. Ребрендинг является частью программы Сбербанка России по интеграции своих подразделений в Восточной Европе.
Альфа-банк и Московский кредитный банк (МКБ) заявили об объединении своих банкоматных сетей.
С 8 по 11 апреля 2013 г. в Москве в ЦВК "Экспоцентр" пройдет XI Московский международный энергетический форум (ММЭФ-2013) и выставка "ТЭК России в XXI веке". Мероприятия организованы при поддержке комитета Совета Федерации по экономической политике, комитета Госдумы по энергетике и Министерства энергетики РФ.
В мире насчитывается не так много династий, представители коих не только достигали выдающихся успехов в бизнесе и создавали градообразующие предприятия, но и на протяжении многих лет занимали государственные должности и в значительной степени влияли на внутреннюю политику своей страны и на события в мире.