Бегство из двух столиц: девелоперы пошли в регионы
Дальневосточная и арктическая ипотека — отличный драйвер на рынке недвижимости и стимулирование роста экономики этих регионов. Покупателей привлекает небольшой платеж по кредиту, а девелоперов — растущие темпы продажи и спрос. Фото: 123rf.com / Legion-Media
Девелоперы из Москвы и Санкт-Петербурга все чаще объявляют о своих проектах в разных частях страны. Из последних новостей: ГК «Самолет» объявила о комплексной жилой застройке в Чите на участке площадью почти 38 га. В различных регионах работают ГК «ПИК», ГК ФСК, Группа «Эталон», Glorax Group и другие. Если посмотреть на географию столичной экспансии, то чаще всего москвичей и петербуржцев можно встретить на Дальнем Востоке, на Урале, в Поволжье, в южных регионах. Что же нужно крупным столичным компаниям в непривычных регионах?
Основные цели региональной экспансии — развитие, масштабирование бизнеса и диверсификация портфеля. Эксперты называют несколько условий для того, чтобы регион «заработал», первое из которых — запрос от властей на создание современного жилья как инструмент развития региона и наличие платежеспособного спроса как сегодня, так и в перспективе, а значит — экономическое развитие региона. «При рассмотрении новых регионов девелоперы, как правило, обращают внимание на динамику прироста населения, — добавляет управляющий партнер компании Gosman Development Василе Минти. — Соответственно, если в регионе происходит не прирост, а отток населения, то заходить в него не имеет никакого смысла. При этом, если как на Камчатке, например, происходит отток местного населения, но в то же время увеличивается туристический поток, то девелоперы тоже заходят, но уже те, что занимаются строительством туристической недвижимости».
Немаловажное значение имеют и адресные «региональные» ипотечные программы, такие как дальневосточная и арктическая ипотека.
Масштабы города
Интересы девелоперов в регионах сосредоточены в большинстве случаев на крупных городах. Управляющий партнер Prime Life Development (ЖК «1‑й Нагатинский») Денис Коноваленко среди привлекательных называет Казань, которая постоянно развивается и наращивает свой инвестиционный потенциал за счет инновационных проектов и стартапов, Екатеринбург — крупный экономический центр, который также развивается в сферах машиностроения и металлургии. «Новосибирск в современных реалиях пользуется особенной популярностью за счет соседства со странами Азиатско-Тихоокеанского региона, а также известен научно-исследовательской деятельностью. Сочи продолжает быть инвестиционно привлекательным с точки зрения туризма, комфортного климата для жизни», — перечисляет Денис Коноваленко.
Подтверждение — работа Группы «Эталон». Для увеличения масштабов бизнеса компания рассматривает в первую очередь выход в крупные региональные центры, города-миллионники с развитым рынком недвижимости, где есть платежеспособный спрос. Например, Омск, который стал для «Эталона» первым новым регионом присутствия за пределами Санкт-Петербурга и Московского региона, является одним из ключевых промышленных центров России. В Омской области работают крупные предприятия нефтеперерабатывающей и химической отраслей, высокотехнологичные производства. А благодаря удачному географическому расположению на пересечении крупных речных, автомобильных и железнодорожных путей регион обладает большим логистическим потенциалом, приближаясь по значимости к главному хабу Сибири — Новосибирску. Кроме того, отмечают в пресс-службе компании, администрации города и области прилагают большие усилия для привлечения капиталов в регион, благодаря чему Омская область занимает лидирующие позиции в рейтингах инвестиционной привлекательности. Естественно, все вместе это создает условия для формирования стабильного спроса на жилье и развития рынка недвижимости.
Помимо наличия денег у населения, у девелоперов есть требования и к властям, которые, чтобы все сложилось, должны быть лояльны и активны.
«Интерес к конкретному региону возрастает, когда власти начинают вкладывать в него средства. Так произошло с Чеченской Республикой, Краснодарским краем, Калининградской областью, Приморьем», — говорит генеральный директор Группы компаний «БЭЛ Девелопмент» Елена Комиссарова.
Главный куратор всех российских строек, вице-премьер Марат Хуснуллин, глава Чеченской Республики Рамзан Кадыров и глава Татарстана Рустам Минниханов. Фото: Пресс-cлужба Раиса Республики ТатарстанДля любого девелопера, который планирует строить жилье в регионе, продолжает Елена Комиссарова, важна поддержка местных властей. Строительной отрасли необходимы отсрочки платежей по аренде, льготное кредитование, включение крупных застройщиков в регионах в перечень системообразующих организаций, прямое субсидирование на строительство объектов социальной и транспортной инфраструктуры или займы с низкой ставкой.
Важна и инвестиционная привлекательность проекта. Девелоперу неинтересно строить жилье ниже 100 000 рублей за квадратный метр в связи с выросшими ценами на стройматериалы и сложностями логистики, объясняет экономику проектов Елена Комиссарова.
«По маржинальности проекты на юге пока что лучше Москвы. Если цена продажи в регионе на уровне 125–130 тыс. руб./м2, то такие проекты можно поставить на одну полку с Москвой, но если же цена ниже — Москва выигрывает», — отмечает вице-президент по продажам и маркетингу DOGMA Илья Витковский.
Маржинальность зависит от многих факторов, к которым основатель и генеральный директор АН «КоридорЪ» Лариса Афанасьева относит более низкую себестоимость строительства в регионах по сравнению с Москвой. «Как минимум стоимость земельных участков под жилищное строительство, инженерных сетей, зарплата строителям несравнимо ниже столичных. Кроме того, в регионах сейчас размещены домостроительные комбинаты, которые производят домокомплекты. Соответственно, сокращаются издержки на транспортировку и логистику. Также, на мой взгляд, население регионов аполитичнее москвичей, поэтому активность покупателей по спросу не так просела», — считает эксперт.
Кроме того, по мнению Ларисы Афанасьевой, расширение регионального присутствия застройщиков во многом стало результатом реформы по повышению прозрачности и сокращению градостроительных процедур — правила становятся унифицированными.
Для кого стараются федералы?
Вопрос, кто будет покупать жилье, — ключевой. Конечно, говорят девелоперы, в первую очередь интересантами являются местные жители и жители областей, которые тянутся в большие города, едут туда учиться, работать. Жители больших мегаполисов, таких как Москва и Санкт-Петербург, очень редко мигрируют в менее крупные города — типа Екатеринбурга, Новосибирска и т. д., — но могут считаться целевой аудиторией южных регионов, наряду с жителями «северов». Северяне в первую очередь переезжают в Краснодарский край. «Речь идет о пенсионерах, закончивших свою трудовую деятельность, — для них привлекательны теплый климат и низкие коммунальные платежи. Некоторые жители севера приобретают квартиры на юге на будущее для себя или детей и готовы сдавать их в аренду, чтобы получать дополнительный доход. Отдельный класс покупателей — это жители Москвы и Санкт-Петербурга, которые приобретают на юге второе или третье жилье», — говорит генеральный директор Группы компаний «БЭЛ Девелопмент» Елена Комиссарова.
В последнее время, по ее наблюдениям, также наметилась тенденция покупки жилья работниками ВПК или участниками СВО, двигают рынок продаж и программы «профессиональной» льготной ипотеки, особенно для IT-специалистов.
Основными покупателями на Дальнем Востоке и в северных регионах также являются местные жители, говорит вице-президент по продажам и маркетингу DOGMA Илья Витковский, но есть и приезжие специалисты. Причина большого роста темпов продаж — программа дальневосточной ипотеки. «Дальневосточная и арктическая ипотека — отличный драйвер на рынке недвижимости и стимулирование роста экономики этих регионов. Так, покупателей привлекает небольшой платеж по кредиту, а девелоперов — растущие темпы продажи и спрос», — считает эксперт.
Директор по продажам федеральных проектов Группы «Самолет» Максим Зорин считает, что тренд на «территориальную» ипотеку будет усиливаться в ближайшие годы, что в свою очередь позитивно повлияет на рост населения регионов.
На Камчатке происходит отток местного населения, но в то же время увеличивается туристический поток, и девелоперы занимаются строительством туристической недвижимости. Фото: 123rf.com / Legion-MediaПомимо крупных промышленных центров, интерес у девелоперов есть и к небольшим городам. У Группы «Самолет», например, рассказывает Максим Зорин, принята стратегия развития в малых городах с населением от 50 тыс. человек. Помимо Читы, Дальнего Востока, Сибири, Урала, юга страны, компания подписала меморандум о намерениях с правительством Мурманской области о комплексной застройке территорий в Арктической зоне. И причина такого интереса в том числе все та же «территориальная» ипотека.
Главный коммерческий директор ГК «КОРТРОС» Дмитрий Железнов смотрит вперед и уверен, что только перечисленными регионами движение девелоперов не ограничится. «Мы видим еще достаточно большое количество городов с высоким потенциалом градостроительного развития, платежеспособным населением, где конкурентное поле пока позволяет выходить новым игрокам, где есть спрос», — говорит эксперт.
Со своим уставом
Стоит отметить, что крупные застройщики приносят в регионы и столичные продуктовые стандарты, которые во многом отличаются от региональных. Качество строительства растет, из-за высокой конкуренции девелоперы улучшают продукт, придумывают новые «фишки», стараются улучшить качество жизни.
«Одна из ключевых наших целей — создавать новый стандарт качества жизни, развивать городские кварталы, делать их удобными и комфортными для людей. Мы понимаем, что успешно выйти в регион можно, только предложив современный стандарт жилой среды. Детские сады с бассейнами, плейхабы и удобные места для отдыха, комфортные безбарьерные входные группы и хорошая транспортная доступность — из всего этого складывается новое качество жизни. Наша миссия — нести его в регионы», — декларирует Максим Зорин. Остальные компании тоже не отстают. По словам руководителя центра инвестиций Becar Asset Management Александра Богданова, покупатели жилья тоже стали более требовательными к новостройкам, застройщики стремятся внедрять в свои проекты новые фишки, которые несильно удорожают проект, но помогают выделить его на рынке. Сюда относятся закрытые территории, колясочные, игровые зоны, спортивные площадки. Такие фишки люди любят, ценят и готовы за это платить деньги, особенно в рамках льготной ипотеки.
Куда дальше? Большинство девелоперов от идеи дальнейшего движения в регионы не отказываются, считая, что они еще только в начале пути. «Основное развитие начнется, когда крупный девелопмент выступит в роли ленд-девелоперов и начнет совместную с регионом реализацию масштабных проектов. Возможны коллаборации с крупными производителями стройматериалов, которым будет интересно увеличить реализацию своей продукции. Например, домостроительные комбинаты, производители кирпича, утеплителей, кровельных материалов и другие. Производители могут создавать свои девелоперские подразделения в регионах», — видит развитие тренда архитектор-девелопер, основатель бюро Stankevich.Design Сергей Станкевич.
Проглядывает и «воспитательная миссия» — крупные проекты федеральных игроков будут стимулировать локальный девелопмент наращивать качество проектных и архитектурных решений и комплексно подходить к освоению территорий.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
