Бизнес за МКАД
Одним из последствий кризиса на столичном рынке недвижимости стало размывание грани между предложением в Москве и за пределами МКАД. При этом если в Белокаменной из-за высокой стоимости земли для застройщиков возведение объектов бизнес-класса оказалось попросту невыгодным, то у подмосковных строителей намного более лучшее положение. По данным директора департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group Игоря Заугольникова, в марте 2009-го средняя стоимость квадратного метра в Подмосковье равнялась примерно $3630, в октябре она упала до $3220. Затем, в конце осени 2009-го, началось плавное восстановление, за полгода цена выросла на 6% – в марте 2010-го стоимость кв. м была $3400, в июне 2010 г. цена вернулась на отправную точку – $3630 за «квадрат». В результате на областном рынке недвижимости сформировалось обширное предложение новостроек бизнес-класса, по многим параметрам не уступающих Москве.
Два рынка
«О конкуренции Москвы и Подмосковья заговорили давно. Кому-то нравится и необходим ритм мегаполиса, а кому-то нужен дом в тихом и уютном дворе. Сейчас темп подмосковных городов часто повторяет столичный – развитая инфраструктура, приход отечественных сетевиков и мировых брендов, облагороженные парки и бульвары», – рассказывает Игорь Заугольников. По словам гендиректора агентства недвижимости «МИАН» Василия Митько, территориально разница между многими районами Москвы и ближайшими городами Подмосковья невелика, однако разрыв в цене может достигать 20–25% за кв. м. «Если потенциального покупателя больше интересует объект, нежели штамп о московской прописке, то близлежащие города Подмосковья – очень выгодная альтернатива среднеценовому сегменту столичных квартир. Общая выгода при покупке, например, типовой «двушки» может составить до 1–1,5 млн руб., что сильно привлекает потенциальных покупателей жилья в Подмосковье», – поясняет эксперт. При этом в период кризиса понятие жилья бизнес-класса существенно изменилось как в Москве, так и в области.
«Кризис 2008–2009 гг. внес свои коррективы как в понимание того, что такое бизнес-класс, так и в последующее развитие данного вида жилья. По совести говоря, многое из того, что до кризиса преподносилось как бизнес-класс, с трудом тянуло и на просто комфортное жилье. Так, в частности, считалось, что, если дом не панельный, а монолитный, то это автоматически делает его бизнес-классом», – говорит аналитик компании «Велес Капитал Девелопмент» Игорь Сергиевский. По его словам, кризис убрал эти завышенные оценки. Многие инвесторы и девелоперы поняли, что те проекты, которые ими планировались к реализации, просто не будут востребованы рынком. В результате некоторые проекты были пересмотрены с позиции их упрощения.
Факторы привлечения
При прочих равных условиях спрос на новостройки бизнес-класса в Подмосковье весьма специфичен. «В Подмосковье обычно переезжают семьи с детьми, основной причиной называют экологию, престижность или транспортная доступность отходят на второй план, люди обеспокоены, чем дышат они сами и их дети», – отмечает Игорь Заугольников. По его мнению, вторым аргументом в пользу области выступают сами объекты: качество тамошних квартир довольно часто выше столичных. Впрочем, основной проблемой подмосковного городского жилья за последние два года стали долгострои. «Начиная с осени 2008-го Подмосковье было одним из главных «полей сражений» за права дольщиков замороженных проектов. Остановились многочисленные стройки Балашихи, Подольска, единичные проекты в Троицке и в других городах», – констатирует советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. По его словам, спасением для некоторых долгостроев стало вливание свежих финансовых и материальных сил со стороны новых инвесторов проектов. Например, один из подобных объектов – ЖК «Балашиха-Сити» (бывший «Солнцеград») выкупила и успешно достраивает ФСК «Лидер».
В первую очередь привлекательности Подмосковью добавляет цена. По рассказам Василия Митько, средний бюджет покупки квартиры бизнес-класса в Москве и в области отличается примерно в два раза и составляет около 18–20 млн руб. и 8–10 млн руб. соответственно. «Бизнес-класс в Подмосковье предлагает объекты более качественные и отвечающие всем требованиям. Среди покупателей в ближнем Подмосковье существенна доля москвичей – больше 45%, а в среднем и дальнем Подмосковье их количество сокращается до 5%, и основными покупателями здесь уже становятся жители Подмосковья. Хотя следует отметить, что доля москвичей и приезжих из других регионов среди покупателей квартир в Подмосковье постоянно растет», – подчеркивает Игорь Заугольников. По его данным, средняя стоимость подмосковного жилья бизнес-класса – $3700 за кв. м, а средняя стоимость по Москве – $4900 за кв. м. Но учитывая темпы восстановления рынка, к лету квадратный метр в Подмосковье перейдет отметку в $3900 за «квадрат».
Ограниченное развитие
По словам экспертов, городской образ жизни вдали от суеты мегаполиса предлагают проекты Tekta Group, ЖК «Грюнвальд», ЖК «12 месяцев», расположенные на западе, вблизи Москвы. Ценовая политика таких комплексов соответствует аналогичному классу московских новостроек. Например, стоимость квадратного метра в ЖК «Грюнвальд» варьируется от 200 000 руб. до 250 000 руб., что вполне сопоставимо с такими московскими объектами, как введенный в эксплуатацию ЖК «Зодиак». «Квартиры бизнес-класса в большей степени ориентированы на сформировавшиеся престижные направления, такие как Новая Рига, соответствующие векторам престижности на рынке загородной недвижимости. На востоке вследствие общей загруженности трасс, недостаточно благоприятной экологической среды такое жилье не пользуется популярностью. Восток и юго-восток Подмосковья пока остаются преимущественно направлениями массового спроса в сегменте экономичного жилья», – поясняет Григорий Алтухов. В Балашихе и Люберцах реализуются единичные проекты, приближенные по условиям и используемым материалам к бизнес-классу, которые возводятся по преимуществу в рамках малоэтажных кварталов, например ЖК «Сакраменто». По словам Игоря Сергиевского, жильем подобного типа активно застраивается Раменское, где в настоящее время возводятся три ЖК бизнес-класса: «Борисоглебский», «Раменское», «Кратово», а также город Щелково, где строится ЖК «Дом на набережной». «Лидерами же подмосковного рынка по количеству строящихся объектов городского жилья (любого класса) являются такие города, как Балашиха, Подольск, Железнодорожный, Московский, Лобня», – говорит эксперт. Таким образом, формируется целый пласт жилья, конкурирующего по качеству со столичными новостройками. «Конкуренция существует и выражается в том, что покупатель выбирает между квартирой экономкласса в некомфортном месте Москвы и более качественным жильем в Подмосковье, зачастую большим по площади. Причем выбор все чаще отдается Подмосковью», – констатирует директор департамента жилой недвижимости «Интеко» Николай Румянцев. Впрочем, по его мнению, сравнивать объекты сопоставимых характеристик бизнес-класса в Москве и Подмосковье нельзя. Все-таки инфраструктура в районах столицы, где строятся такие дома, отвечает требованиям бизнес-класса значительно лучше, чем в Подмосковье. Например, покупатели квартир в Москве тратят значительно меньше времени на стояние в пробках. Однако если они добираются до дома общественным транспортом, то зачастую это преимущество теряется.
Роман Семчишин, коммерческий директор Tekta Group:
«Подмосковью достаточно сложно конкурировать со статусом столицы. Недвижимость в Москве рассчитана на достаточно высокий платежеспособный спрос, а потому сегмент столичного бизнес-класса значительно отличается от того, что мы называем бизнес-классом в Подмосковье. Хотя, конечно, в Московской области существуют объекты городской недвижимости бизнес-класса, но их не так много и конкуренция между ними не так обострена, как в Москве. Цена – главная причина выбора недвижимости в Подмосковье для проживания. Кроме того, в Подмосковье лучше экология и в отдельных городах достаточно развитая инфраструктура. Таким образом, сравнительно благополучная экология, близость к Москве и развитая инфраструктура в настоящее время позволяют достичь качества жизни, близкого к столичному. Поэтому перспективы строительства жилья бизнес-класса все-таки есть, но с поправками на то, что это именно подмосковный бизнес-класс. Перспективы развития подобного формата жилья присущи крупным и развитым городам Московской области, расположенным на удалении до 15 км от МКАД. Чаще это запад и север ближнего Подмосковья, где рынок городского жилья бизнес-класса начал формироваться давно за счет более выгодного положения по отношению к столице и в данном формате наблюдается довольно серьезная конкуренция. В то время как в других городах Подмосковья объекты бизнес-класса могут быть единичны, а значит, нет условий для локальной конкуренции. Покупатели квартир в жилых комплексах бизнес-класса – это молодые семьи, которые могут купить здесь квартиру более качественную и просторную, чем в Москве. Они не готовы переплачивать за статус столичного жителя, в результате чего доля сделок на подмосковном рынке все время растет. Сегодня бизнес-класс в Подмосковье качественно меняется. Отчасти такие изменения связаны и с усилившейся после кризиса качественной конкуренцией. Теперь это уже современные жилые комплексы, монолитное строительство, квартиры со свободной планировкой, оригинальная архитектура, развитая инфраструктура, система безопасности».
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
С наступлением кризиса клиенты перестали «швыряться деньгами»: многие из них отказались от разработки собственных решений, предпочитая продукты известных мировых производителей, адаптированные под нужды отдельно взятого бизнеса. Им нужен результат здесь и сейчас, причем за весьма умеренные деньги.
Именно так – «Голый повар» (The Naked Chef) – называлось в свое время одно из самых успешных телешоу английского шефа Джеймса Тревора Оливера. В результате он и сам стал известен под этим именем. Впрочем, голый повар – совсем не то, что голый король.