Деньги вСКЛАДчину
Самый неразвитый из всех сегментов рынка недвижимости – сектор складских помещений. Точно сказать, сколько всего складских помещений в Москве и какова их суммарная площадь, достаточно трудно. О складах высшей категории все известно, но это практически отдельный рынок. Сегмент более дешевых складов в большой степени «серый». Однако через 2 – 3 года положение может в корне измениться.
«Серый» рынок По оценкам Андрея Иванова из агентства Stiles & Ryabokobylko, суммарная площадь складских помещений в Москве составляет примерно 2 млн кв. м. Однако требованиям, предъявляемым к складам западными и крупными российскими компаниями, соответствуют лишь новые и отремонтированные складские помещения общей площадью около 600 тыс. кв. м. Средняя арендная ставка для таких складов оценивается большинством риэлтеров примерно в $90 за 1 кв. м в год. Аренда самых дорогих и качественных складов обходится в $140 за 1 кв. м в год. Что же касается остальных 1,4 млн кв. м, то никто не берется утверждать, располагаются ли на этих площадях именно склады – понятие склада практически не отделено от понятия производственного помещения. Поэтому многие риэлтеры предпочитают говорить об «индустриальной недвижимости» или о «производственно-складских помещениях». Вполне обычна ситуация, когда компания арендует неработающий цех на территории какого-нибудь предприятия и устраивает в нем свой склад. Или снимает склад и устраивает в нем цех. Благо затраты на переоборудование минимальны – часто в производственных цехах уже есть рельсовый погрузчик, все необходимые коммуникации и даже охраняется (если предприятие работает). «Например, в Великом Новгороде некоторые заводские помещения частично переоборудованы в склады для товаров повседневного спроса. Нередко прямо там же размещаются торговые точки. Более качественные (обычно – административные) заводские здания сдаются под офисы и магазины» – рассказывает Юрий Кочетков (агентство RealEsMedia). По словам Андрея Иванова, «после кризиса большинство иностранных компаний занялись минимизацией расходов – в том числе, таможенных пошлин. Поэтому резко вырос спрос на помещения под склады. В основном их арендуют производители продуктов питания» Иностранные клиенты риэлтерских фирм, конечно, оформляют аренду и переоборудование (если таковое проводится) надлежащим образом. А вот наши соотечественники гораздо более беспечны. Наиболее «замечательной» ситуация была в первой половине девяностых. Например, в 1992 – 1994 годах неофициально, с оплатой «черным налом», сдавались в аренду ангары на территории МГУ. В них были устроены склады и помещения смешанного назначения. В одном из ангаров была организована сборка и продажа компьютеров. Клиент забирал готовый агрегат из «производственного помещения», а оплачивал и оформлял заказ в офисе фирмы, который находился тут же. Таким образом, в одном помещении были и склад, и офис, и производство. Впрочем, ситуация с законностью сделок аренды и переоборудования нежилой недвижимости и сейчас не намного лучше. По словам главы юридического отдела компании БЕСТ Ольги Некрасовой, «большинство складских и производственных помещений сдается и переоборудуется незаконно». Надежды на кардинальные изменения в юридической чистоте рынка складских и производственных помещений риэлтеры связывают с работой Госгоркомиссии, которая занята проверкой документации, подтверждающей права собственности и аренды, а также законность переоборудования нежилых помещений. Пока результаты эти не очень заметны, поскольку работа ведется внутри Садового кольца. Но когда Госгоркомиссия доберется до окраин, где в основном и расположены склады (это случится через год-полтора), это непременно скажется на объеме предложения. А на цены это может и не повлиять – складских площадей явно больше, чем нужно. «Мы рады, что идет такая проверка, – говорит Мария Зятенкова, консультант Центра управления недвижимостью. – Нам будет спокойнее работать, так как не будет опасений относительно юридической чистоты помещения. Надеюсь, на ценах эта проверка не скажется».
Бесформенный рынок «Рынок индустриальных помещений менее сформирован, чем рынок коммерческой недвижимости в целом», – считает Андрей Иванов. Следствием этого является относительно слабая выраженность динамики цен. «Когда после кризиса цены на всю недвижимость резко упали, ставки аренды складов сдвинулись на несколько центов и застыли», – рассказывает Ольга Некрасова. По словам Марии Зятенковой, «сейчас аренда складов дорожает не столь стремительно, как аренда торговых помещений и офисов». Впрочем, то, что склады дорожают, подтверждают все. При этом рост цен на склады разных классов обусловлен разными причинами. Недорогие склады дорожают в основном из-за роста «себестоимости». «Арендные ставки значительно выросли по сравнению с прошлым годом, поскольку растут цены на коммунальные услуги», – говорит Мария Зятенкова. Кроме того, количество дешевых складов явно превышает спрос. И как только недорогие склады начинают расти в цене, нижний сегмент рынка сразу занимают свободные площади, считавшиеся до этого «неликвидом» – например, из-за неудобного расположения. «Колебания арендной ставки в 10 – 15% поглощаются количеством складов», – считает Юрий Кочетков. Цена на более качественные помещения в большей степени определяется спросом. По словам Виктории Грин, директора фирмы Grin & Grin, «предложение хороших складов невелико. Сейчас спрос на них растет, и они стремительно дорожают». Рынок производственных помещений по степени развития ближе к рынку дешевых складов. Как отмечает Андрей Иванов, «со второй половины 2000 года растет спрос на индустриальные помещения большой площади (более 10 тыс. кв. м). На арендных ставках это пока не отражается, так как рынок недостаточно развит». Еще одним следствием слабого развития рынка индустриальной недвижимости является то, что в России на арендную ставку влияют совсем не те факторы, что в западных странах. Там основным фактором, определяющим размер арендной ставки, является местоположение склада. «В странах с развитым и структурированным рынком недвижимости – например, в США – арендная ставка очень зависит от местоположения склада», – говорит Андрей Иванов. На цены же московских складов в большей степени влияют параметры помещения и наличие инфраструктуры. По словам Марии Зятенковой, «неотапливаемые и неутепленные склады сдаются по ставке 8 – 10 центов за кв. м в сутки. Утепленные склады стоят от 15 центов за 1 кв. м в сутки. Холодильники намного дороже». «Большое значение имеет удобный подъезд для большегрузных автомобилей и хороший доступ к МКАД. Не менее важно наличие в помещении достаточного количества удобно расположенных ворот» – считает Андрей Иванов. Впрочем, с такими оценками согласны не все. Вот что говорит Юрий Кочетков: «Цена складского помещения меньше всего зависит от его технической оснащенности. На цену влияет общее месторасположение склада (в Москве – степень удаленности от центра города) и месторасположение локальное (высоки цены на помещения вблизи рынков). Большое значение имеет инфраструктура (подъездные пути, коммуникации)». Неразвитость рынка складских и производственных помещений обусловлена во многом тем, что рынки коммерческой недвижимости формировались в России в основном западными компаниями: им раньше потребовались высококачественные офисы, они стали «законодателями мод» на рынке торговых площадей. Склады же нужны далеко не всем западным компаниям. Например, консалтинговым компаниям или банкам они вовсе ни к чему. Кроме того, как отметил Андрей Иванов, «кризис 1998 года ударил сильнее всего именно по иностранным компаниям, и они до сих пор не вполне оправились. Например, Johnson & Johnson отказалась от аренды всех прежних помещений – в том числе и от аренды складов. Procter & Gamble минимизировала объемы снимаемых площадей и сконцентрировала их в Новомосковске, где находится ее российское производство».
Перспективный рынок Впрочем, события последнего года вселяют в участников рынка оптимизм. Вместе с ростом объемов торговли растет и спрос на склады. «Рынок складских помещений насыщается на глазах. Количество незанятых площадей уменьшается», – утверждает Андрей Иванов. Арендаторов все чаще интересуют дорогие и качественные склады. «Сейчас большим спросом пользуются склады, соответствующие евростандартам, – говорит Мария Зятенкова. – Клиентов, которым нужны хорошие условия для хранения товара, не отпугивает высокая стоимость их аренды». С этим согласен и Юрий Кочетков: «Склады класса А оказываются все более востребованными». Одновременно растет площадь складских помещений, не выставляемых на рынок. Это склады, которые крупные ритейлеры строят для собственных нужд. Так поступают, например, владельцы IKEA и сетей продовольственных супермаркетов. Таким образом, потенциальные потребители больших помещений фактически уходят с рынка. Мнения относительно последствий этого поветрия различны. «Как правило, при определенном уровне продаж арендовать склад нет смысла – выгоднее и надежнее построить его самому, – считает Андрей Иванов. – Не думаю, что такое строительство существенно повлияет на цену земли и недостроенных помещений». А по мнению Юрия Кочеткова, моллы и комплексы типа нового «Рамстора» на Каширском шоссе или строящегося на площади Курского вокзала могут буквально перевернуть рынок складов: «Несмотря на то что компании – владельцы моллов предпочитают сами строить склады и как бы не являются участниками рынка складских помещений, они могут влиять на него косвенно – например, через рынок субаренды». Развивается и рынок складских услуг. По словам начальника отдела складских помещений крупной международной консалтинговой компании в области недвижимости «Джонс Лэнг ЛаСаль» Рубена Алчуджяна, «отмечается рост интереса к складам высшего класса со стороны логистических компаний». Очень выгодным считается также строить и покупать склады для их последующего выставления на рынок.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
