«Для нас важен московский опыт»
Корпорация «Конти» – один из крупнейших частных игроков на московском рынке недвижимости. Компания присутствует сегодня фактически во всех сегментах рынка, занимаясь как массовым, так и элитным строительством. О том, почему «Конти» выбрала именно такую стратегию, в интервью «Ко» рассказывает президент компании Тимур Тимербулатов.
«Ко»: Столичный рынок недвижимости переживает инвестиционный и ценовой бум. Вот уже четыре года, как цены на жилье растут очень быстрыми темпами, и, похоже, не собираются останавливаться. Как вы относитесь к мнению о том, что московский рынок недвижимости сильно переоценен?
Тимур Тимербулатов: Строительный рынок в настоящее время действительно переживает бум. На мой взгляд, есть две причины такого интереса к рынку недвижимости. Во-первых, это текущий кросс-курс основных валют, а во-вторых, изменения в налоговом законодательстве. Природа этого бума неоднозначна, поскольку он сочетает в себе и экономические, и политические факторы. Замечу, что для нас такой подъем, особенно в летний период, стал неожиданным.
Однако мы считаем, что в целом рынок не переоценен, не перегрет, и к осени следует ожидать следующего подъема конъюнктуры. На данном этапе существует дисбаланс между спросом и адекватным предложением жилья, что подтверждают и маркетинговые исследования, которые мы проводим.
«Ко»: Как на московский рынок могут повлиять новые большие земельные участки, которые предлагают федеральные власти, и естественные монополии? Приведет ли это в перспективе к снижению цен сделок?
Т.Т.: О резервных для Москвы участках, как правило, заранее хорошо известно. Многие из них предлагаются с обременением, заводские территории требуют инвестиций, юридической «очистки» и т.д. В краткосрочной перспективе предложение этих территорий не слишком существенно повлияет на общую динамику цен, а через 2 – 3 года, когда имеющиеся сегодня свободные участки будут застроены, им на смену придут резервные зоны.
Думаю, что в ближайшие два года рынок будет развиваться предсказуемо, войдет в фазу стабильного роста, поскольку существуют возможности для инвестирования средств и дефицит свободных участков.
«Ко»: Какая из схем городского участия более выгодна для девелоперов – прежняя бартерная или нынешняя, с расчетами живыми деньгами?
Т.Т.: В период формирования строительного рынка, когда компании только становились на ноги, у них не было достаточных средств для расчета «живыми деньгами». Бартер был предпочтительнее. С развитием строительного рынка в стране и в Москве, с укреплением финансового положения строительных компаний живые деньги становятся вне конкуренции. Это означает переход к цивилизованному рынку, современным способам ведения дел и самое главное – прозрачность строительного бизнеса. Однако эта схема не применяется к таким масштабным проектам, как, например, наши проекты «Эдельвейс» или «Континенталь».
«Ко»: Недавно «Конти» запустила собственную ипотечную программу. В чем ее суть и отличия от других подобных предложений на рынке?
Т.Т.: Подходов существует несколько: банковский сектор вроде бы готов под государственные гарантии выдавать долгосрочные кредиты, но несовершенство законодательства не позволяет это реализовать. Доход гражданина, обращающегося за кредитом, должен быть не меньше $800 в месяц. А что делать тем, кто со всеми надбавками не может дотянуть до такого благополучия? А молодежь?
Выходит, что западная модель, рассчитанная на средний класс, имеющий стабильный ежемесячный доход, вряд ли сработает в массовом масштабе, как того требует жизнь. Понимая суть проблемы, мы предложили иной подход к реализации программы ипотечного жилищного кредитования в России, а именно без предварительного взноса в размере 30% от стоимости приобретаемой квартиры. В данной ипотечной модели строительные компании должны стать неким эпицентром по реализации ипотечных программ в регионах. Строительный бизнес накопил опыт и ресурсы, чтобы консолидированно приступить к ипотечному жилищному строительству. Для этого необходимо наделить строительные компании полномочиями основных исполнителей программ в регионах, а также привлечь в программу предприятия стройиндустрии для объединения усилий по снижению строительной себестоимости ипотечного жилья.
Совершенно очевидно, что ипотека сегодня наиболее актуальна для так называемых социально незащищенных слоев населения. Для этих категорий граждан необходимо строить жилье стоимостью не более $220 за квадратный метр, тогда при среднемесячном суммарном доходе семьи в $300, граждане смогут инвестировать в свое жилье от $9000 до $15 000 в течение 10 – 15 лет. В случае стоимости ипотечного кредита 7 – 9% в год, сумма ежемесячных платежей по нему составит $75 – 100. Для строительства качественного жилья наша компания планирует идти по пути снижения себестоимости строительства, что возможно при оптимизации проектных решений. Механизм ипотечного кредитования начнет применяться в Московской и Калужской областях, где будут построены первые «ипотечные» дома на собственные средства компании.
«Ко»: Совсем недавно появилось сообщение о том, что ваша компания выходит из ОАО «Новое кольцо Москвы». Это означает, что вы прекращаете этот проект?
Т.Т.: Объясняю. Мы не выходили из проекта и мыслей таких не держим. И не только по причине того, что идея строительства кольца высоток принадлежит «Конти», а потому, что я связываю стратегию нашей компании с реализаций масштабных градостроительных проектов по сути исторических, к которым отношу и «Новое кольцо Москвы».
Для осуществления проекта было создано одноименное акционерное общество «Новое кольцо Москвы» со стопроцентным капиталом города, а «Конти» была назначена управляющей компанией по реализации программы, так что мне довелось руководить двумя структурами. В период, когда мы запускали проект, имело смысл концентрировать все полномочия в одних руках. Первоначально планировалось, что «Конти» будет выполнять чисто управленческие функции, но сложилось так, что мы стали и основным инвестором. На данном этапе логичнее разделить функции, поэтому мое предложение о передаче полномочий по управлению одноименной компанией «Новое кольцо Москвы» было поддержано. В конце апреля по нашей инициативе была создана городская комиссия по вопросам строительства высоток, которую возглавил мэр Москвы Юрий Лужков. При этом «Конти» осталась управляющей компанией по реализации данного проекта, а ОАО «Новое кольцо Москвы» будет выполнять технические функции.
С экономической точки зрения реализация проекта «Новое кольцо Москвы» выгодна всем сторонам: заказчику, инвестору, потребителю. Город участвует в программе предпроектными проработками, земельными участками, гарантиями инвестиций и получает прибыль от реализации проекта, которая идет на финансирование городских программ. Прежде всего это больная тема – реконструкция ветхого жилого пятиэтажного фонда. В ходе реализации проекта привлекаются большие инвестиции, создаются рабочие места, «работают» деньги населения. На сегодняшний день уже освоены три площадки – это 43-этажный «Эдельвейс» на Давыдковской улице, в стадии строительства находятся 50-этажный объект «Вертикаль» на Ленинском проспекте и 48-этажный «Континенталь» на улице Маршала Жукова. На 7 новых площадках начаты проектные работы, а на 14, которые относятся ко второй очереди проекта «Новое кольцо Москвы», ведется предпроектная подготовка. В целом по программе к 2015 году предусмотрено возведение 60 высотных зданий, каждое из которых будет похоже на мини-город со своей инфраструктурой – подземными гаражами, аквапарками, магазинами и т.д. Важно, чтобы возникал и некий социум, объединяющий жильцов.
«Ко»: Насколько перспективен для вас коттеджный рынок, и в частности «Покровское-Глебово»?
Т.Т.: Это все-таки разные вещи – элитный проект «Покровское-Глебово» и коттеджное строительство. Последнее очень перспективно, и за ним будущее. Опыт будет распространен в других регионах – в Батуми, Тамбове, и думаю, что скоро перечень городов можно будет расширить. Если говорить об элитном жилье, а «Покровское-Глебово» и есть такое жилье, то спрос тоже велик. Так, в первой очереди «Покровского-Глебово» уже продано 90% квартир. Более того, во второй очереди проекта – «Покровский берег» – уже сейчас реализовано 20% элитного жилья.
«Ко»: «Конти» занимается сразу несколькими направлениями строительного бизнеса, не ограничиваясь одним сегментом рынка, – элитным или массовым. Почему вы занимаетесь и тем и другим, ведь это разные направления бизнеса?
Т.Т.: Благодаря нашей работе нам приходится часто бывать в регионах – от Калининграда до Батуми. Именно это позволяет иметь четкое представление о развитии рынка недвижимости на той или иной территории, определить спрос на жилье, а также диапазон предложений региональных строительных компаний. Для нас важно определить свою нишу и безошибочно выстроить инвестиционную стратегию. Такой подход позволяет работать во многих направлениях, сделать бизнес прибыльным и надежным. Вместе с тем мы не скрываем социальной направленности нашей деятельности, поэтому занимаемся массовым строительством. Мы реализуем масштабный проект по строительству жилья в городах Центрального федерального округа – Калуге, Иванове, Курске, Туле, Тамбове и др. Московский опыт очень востребован: мы делимся техническими и проектными решениями, помогаем оформлять документацию для кредитных операций и многое другое. Отмечу, что мы привлекаем к сотрудничеству местные строительные коллективы, тесно работаем с региональными администрациями, и это примерно на 20% повысило строительную активность в этих местах.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
