GOLD 1582.40
РТС 1008.85
DJIA 21181.48
NASDAQ 7201.80
архив

Меняю алмазы на землю

Резкий рост цен на земельные участки в ближнем Подмосковье привел к значительному снижению рентабельности инвестиционных проектов в сфере коттеджного строительства и отвлек финансовые ресурсы из «реального сектора» рынка недвижимости в спекулятивный. В некоторых подмосковных районах стоимость земли приблизилась к уровню цен самых фешенебельных курортов Лазурного берега Франции.

 

Одним из самых значимых событий последних месяцев стало появление на рынке около 200 га земли в Барвихе. «В свободной продаже предложение земельных участков в этом районе было очень ограничено, поэтому цены росли медленно. Появление дополнительных площадей повлекло за собой резкое повышение цен», – говорит директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Игорь Малиновский. Сегодня земля предлагается по цене $40 000 за сотку, причем площадь среднего участка составляет 1 – 2 га. По оценкам Малиновского, определение окончательных владельцев появившихся земель растянется на ближайшие пять лет. За это время цена достигнет $50 000 – 60 000 за сотку. Возросшая активность на рынке земельных участков в Барвихе уже привела к 10-процентному увеличению цен в соседней Жуковке. Теперь стоимость «жуковской» сотки приблизилась к $30 000. Всего же за последние полгода рост цен в ближнем Подмосковье составил в среднем 35%. Рекордсменом снова оказалась Рублевка: в самых ликвидных районах сотка подскочила в цене на 70%. На других трассах западного направления рост составил от 20% до 30%.

«Единственным разумным объяснением подобного развития событий является всплеск спекулятивной активности профессиональных лэнд-девелоперов и новичков, располагающих свободными инвестиционными ресурсами, которых привлекла сверхприбыльность земельного рынка», – считает Малиновский. В качестве характерного примера неадекватности сложившейся ситуации можно привести результаты сравнительного анализа двух поселков по Рублево-Успенскому шоссе: «Усово» и «Ландшафт». Стоимость сотки земли под строительство в кооперативе «Ландшафт» составляет $30 000. В то же время в расположенном по соседству новом клубном поселке «Усово» стоимость готового деревянного дома на участке 25 соток, возведенного по финской технологии, составляет $900 000. Путем несложных арифметических вычислений можно прийти к выводу, что стоимость сотки земли в обоих поселках примерно одинакова: только в «Усове» 25 соток продаются вместе с готовым домом, себестоимость строительства которого почти $1200 за кв. м.

То есть, покупая землю в «Усове», клиент по сути получает бесплатно дом стоимостью более $400 000. Если в ближайшее время игроки не сумеют переломить ситуацию, рынок коттеджного строительства может подвергнуться такому же испытанию, как российская экономика в 1998 году. Сейчас цена земельного участка примерно равна стоимости расположенного на нем дома, но уже к концу года соотношение может измениться, и дом будет стоить в три-четыре раза дешевле участка.

 

Направления устремлений

 

По данным экспертов маркетингового отдела корпорации «СХолдинг», лидерами по объему продаж остаются Рублево-Успенское и Новорижское шоссе. Безусловно, первое место остается за Рублевкой. В пользу этого направления говорят развитая инфраструктура, высокое качество недвижимости, однородный социальный статус жителей поселков. Поскольку на Рублевке с каждым годом становится все меньше свободных участков, а новых землеотводов не предвидится, то цены неуклонно растут. Например, только в прошлом году «рублевские наделы» в зависимости от элитности места подорожали на 20 – 70%. В результате здесь была зафиксирована максимальная цена за сотку со всеми коммуникациями $50 000. На втором месте в списке покупательских предпочтений остается Новорижское направление. Только за прошлый год цены на «новорижскую» землю, подгоняемые платежеспособным спросом, увеличились более чем в два раза. Сейчас здесь в среднем сотка земли обойдется в $5700 (0 – 15 км), $4800 (15 – 30 км), $1700 (до 50 км).

Как отмечают эксперты «СХолдинга», в мае – июне показатели продаж на Новорижском направлении значительно превысили «рублевские». Это было вызвано появлением нового эксклюзивного предложения – участков на берегу Озерницкого водохранилища. Это предложение стало принципиально новым на рынке. Здесь будут возводиться поместья. Площадь застройки 60 га, размер одного участка – от 1 га. Как предполагают специалисты компании, всего будет 20 – 30 усадеб. Территория расположена в живописной лесной зоне на самом берегу. Каждое поместье будет строиться по индивидуальному проекту. Причем предусмотрена как система «строю сам», так и «строят мне». В поселке предусмотрены яхтклуб, охотничий клуб, вертолетная площадка.

Высокий спрос сохраняется и на недвижимость вдоль Калужского и Киевского шоссе. Средние цены на сотку земли здесь колеблются в пределах $3700 – 4200 (0 – 15 км) и $700 – 1700 (до 50 км).

Калужское направление изначально имело хорошие перспективы развития за счет пансионата УпДП «Ватутинки», «Дома приемов «Газпрома», дома отдыха УпДП «Архангельское», санатория «Десна». Инфраструктура этих объектов стала катализатором развития коттеджного строительства. Во многом это определило и географию расположения лучших поселков, расположенных на Калужском шоссе. В результате образовалось несколько групп поселков в привязке к тому или иному крупному центру. Самыми яркими объектами можно назвать поселки «Озерный», «Заречье», «Фоминское» и «Ватутинки». Еще несколько привлекательных объектов расположены рядом с «Домом приемов «Газпрома». Среди наиболее значимых можно отметить «Князево» и «Новоселово». Кстати, здесь практически все поселки имеют собственные прекрасно оборудованные спортивные и детские площадки. Кроме того, рядом идет строительство современного спорткомплекса. Среди новинок на этом направлении следует отметить один из наиболее интересных и одиозных проектов загородного жилья – поселок «Бельгийская деревня», который расположен в 10 км от МКАД по Калужскому шоссе. Живописнейшее место на берегу небольшого озера. Состоящий из 70 домов (площадью от 300 до 600 кв. м) на территории 26 га, поселок с трех сторон окружен лесным массивом. Каждый дом имеет участок от 20 до 50 соток.

В последние годы выросла популярность Дмитровского, Осташковского и Ярославского направлений. Средняя стоимость земли здесь $4200 – 4600 (0 – 15 км) и $600 – 800 (до 50 км) за сотку.

Резко повысилась и привлекательность Пятницкого шоссе. В рейтинге направлений его можно поставить на 5-е место после Рублево-Успенского, Новорижского, Ильинского и Калужского. Благодаря планам развития инфраструктуры, а также общему высокому уровню застройки Пятницкое направление можно считать на сегодняшний день одним из наиболее перспективных.