архив

Дома с привидениями

Ограничение этажности и запрет на точечную застройку центра Москвы вынуждают игроков рынка недвижимости искать новые пути. На этот раз ноу-хау предложили чиновники, которые с помощью частных инвесторов планируют перестроить около 300 заброшенных домов в черте города в офисные здания и гостиницы.

Кризис не отменил «войну» за участки под застройку в центре Москвы. Плакатов «Спасите от рейдеров» на полуразрушенных особняках и зданиях поубавилось, но не стало меньше самих объектов привлекательной недвижимости. Чтобы получить право на реконструкцию заманчивого объекта в центре столицы, некоторые неблагонадежные фирмы не гнушаются никакими методами. В частности, объекты регулярно горят и «роняют вниз» лепные карнизы, те, что попроще, разваливаются самостоятельно. До недавнего времени такие объекты в своей массе никого не беспокоили. Однако в апреле 2010-го столичные чиновники решили изменить свою политику и провести инвентаризацию всех ветхих, заброшенных и аварийных зданий. Найденные объекты перепрофилируют под офисы и гостиницы, после чего сдадут в аренду. Нетрудно догадаться, что из 300 объектов две трети располагается в центре. Таким образом городские власти обойдут закон о запрете на точечное строительство в центре Москвы. Более того, около 30 объектов являются памятниками архитектуры, которые будут перестроены в рамках нового проекта – «Мосстройвозрождение».

Почти 300 спартанцев

Идея инвентаризации ветхих, аварийных и отселенных зданий принадлежит Департаменту имущества города Москвы (ДИГМ). В департаменте «Ко» рассказали, что обнаружили 291 (191 объект по ЦАО и 100 – по остальным административным округам) отселенный и полуотселенный ветхий и аварийный дом. При этом в ЦАО из 100 объектов жилого назначения 12 находится в частной или федеральной собственности. Из оставшихся 88 домов 42 – действующие инвестиционные проекты, а 46 полностью освобождено. «Пока зафиксировали это как факт. По каждому дому будет принято отдельное решение: переводить из жилья в нежилую категорию или восстанавливать за счет бюджета Москвы. Если окажется, что инвестор не в состоянии провести реконструкцию, то инвестконтракты будут расторгаться. Этим станут заниматься префектуры окружного уровня после совещания у мэра, которое вот-вот случится», – говорит представитель ДИГМа Наталья Быкова. По ее словам, всего департамент насчитал 91 объект нежилых помещений, из которых 45 объектов находится в частной или федеральной собственности. Кроме того, в списке есть действующие инвестпроекты и объекты культурного наследия. «Остальные объекты ДИГМ либо продаст, либо сдаст в аренду. Расходы по содержанию и ремонту лягут на собственника либо арендатора. Капитальный ремонт может быть зачтен в счет арендной платы», – добавляет Наталья Быкова.

Особое внимание ДИГМ обещает уделить памятникам архитектуры – всего в списке оказалось около 30 подобных объектов. По трем уже принято решение о передаче их в уставный капитал новой структуры – ОАО «Мосстройвозрождение». Эта компания фактически получит монополию на реконструкцию таких зданий. Остальные здания находятся на разных стадиях оформления охранных обязательств. Участники рынка позитивно оценили идею ДИГМа, но их насторожил термин «перепрофилирование». По мнению ряда экспертов, реконструкция – переоборудование заброшенных домов под гостиницы и офисы – невозможна. Слишком много сложностей возникнет с коммуникациями, фундаментом и несущими конструкциями. То есть речь может идти только о реновации, или тотальной перестройке под видом реконструкции. Тогда инициатива ДИГМа выглядит как способ обойти «табу» на точечное строительство в центре. Да и сами чиновники не отрицают, что действие запрета на размещение офисов в центре города на эти здания распространяться не будет, так как предполагается не строительство новых объектов, а ремонт существующих.

Две большие разницы
По словам гендиректора Yan Architects Яна Соркина, реновация кардинально отличается от реконструкции. «Можно предположить, что объекты, не внесенные в списки памятников архитектуры, будут подвергнуты именно реновации. В этом случае фасад здания можно передвигать и поднимать над фундаментом, допускается строительство подземного паркинга и увеличение высотности. Стоимость такого проекта может быть сопоставима с новым строительством», – разъясняет эксперт. В то же время реконструкция или реставрация обойдется существенно дороже, чем строительство нового объекта, и повлечет за собой огромное количество ограничений. Перепрофилирование зданий – памятников архитектуры, по мнению экспертов, сложно назвать коммерческим проектом. «Больше всего проблем будет с охраняемыми государством объектами, – предупреждает директор по развитию компании «Калинка Риэлти» Алексей Сидоров. – Из-за существующих обременений у девелопера связаны руки. Требования «Архнадзора», как правило, идут вразрез с логикой организации бизнес-процессов». По словам девелоперов, реновация и новое строительство, например в ЦАО, сопоставимы по цене, а разница между реконструкцией и реновацией, по мнению Вячеслава Лимонова, генерального директора компании «Новое качество», составляет не менее 30% в зависимости от сложности выполнения работ, но может быть и в два раза дороже. «В каждом отдельном случае надо считать, но стоимость реконструкции точно обходится намного дороже нового строительства, – говорит Георгий Дзагуров, глава Penny Lane Realty. – Вы же понимаете смету на реконструкцию Большого театра. Никакое новое строительство не может так дорого стоить!»


Действительно, реставрация потребует серьезных затрат на воссоздание прежнего облика дома. «Соблюдение охранных обязательств повлечет дополнительные расходы на ремонт коммуникаций, сохранение перегородок и укрепление фундамента. Но при реконструкции можно добиться уникального результата – воссоздать архитектурный облик здания и наполнить его современным функционалом, – отмечает Соркин. – Это очень хорошая идея, особенно учитывая запрет на точечное строительство в центре Москвы. У инвесторов и девелоперов появится реальный шанс реализовать удачные с точки зрения архитектуры объекты». Но, по мнению Дзагурова, в интересах города тотальная перестройка – с  точки зрения небольших объектов это проще и необременительно по времени.

Свой особняк
Большинство подобных проектов реализуется в Москве на деньги частных инвесторов. В связи с этим столичный департамент имущества ищет источники финансирования для своих планов. Одним из способов заинтересовать инвестора является как раз использование объектов в качестве офисных помещений или под гостиницы. Однако пока игроки рынка – девелоперы и риелторы – вяло отреагировали на инициативу ДИГМа. «Слишком мало информации. Прежде всего необходимы участие консультантов и серьезная оценка», – отмечает Алексей Сидоров. По словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, потенциально подобные объекты могут быть интересны инвесторам в качестве площадок для развития девелоперских проектов. «Все зависит от местоположения и окружения каждого конкретного объекта, его технических характеристик, таких как размеры, архитектурно-планировочные решения, высота потолков и т.п., а также возможных обременений (например, необходимости восстанавливать историческую внутреннюю кладку и т.п.). В любом случае необходима серьезная экспертиза каждого объекта по многим параметрам для оценки потенциала его дальнейшего развития», – утверждает он. По мнению экспертов из «Нового качества», объекты с грамотной, продуманной концепцией будут пользоваться спросом, прежде всего офисы. При этом, скорее всего, собственниками и арендаторами таких объектов могут стать ресурсные и госкомпании. «Мы видим спрос от таких клиентов на помещения 500 кв. м и 3000 – 5000  кв. м. Скорее всего, реализовывать все станут уполномоченные ДИГМом компании», – полагает Сидоров. Георгий Дзагуров соглашается с тем, что офисы будут предпочтительнее, даже несмотря на слабый спрос. «Гостиницы в проектировании сложнее и с точки зрения количества «мокрых» точек (санузлов), и с точки зрения деления площадей на относительно небольшие блоки (20 – 24 кв. м), и с точки зрения требований безопасности. Да и срок окупаемости гораздо больше. Старинные отреставрированные особняки в историческом центре Москвы всегда были и будут востребованы на рынке, несмотря на отсутствие подземных паркингов», – отмечает Дзагуров. По его словам, такие офисы вряд ли будут как-то классифицироваться. Если это памятники архитектуры, то, скорее всего, из них после реконструкции получатся какие-то небольшие особняки. Если же все-таки произведут классификацию, то это будут объекты класса С, максимум В+.


 При этом все опрошенные «К о» эксперты отметили, что условия ДИГМа должны быть самыми привлекательными. Кризис заметно подкосил энтузиазм и возможности игроков рынка недвижимости. «Если город хочет сохранить объекты за собой, то девелоперам это будет не очень выгодно. Инвесторы не готовы вкладывать большие суммы денег в подобные проекты, – рассуждает Сидоров. – Также город вряд ли будет оформлять аренду на 15 лет, а за более короткий срок бизнес может вырасти, и много чего изменится». Чиновникам придется искать реальных инвесторов с расчетом на долгое будущее. Отсутствие энтузиазма у игроков рынка аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин объясняет и тем фактом, что на данном этапе довольно сложно сказать, как юридически оформляется участие инвесторов. Вполне вероятно, что это может быть как, например, создание СП на паритетных правах, так и, возможно, реализация участков на рынке заинтересованным инвесторам. «Пока нет реальных предложений, инициатива ДИГМа скорее напоминает бюрократическую игру в демонстрацию намерений навести порядок», – резюмирует Алексей Сидоров.