Итоги года
Прошедший год на столичном рынке недвижимости оказался богат событиями. Их ход определяли последствия банковского кризиса и усиление монополизма крупных застройщиков. «Ко» решил проанализировать главные тенденции уходящего 2004-го.
Беспредел совершенства
Элитная недвижимость стала единственным сегментом рынка, которого не коснулась остановка цен и снижение темпов продаж столичного жилья. Цены на элитные новостройки в течение года стабильно росли на 1,5 – 2,5% в месяц. По мнению экспертов рынка, до конца 2004 года темп роста цен составит не менее 20 – 22%.
При этом элитные квартиры по-прежнему пользуются повышенным спросом и продаются на начальном этапе строительства. Доля инвестиционных покупок значительно выросла, составив более 30% от общего числа приобретений дорогого жилья. Это означает, что спрос на элитную недвижимость медленно насыщается.
В 2004 году повышаются требования покупателей к качеству объектов. Удачного местоположения становится недостаточно: клиенты требуют от дома эксклюзивной концепции и высокого качества строительства. Понимание «элитности», исчерпывающееся расположением дома внутри Садового кольца, перестает быть актуальным. По данным компании Blackwood, из 29 построенных в 2004 году элитных домов 8 находятся за пределами Центра.
На фоне стагнации цен на типовое жилье увеличился разрыв в цене между по-настоящему элитным жильем и жильем бизнес-класса. Наиболее качественные предложения «подтянулись» к отметке $10 000 за кв. м. Тут же некоторые участники рынка заговорили о «массовом» появлении элитного жилья стоимостью от $15 000 до $20 000 за кв. м. Однако большинство таких предложений представлено на вторичном рынке, где стоимость квартир бывает необоснованно завышена. Поэтому цены более $10 000 за кв. м воспринимались рынком болезненно.
Конец коттеджного бума
Переизбыток предложения коттеджей на Новорижском направлении привел к снижению темпов роста цен на недвижимость и одновременно к значительному росту стоимости земли. В результате позиционируемая в последние годы как прямой конкурент Рублево-Успенского шоссе «Новая Рига» потеряла свою уникальность и сравнимую с «Рублевкой» цену. Причем эффект затоваривания рынка оказался большей частью искусственным. Заявляя в продажу несуществующие или неликвидные поселки, землевладельцы тем самым инициировали спрос и рост цен на подмосковную землю. В 2004 году на рынке купли-продажи подмосковной земли «отметились» практически все известные девелоперы, банки, бизнес-структуры и частные лица.
Стремительный рост стоимости земли привел к снижению рентабельности проектов и на других направлениях, а также нежеланию инвесторов и девелоперов вкладывать крупные средства в строительство. Кроме того, покупатели стали более разборчивыми, перестав приобретать однотипные поселки и отдав предпочтение концептуальным проектам, таким как, например, «Резиденция Бенилюкс» или «Риверсайд».
В 2004 году Минприроды и непосредственно господин Митволь начали «войну» против незаконной коттеджной застройки, особенно вблизи водоемов. Эта инициатива министерства почти совпала с невероятным ростом популярности «водного» Дмитровского направления.
Офисная цивилизация
Ставки аренды офисных помещений достигли наиболее высокого уровня за весь послекризисный период. Этому способствовало сохранение высокого уровня спроса в условиях девелоперской активности и увеличение количества новых офисных проектов международного качества.
В октябре компания ЭНКА сдала в эксплуатацию первый небоскреб «Набережная Тауэр» на территории ММДЦ «Москва-Сити». Выход на строительную площадку компаний ЭНКА, «Капитал Групп» и «Северная Башня» ознаменовал старт самого амбициозного проекта коммерческой недвижимости Москвы. Компания Mirax (бывший «Строймонтаж») подписала соглашение с китайским девелоперомShanghai Construction General Corporation о совместном инвестировании строительства небоскреба «Федерация».
Знаковым событием года, отражающим продолжающуюся децентрализацию офисного рынка, стало строительство первого бизнес-парка на окраине Москвы «Крылатские Холмы».
По мнению экспертов компании Colliers International, важным событием на рынке инвестиций в офисную недвижимость стала покупка Пермской финансово-производственной группой (ПФПГ) строящегося офисного комплекса на Овчинниковской набережной. Это уже третье приобретение ПФПГ на офисном рынке Москвы: в декабре 2003 года группа купила офисы компаний Ericsson и Samsung. Подобная политика стала причиной усиления конкуренции на рынке между российскими ФПГ и иностранными инвесторами за ставшие популярными инвестиционные вложения в московскую коммерческую недвижимость.
Наиболее значимые изменения на офисном рынке Москвы в 2004 году также связаны с появлением девелоперских проектов с новыми стандартами качества. Так, строительство офисного комплекса «Дукат III» (проект компании Hines) ознаменовало приход на российский рынок девелопера мирового уровня.
Новые лица
Группа «Гута» устроила переполох на двух самых масштабных и дорогих столичных стройплощадках. Осенью структуры «Гуты» увеличили до 20% свой пакет акций в ОАО «Сити», управляющей компании ММДЦ «Москва-Сити», и заявили о намерениях диктовать свои условия управления проектом, то есть потеснить крупнейшего акционера «Сити» – алкогольную группу SPI предпринимателя Юрия Шефлера.
Неожиданный интерес «Гуты» к ММДЦ участники рынка негласно приписали Внешторгбанку (ВТБ) – новому владельцу «Гуты». По мнению экспертов, сложно не заметить взаимосвязи банкротства и смены владельца «Гуты» с его активной деятельностью на столичном рынке недвижимости. Одним из самых важных активов Гута-банка являются контрольные пакеты акций фабрики «Красный Октябрь». Долгое время «Гута» не соглашалась на вывод мощностей фабрики с самой дорогой в Москве земли под строительство. В разгар кризиса в банковском секторе ВТБ отказался взять у «Гуты» акции «Красного Октября» в залог под кредит в $400 млн, тем самым предопределив дальнейшую судьбу банка. Почти сразу после покупки Гута-банка Внешторгбанком глава холдинга «Объединенные кондитеры» (управляет кондитерскими активами группы «Гута») заявил о переезде фабрики «Красный Октябрь» на территорию концерна «Бабаевский». Кроме того, оказалось, что еще до получения контроля над Гута-банком, ВТБ приобрел пакет акций ОАО «Красный Октябрь».
Заморская архитектура
Событием года стал выход на российский рынок архитекторов мирового класса. В течение 2004 года лучшие иностранные архитекторы, заинтересованные в заказах на московском рынке, один за другим презентовали себя и свои проекты столичным строительным компаниям. В столице побывали Рем Колхас, Заха Хадид, Этторе Соттсасс, Фрэнк Вильямс, Массимилиано Фуксас и Бернард Чуми, Джованни Бартоли, Жан-Мишель Вельмотт и многие другие. Однако к реальной работе над проектами смогли приступить единицы. Например, смелый проект знаменитого голландского архитектора Эрика ван Эгераата «Русский Авангард» Юрий Лужков реализовать на Якиманке не разрешил.
Тем не менее по плану Эгераата компания «Капитал Групп» будет возводить два небоскреба «Город Столиц» в рамках «Москвы-Сити», а также поселок BarvihaHills на Рублевском шоссе. По данным компании Colliers International, архитектурное решение еще одного будущего объекта ММДЦ – проекта компании «Техинвест» принадлежит американской компании Swanke Hayden Connell Architects, известной разработкой 202-метрового небоскреба Trump Tower в Нью-Йорке. Американская компания Skidmore, Owings & Merrill (SOM) стала консультантом программы «Новое Кольцо Москвы». Желание реализовывать в Москве эксклюзивные новаторские проекты продемонстрировала и владелица крупнейшего в Москве строительного холдинга «Интеко». В сентябре 2004 года Елена Батурина подписала соглашение о создании совместного архитектурного бюро с немецкой фирмой BRT Architekten.
ФАСФ предупреждает
Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) стали едва ли не самым популярным инструментом на российском фондовом рынке. Желая диверсифицировать свои риски вследствие банковского кризиса, строительные компании начали стремительно учреждать ЗПИФы недвижимости. В настоящее время в стране зарегистрирован 31 такой фонд. Хотя непосредственно соинвесторами строительства являются лишь 8 фондов, по схеме инвестиционных контрактов в строящиеся объекты через ЗПИФН «закачано» более 2,5 млрд рублей.
В ноябре девелоперская компания КРТ создала два закрытых ПИФа недвижимости для финансирования застройки Болотного острова под фабрикой «Красный Октябрь». Управляющую компанию «Blackwood Фонды Недвижимости» зарегистрировала фирма Blackwood. Сделкой года стало приобретение ЗПИФН «Строительные инвестиции», которой управляет одна из дочерних компаний ФК «УралСиб», одного из корпусов строящегося жилого комплекса «Шуваловский» у компании «Интеко». Сумма сделки составила $37 млн.
В конце года Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) решила приостановить бум ЗПИФов на строительном рынке. Руководители ФСФР высказали намерение запретить ЗПИФН приобретать инвестиционные контракты на строящиеся объекты. Действия ФСФР крайне огорчили застройщиков, рассчитывавших на финансовые ресурсы фондов недвижимости, так как большинству «свежеиспеченных» фондов, кроме как в незавершенные объекты, инвестировать не во что.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
