Коммунальные страсти
Верховный суд отменил московский закон, регулировавший приватизацию комнат в коммунальных квартирах. Произошло это по инициативе прокуратуры, которая, как выясняется, хотела как лучше. Но получилось как всегда. В итоге перестал работать единственный механизм, который пару лет назад, казалось, навсегда решил целый ряд проблем на рынке жилья.
Коммуналки – один из элементов московской культуры проживания. Многие еще помнят такие характерные атрибуты быта, как квартира с кучей звонков или туалет с таким же количеством выключателей. Подобные явления ассоциируются с давно прошедшим золотым веком столичного бизнеса. Риэлтеры, специализирующиеся на расселении коммуналок, заслуженно могут считаться представителями древнейшей профессии на рынке недвижимости. Однако если на заре 1990-х работа с коммуналками была сверхприбыльным бизнесом, то сегодня все обстоит иначе. Во-первых, пора «золотых» многокомнатных квартир в центре миновала. Да и, как выяснилось, вовсе они и не золотые: в старых домах преобладают смешанные перекрытия, инженерные коммуникации в них не рассчитаны на современный уровень нагрузки и т.д. Во-вторых, сложился первичный рынок дорогого жилья. Тем не менее многие богатые люди по-прежнему предпочитают переделывать старые дома в центре города, мотивируя свой выбор «особой энергетикой» старых московских домов.
Так или иначе, сегодня на рынке преобладают совершенно иные виды коммуналок, нежели несколько лет назад. Как правило, это не слишком выгодные для потенциального расселения квартиры. Между тем коммуналки в городе остались (можно напомнить, к примеру, что, несмотря на всю престижность района Песчаных улиц, квартиры здесь преимущественно коммунальные). Только сегодня комнаты в них – товар, ориентированный совершенно на другого покупателя. Это жилье для иногородних граждан, оказавшихся по разным обстоятельствам в Москве, но не имеющих денег на полноценную однокомнатную квартиру даже в Марьинском парке или дальнем Бирюлеве.
Еще более широк рынок аренды комнат в коммуналках или в квартирах, сдаваемых покомнатно. Сегодня это самый массовый и дешевый сегмент рынка аренды жилья. Не случайно один из классических образцов времен нашествия иногородних в послекризисную Москву – вполне пристойная «трешка», где мирно уживаются, к примеру, две студентки, семья бывшего военнослужащего и пять узбекских рабочих, приехавших на заработки.
Сделки с комнатами в коммунальных квартирах всегда были сопряжены с рядом юридических сложностей. Одна из основных трудностей – необходимость получения на приватизацию комнаты согласия соседей, а также отказа этих же соседей и городских властей от выкупа реализуемой недвижимости. Поэтому в сделках с коммуналками преобладали довольно хитрые схемы мены с использованием третьей – подставной – комнаты в коммуналке.
Лишь в июне 1999 года Московской городской Думе удалось упростить механизм отчуждения комнат в коммуналках и сделать его вполне пригодным для легального использования. Дума приняла закон города Москвы «Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения». Этот документ определял правила приватизации жилых помещений, находящихся в собственности у города и предоставленных гражданам по договору социального найма в коммунальных квартирах, а также меры по защите прав и интересов собственников и пользователей этих помещений. Закон основывался на решении Конституционного суда, постановившего три года назад, что необходимость получения от соседей разрешения на приватизацию своей доли в коммуналке нарушает конституционные права граждан. Одно из главных положений закона гласило: «Граждане, занимающие жилые помещения в квартирах коммунального заселения на условиях договора социального найма, имеют право на приватизацию этих помещений один раз, независимо от воли собственника этих жилых помещений, а также нанимателей, арендаторов или собственников иных жилых помещений в той же квартире».
Тем не менее закон также устанавливал, что жилье в коммуналках не подлежит приватизации, если дом находится в аварийном состоянии или признан официально непригодным для постоянного проживания. Кроме того, в законе сохранялось преимущественное право выкупа комнат жильцами, а вслед за ними городом. Но с одной существенной оговоркой: город мог воспользоваться своим правом только для расселения коммуналки.
Таким образом, в Москве был создан достаточно эффективный механизм для решения коммунального вопроса. Он защищал как обитателей коммуналок, так и город как собственника неприватизированных квартир. И вообще столичное изобретение, построенное на основе решения Конституционного суда, планировалось перенести в федеральное законодательство. Однако недавно этот удачно действовавший до сих пор документ оспорила столичная прокуратура.
Претензии прокуратуры сводились к тому, что московский закон противоречит федеральному законодательству – Гражданскому кодексу и закону «О приватизации жилищного фонда». В частности, по мнению прокуратуры, является незаконным положение о том, что находящееся в аварийном состоянии и признанное непригодным для постоянного проживания жилье не подлежит приватизации. Возражения возникли и по поводу статьи закона, в которой говорится о том, что «город вправе реализовать преимущественное право покупки» с целью расселения коммунальной квартиры, если собственники иных жилых помещений в коммуналке от своего права отказались.
Последнее положение заставило прокуроров заподозрить городские власти в желании отхватить по умеренной цене побольше коммуналок в центре, которые в сознании прокуроров, видимо, и по сей день ассоциируются с огромными прибылями. Наконец, прокуратуре не понравилось слово «особенности» в названии закона. В итоге прокуратура потребовала отменить московский закон, а Мосгорсуд счел, что так оно и надо. В итоге суд признал закон недействующим и не подлежащим применению. Решения городского суда подтвердил и Верховный суд.
Впрочем, в Мосгордуме не расстраиваются и собираются вскоре принять некий аналогичный закон, который просто будет носить иное название. Cтоличные законодатели не считают, что закон в чем-то реально ущемлял права граждан. Сами же обитатели коммуналок, по словам депутата Мосгордумы Галины Хованской, «повисли в воздухе»: Жилищный кодекс пока не принят, а федеральное законодательство четких правил приватизации коммуналок не содержит. Хотя, как считает заведующая сектором государственно-правового отдела Мосгордумы Оксана Минченкова, подобного рода закон городу просто необходим.
В какой-то мере славная прокуратура, возможно, и права в части отмены отказа на приватизацию жилья в ветхом фонде. Действительно, если, например, человек построил у себя на садовом участке летний домик, который со временем пришел в негодность, то это ведь еще не повод объявлять строение собственностью местной администрации. В случае с Москвой оговорка про аварийные здания была своего рода попыткой города подстраховаться от корысти потенциальных участников переселения из ветхого фонда. Однако игра в статус аварийности – вещь давно известная. Если кому-то понадобится признать дом аварийным, то его таковым и признают – подобные случаи далеко не единичны.
Закон обратной силы не имеет, но тем гражданам, кто уже сдал документы на приватизацию комнаты, скорее всего, будут отказывать. А тем, кто только собирался приватизировать свою долю в коммуналке, придется делать это через суд.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
