Top.Mail.Ru
архив

Большая дорогая деревня в центре Москвы

Рынок элитного жилья на подъеме: большой спрос на дорогие квартиры обусловлен не только ростом благосостояния граждан, но и начавшейся структуризацией этого сегмента. Потребителям наконец-то начинают предлагать жилье с хорошим соотношением «цена-качество».

 

Главная новость рынка элитного жилья – изменение географии проектов в сегменте супердорогих домов. Если в предыдущие годы стройки с ценой предложения от $2500 за кв. м и выше распределялись по разным точкам в центре Москвы, то сегодня наметилась тенденция к их концентрации в одном районе – окрестностях Остоженки и Пречистенки. Именно здесь возводится больше всего домов самого высокого класса. В переулках между Остоженкой и Москвой-рекой новые площадки возникают буквально на каждом шагу.

Компания «Баркли» ведет строительство жилого дома в 1-м Зачатьевском переулке. Еще один объект возводится в Бутиковском переулке, 9-13. Повышенная концентрация строек отмечена и в Молочном переулке – дома 2, 3, 4, 10. И это только наиболее известные проекты – есть и другие. К этому надо добавить, что в окрестностях Остоженки накопилось много недвижимости, построенной в прошлые годы, но до сих пор не реализованной.

Всего в нынешнем сезоне на рынке появилось около 200 новых супердорогих квартир. Застройщики практикуют два подхода в выборе площади элитного жилья. В одних домах метраж квартир варьируется от 100 кв. м до 400 – 500 кв. м. В других площадь всех квартир примерно одинакова – около 300 кв. м. Возможно, застройщики, предпочитающие второй подход, полагают, что слишком большая разница в площадях может привести к тому, что владельцы квартир будут несколько различаться по социальному уровню.

Отличительной особенностью «остоженско-пречистенских» переулков стала не только высокая степень концентрации застройки, но и очень высокие цены на жилье. Средняя цена квадратного метра без отделки – более $5000. Возможно, эта цифра реальна лишь для лучших домов, поскольку ни объемы продаж, ни конкретные суммы конечных сделок не разглашаются – надо держать имидж.

Иначе говоря, вряд ли владельцы домов диктуют условия покупателям – сегодня это могут позволить себе лишь отдельные девелоперы, создающие продукт самого высокого уровня. Какими бы ни были амбиции застройщика, конечная цена на квартиру все равно определяется тем, насколько предлагаемый проект эксклюзивен, и в какой мере в нем учтены последние архитектурные и технические решения. Если в доме из инфраструктуры есть лишь подземный гараж, то вряд ли квартиры в таком здании могут стоить $5000. Кроме того, осмотр строек порой наводит на мысль, что архитектурные бюро иногда не слишком ломают себе голову, придумывая что-то действительно новое. В результате появляются здания, похожие на офисные центры – или на уже построенные конкурентами дома. Можно по пальцам пересчитать проекты, в которых архитекторы идут на эксперимент, создавая нестандартные варианты облика фасадов или объемные решения постройки.

«Остоженское» строительство примечательно еще и тем, что в сегменте самого дорогого жилья сейчас очень мало товара, который мог бы составить географическую конкуренцию новому району. Исключение составляет разве что дом по Трубниковскому переулку, 13, который был благополучно продан еще до сдачи госкомиссии. Свою роль здесь сыграли не только высокий уровень проекта, но и маркетинговая политика – продажи вели только застройщик и компания Noble Gibbons. По словам Надежды Кот, специалиста компании «Кирсанова риэлти», образовавшейся из отдела элитных квартир компании Noble Gibbons, практика, при которой продажами занимается несколько компаний с разными профессиональными стандартами, снижает элитность дома и может увеличить срок продаж до нескольких лет.

Классический пример – дом в Каковинском переулке, где некая фирма выкупила несколько квартир на ранней стадии проекта. Затем эти квартиры появились в продаже, причем занимались их реализацией отделы элитного жилья, открытые «до кучи» в различных риэлтерских компаниях. Порой доходило до смешного: реклама супердорогой недвижимости размещалась в газете «Из рук в руки», что не только не привлекало клиентов, а напротив – отпугивало.

Иногда и сами застройщики ведут политику, которая ставит под сомнение успех проектов. Так, некоторое удивление вызывают цены на квартиры во второй очереди того же дома в Трубниковском переулке, 13, – уже на ранней стадии строительства они составляют порядка $2300 – 2400 за кв. м. Когда начинали строить первую очередь дома, квартиры продавались по $1800 за кв. м. Затем по мере строительства их цена выросла до $2300 за кв. м. Конечно, цены на вторую очередь формируются, исходя из «раскрученности» площадки в Трубниковском, однако непонятно, как отреагируют на заявленные цены потенциальные покупатели.

Другой случай противоречивого позиционирования дома – проект, называющийся «Палаты Муравьевых» (средняя цена квадратного метра – около $4000). Застройщик явно претендует на создание нового продукта, не имеющего аналогов в Москве. По сути дела, речь идет о создании в районе Остоженки небольшого коттеджного поселка. Однако «Палаты Муравьевых» можно скорее назвать таунхаусами – а это уже совсем иной товар, непривычный для Москвы. Как на это новшество отреагирует немногочисленный элитный покупатель, пока неизвестно.

 

Горизонты элиты

Структуризация рынка затронула и более низкий ценовой сегмент – так называемые коммерческие дома, или квартиры эконом-класса (от $1000 до $1500 за кв. м). Для таких проектов становится нормой локализация в престижных районах. При удачно разработанном проекте дома распродаются очень быстро. Потенциальными покупателями таких квартир являются разбогатевшие горожане, желающие сменить отдаленный район Москвы на более престижный, а также иногородние покупатели.

Сейчас уже сложилось несколько «оазисов» дорогих новостроек – юго-запад Москвы, Щукино, окрестности Можайского шоссе и т.д. Дома эконом-класса роднит наличие индивидуального проекта и более или менее развитой инфраструктуры. С другой стороны, рынок уже испытывает проблемы с затоваренностью, в связи с чем появились тяжелые неликвиды (например, колоссальные квартиры в доме «Помидор» на Ленинградском проспекте).

Вместе с тем появляются и новые районы элитной застройки. Один из классических примеров – Сокол. Жилье здесь издавна считалось довольно престижным, однако проектов нового строительства практически не было. Вызвано это отчасти тем, что район в сталинские времена создавался как единое целое, и найти на Соколе место для нового объекта довольно трудно. Однако в последние сезоны возникло сразу несколько строек по периметру района Песчаных улиц. На северной оконечности района возводит жилой комплекс компания «Капитал-групп». Позиционируемое как недвижимость эконом-класса, жилье здесь реализуется по очень скромным ценам (изначально квартиры стоили порядка $800 за кв. м). Довольно примечательный проект реализует и компания «Декра», которая строит два дома в районе Песчаных улиц. Площадки удалены от городских магистралей, а рядом с домом – несколько зеленых зон. К тому же этот район весьма удобен и в транспортном отношении – на улице Куусинена обычно не бывает пробок. А самый крупный проект в районе реализуется к востоку от Песчаных улиц – это комплекс «Триумф Палас», который возводит компания «Дон-строй».

Еще по теме