Компания «НВК» решает квартирный вопрос
На прошлой неделе началось формирование закрытого ПИФа «НВК-Городская ипотека», совместного проекта управляющей компании «НВК», входящей в состав «БИНАФИ-Холдинга» и Городского ипотечного банка. До 14 сентября инвесторы смогут приобрести паи, обеспеченные ипотечными закладными. Для «НВК» этот проект на 150 млн руб. – пилотный. О перспективах инструмента в интервью «Ко» рассказывает Салават Халилов, гендиректор УК «НВК».
– Как пришла идея работать с ипотечными закладными?
– На западе ценные бумаги ипотечных ПИФов считаются наиболее надежными, сравнимыми с госбумагами и стабильно доходными. Наши расчеты показали, что доходность таких бумаг в России будет не ниже 12% годовых. Конечно, существуют и определенные риски. Самый главный риск – это когда заемщик не возвращает кредит, но в России, как показывает практика, этот риск минимален. Недавно на европейской конференции коллеги из Citibank в своем выступлении сказали, что не знают заемщика более надежного, чем российский гражданин. А по статистике АИЖК, из 16 000 выданных кредитов только семь были близки к дефолту. По шести вопрос был решен в досудебном порядке и по одному суд принял решение в пользу АИЖК. Сегодня в России ипотечных закладных уже собрано на $1 млрд. По прогнозам Кудрина, к 2010 году будет уже на $15 млрд. Все эти расчеты и заставили нас заняться этим рынком.
–Не могут ли те же цифры заинтересовать и западные компании?
– Они уже довольно активно представлены на нашем ипотечном рынке. Но для западников российский рынок слишком мал. Западные компании будут просто выкупать отечественные локальные банки и переориентировать их на монопродукт. А их потребности в секьюритизации все равно будем решать мы, ведь сегодня только ипотечные ПИФы могут направлять российские деньги в российскую ипотеку.
– Этот проект предназначен только для институциональных инвесторов?
– Нет. Мы специально снизили стоимость покупки пая до минимума – до 10 000 рублей. Но опыт показывает, что для инвестиций в подобные инструменты нужны не только деньги, но и знания. С институциональными инвесторами – НПФ и страховыми компаниями – проще работать. Изначально при создании ПИФа мы планировали размещать 100% паев среди 1 – 2 крупных инвесторов. Но, почувствовав большой интерес простых граждан к этому инструменту, приняли решение 20% паев выделить на свободный рынок.
– Сколько времени уходит на создание ПИФа?
– С нашей первой встречи с руководством Городского ипотечного банка до создания фонда прошло четыре месяца. Теперь уже другие банки активно на нас выходят – им выгодно передать в ПИФ закладные и избавиться от головной боли. Особый интерес проявляют региональные банки, так как они (в силу малой капитализации, например) не могут выйти на западного инвестора. Сегодня в банковской сфере уже работают сотрудники, обученные андеррайтингу, уже выстроена система по хранению, контролю и учету. Ипотечные ПИФы интересны и оценочным компаниям, и страховщикам. Система полностью готова к тому, чтобы ипотека развивалась дальше. Осталось только в эту систему закачать деньги. Они пойдут, когда инвесторам станет понятно, как они будут получать доход, как будет решаться вопрос надежности.
– Кто еще может быть заинтересован в развитии ипотечных фондов недвижимости?
– Мы недавно участвовали в заседании круглого стола в Госдуме, где рассказывали про потенциал ипотечных ПИФов, и не ожидали, что последует столько обращений от глав субъектов федерации. Особенно заинтересовались северяне. В конце года планируем для губернаторов и региональных операторов провести круглые столы на эту тему. В каждом регионе есть одно-два предприятия, формирующих его бюджет. В случае с созданием ипотечного ПИФа интересы власти и предприятий совпадают. Например: под эгидой губернатора создается негосударственный пенсионный фонд (НПФ): рубль дает область, рубль отчисляет предприятие из фонда оплаты труда, рубль – сам работник. Таким образом, в регионе можно собрать деньги – «длинные» и «дешевые». Дальше их можно размещать в виде ипотечных кредитов, которые потом опять же в виде паев поступят обратно в региональный негосударственный пенсионный фонд.
– С какими нюансами вы столкнулись при создании ипотечного ПИФа?
– Существуют вопросы, связанные с местом хранения закладных. Мы хотим сейчас обратиться в ФСФР с тем, чтобы закрепить этот момент законодательным актом. Существует потребность в автоматизации учета по платежам. Для того чтобы контролировать дефолты, мы должны понимать, как их видит банк, как мы их будем видеть. Многие несуразности в законодательстве уже устранены. Например, до 24 апреля 2005 года в пакете документов по закладной, согласно закону, должна была быть страховка жизни и здоровья «заемщика в пользу заемщика» (!). Но страховка заемщика, по логике, должна быть в пользу кредитора, а не заемщика. Теперь эта несообразность устранена.
– Каковы планы «НВК» по развитию операций с недвижимостью?
– Есть желание попасть в десятку лидеров – этого можно достичь, создав 2 – 3 хороших ПИФа недвижимости. Они востребованы инвесторами. Сегодня ПИФы недвижимости уже не новация, а традиционный инвестиционный продукт. Они делятся на рентные, девелоперские и строительные. Мы решили действовать поступательно и до конца года поднимем первый рентный ПИФ «НВК-Сити», как наименее рискованный. Под «НВК-Сити» мы уже выкупили большое офисное здание категории «В плюс» на Новоданиловской набережной. Его прогнозируемая доходность, по нашим расчетам, должна быть на уровне 18 – 20%. В девелоперских проектах доходность может доходить до 40%, но там и риски выше.
– А офисы в регионах интересны?
– Мы побывали во многих крупных городах. Там есть хорошие участки, есть хорошие застройщики, но нет спроса на большие офисные здания. Приезжаем в город с миллионным населением – там на весь город один хороший офис, и больше не надо. Либо самому в нем жить, либо дожидаться, когда новые арендаторы подрастут. Так что пока речь идет только о Москве и о северных регионах.
– Есть ли у вас планы по торговой недвижимости?
– Это будет еще один наш ПИФ недвижимости. По этому направлению мы ведем переговоры с концерном «Союз». Но это – строительный проект, и в нем больше рисков.
– Как меняется отношение инвесторов к инструменту?
– Год назад можно было долго говорить о ПИФах недвижимости, но ничего не было понятно с нормативной точки зрения – как переводить недвижимость, что с налогами. Теперь все более-менее прояснилось. Есть у восточных людей такая поговорка: «Сначала долго думаем, потом метко шутим и только потом быстро делаем». Если год назад об этом только думали, то теперь уже шутим. Скоро будем делать. Если фондовый рынок в прошлом году сыграл в ноль, то на недвижимости можно было заработать до 18% годовых.
– Московская недвижимость по доходности, насколько я понимаю, падать не будет?
– Московский рынок недвижимости крепко стоит на своих ценах. Если кому-то предложить переехать в офис на другой конец Москвы, но на $20 дешевле, никто с места не сдвинется. Изменить цены может только какой-нибудь мегапроект, но его трудно реализовать.
– Что можно сказать о перспективах ипотечных ПИФов в регионах?
– У меня есть друг, который каждый Новый год отдыхал в Давосе. Звоню ему в феврале, спрашиваю, как Новый год. А он отвечает – в Челябинске был, на горнолыжном курорте катался. В Томск приехали, там на улице Ленина столько молодежи! Рестораны, хороший сервис появился. В моей родной Башкирии в день выдается до 40 ипотечных кредитов. Мы когда узнали эти цифры, стали понимать – вот он, рынок-то. Сейчас многие региональные операторы уже стали выходить на нас.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
