$ 76.23
 90.37
£ 99.36
¥ 72.71
 84.10
GOLD 1901.56
РТС 1164.06
DJIA 28335.57
NASDAQ 11548.28
личный опыт

Меняю квартиру на апартаменты

Андрей Кочеров — частный инвестор

Кто из нас не помнит те времена, когда можно было сдать однокомнатную квартиру в Москве, уехать за границу и жить там на эти деньги. Сегодня с учетом девальвации рубля и падения доходности недвижимости сделать это уже вряд ли получится.

Несколько лет назад в Москве и других крупных городах стал пользоваться популярностью новый формат недвижимости - апартаменты. Во что выгоднее инвестировать для получения дополнительного дохода – в квартиру или апартаменты? Да и, вообще, надо ли инвестировать именно в эти сегменты недвижимости?

Апартаменты – коммерческая недвижимость в соответствие с действующим российским законодательством. Это означает, что все льготы, которые действуют при покупке жилой недвижимости – налоговый вычет, льгота по налогу на имущество, льготная ипотека по различным программам, возможность использования материнского капитала, более низкие тарифы на электричество и водоснабжение, на апартаменты не распространяются.

В апартаментах нельзя зарегистрироваться на постоянной основе, а это значит, что вы не сможете прикрепиться к государственной поликлинике, устроить детей в садик или в школу по месту жительства при отсутствии свободных мест. Для апартаментов, например, в отличие от квартир нет даже требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах или устраивать вечеринки по ночам.

Что касается налогов, то в Москве ставки налога ни имущество для жилой недвижимости составляют от 0,1% от кадастровой стоимости для квартир дешевле 10 млн. рублей, 0,15 % для квартир от 10 млн. до 20 млн. рублей, 0,2% от 20 до 50 млн. рублей, 0,3% от 50 до 300 млн. рублей и 2% для квартир дороже 300 млн. рублей. За апартамент гостиничного типа придется платить примерно в пять раз больше налога на имущество по сравнению с обычной квартирой — 0,5%. А если апартамент расположен в административно-деловом комплексе, то ставка будет еще выше — 2%. При этом владельцам апартаментов федеральный вычет по налогу на имущество – 20 кв. метров не предоставляют: они заплатят налог со всей площади. Правда, в Москве для апартаментов есть свой понижающий коэффициент по налогу на имущество, но он действует только для тех комплексов, которые внесены в официальный реестр апартаментов и отвечают всем необходимым требованиям.

Апартаменты стоят дешевле, бюджет на их покупку в Москве в среднем на 10-15% ниже по сравнению с квартирой в новостройках. Но, как правило, и площадь стандартных апартаментов меньше площади однокомнатной квартиры. Стоимость коммунальных платежей для апартаментов выше чем для квартиры аналогичной площади на 15-20% за счет их нежилого статуса. Но при этом владельцы апартаментов не платят взнос на капитальный ремонт, а их кадастровая стоимость часто ниже, чем у аналогичных по характеристикам и расположению квартир.

Если вы планируете сдавать квартиру или апартаменты самостоятельно, то это уже будет не пассивный, а активный доход. Вам необходимо будет искать арендаторов, нести ответственность за их действия в вашей квартире и отвечать перед соседями, контролировать платежи за коммунальные услуги, на ваш счет и т.д.

Доходность от самостоятельной сдачи квартир или апартаментов в Москве сегодня составляет в элитном сегменте 2-4%, в эконом 4-6% годовых, срок окупаемости до 20 лет. Причем, чем дешевле стоит недвижимость, тем уровень доходности выше.

Гораздо эффективнее с точки зрения рентабельности сдавать однокомнатную квартиру за МКАДом в Новой Москве, чем элитную в центре города!

Однако сегодня все больше инвесторов предпочитает получать пассивный доход, отдавая в управление свои объекты недвижимости профессиональным управляющим компаниям. Абсолютно необязательно покупать какую-то квартиру и самостоятельно сдавать ее, неся многочисленные риски, когда можно купить номер в гостиничном комплексе или апарт-отеле и получать доходность, не думая о проблемах. Управляющая компания возьмет на себя все заботы по управлению вашей недвижимостью и решению вопросов с арендаторами за 20-25% ежемесячной комиссии.

 

Доходность от номера в апарт-отеле или гостинице может доходить и до 14% годовых. В крупнейших российских городах, прежде всего, в Москве и Санкт-Петербурге подобных проектов появляется все больше.

Что необходимо учитывать при покупке? Конечно, месторасположение и уровень прогнозируемой загрузки. Обязательно уточнить, какова концепция деятельности отеля – посуточная сдача или это апарт-отель для проживания в долгосрочном формате. При посуточной сдаче доходность может составлять до 14% годовых, при сдаче для длительной аренды до 8-9%. Важно - работает ли отель по котловому принципу сбора или нет. Котловой принцип – это, когда все доходы отеля за проживание идут в общий котел и уже оттуда выплачиваются всем инвесторам в зависимости от объема владения. Плюсы – все инвесторы получают доход в любом случае в отличие от другого принципа, когда доходы распределяются инвесторам только при сдаче непосредственно их номера.

Порог входа в подобные проекты в Москве сегодня в среднем составляет от 5,5 млн. рублей, в Санкт-Петербурге – от 4 млн. рублей. В развитых странах Запада проекты отелей с возможностью продажи номеров частным инвесторам начали появляться примерно 10 лет назад. В нашей стране первопроходцем можно назвать ГК «Пионер», которая начала развивать подобные проекты под собственным гостиничным брендом YES в Москве и Санкт-Петербурге. Осенью в столице откроется первый отель под брендом гостиничной сети Best Western - Vertical BW Signature Collection. Этот проект реализует Группа Becar, которая уже несколько лет управляет отелем «Вертикаль» в Санкт-Петербурге. В конце 2022 года Becar также обещает открыть в городе на Неве отель под известным мировым брендом Ramada Encore by Wyndham.

Москва и Санкт-Петербург являются не только ведущими городами России по уровню жизни, но и привлекательными туристическими центрами с ежегодным ростом турпотока до пандемии в 15-20% в год. С открытием границ, упрощением визового режима, я уверен, этот турпоток будет только увеличиваться. Также не будем забывать и про внутренний туризм и деловые поездки. Именно поэтому пока подобные проекты сосредоточены в этих городах.

Необходимо отметить, что проекты отелей с возможностью продажи номеров частникам немногочисленны и пользуются большим спросом инвесторов на Западе. В России этот процесс лишь набирает обороты. На мой взгляд, плюсов в таких проектах больше чем минусов. Вы получаете готовый номер с отделкой и оснащением, который при грамотном управлении приносит вам неплохой доход. Вам не нужно искать арендаторов, контролировать уплату коммунальных платежей и решать остальные вопросы. Ваша обязанность – своевременная уплата налогов с дохода, размер которых можно также уменьшить в случае регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и уплата ежегодного налога на имущество. Конечно, ставка налога по гостиничному апартаменту выше чем по жилой квартире, но его высокая доходность позволяет не сильно обращать внимание на этот минус.

В нашей стране также появляются новые современные форматы недвижимости, которые позволяют получать инвесторам пассивный доход – такие как коливинги, кондо-отели и фонды коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость. Об этом читайте в следующих публикациях. Удачи вам в ваших инвестициях!