архив

Небоскреб взаймы

архив

10.07.200600:00

Константин Фрумкин

Дефицит коммерческой недвижимости, в особенности гостиниц и офисов, начинает привлекать в Москву глобальных мировых игроков. На днях о своем намерении вложить в новые проекты миллиард евро объявил крупнейший ипотечный банк Германии и Европы – Eurohypo. Его глава Бернд Кноблох в интервью «Ко» рассказал о планах банка.

В конце июня было официально объявлено об открытии в Москве представительства немецкого Eurohypo – крупнейшего банка мира, специализирующегося на финансировании строительных проектов. Общая сумма инвестиций Eurohypo в недвижимость приближается к 100 млрд евро. Кроме того, банк выделяет десятки миллиардов евро в качестве кредитов государственным и муниципальным органам. Среди проектов, которыми можно гордиться, – строительство отеля Crillon в Париже, на него Eurohypo вместе с Citibank выделили 2 млрд евро. Сейчас Eurohypo работает над проектом крупнейшего в Италии бизнес-центра, который должен быть воздвигнут в центре Милана. Его стоимость также достигнет 2 млрд евро. Чемпионат мира по футболу продемонстрировал всем болельщикам планеты еще одно детище банка – футбольный стадион «Альянс-Арена» в Мюнхене, на сооружение которого финансовый институт выделил 225 млн евро.

Eurohypo уже создал в мире сеть представительств: 20 зарубежных офисов в Европе, три в США, и один в Токио. Однако теперь, открыв офис в Москве, кредитная организация впервые вступила за пределы «цивилизованного» мира. Впрочем, до официального открытия своего представительства банк уже успел поработать на нашем рынке. Первую сделку в России финансовый институт заключил в декабре 2005 года, рефинансировав кредит $130 млн, который компании Capital Partners и Lone Star Ventures брали на строительство логистического парка «Пушкино» в Подмосковье. Как прокомментировали эксперты, условия кредитования, предложенные Eurohypo, в частности ставка в 4 – 5% годовых, оказались более выгодными, чем те, что могли предоставить любые банки России или стран СНГ. Впрочем, не исключено, что банк решился на сравнительно низкие для России проценты в целях своеобразной рекламы: как заявил представитель Eurohypo, на такой шаг кредитная организация смогла пойти, поскольку это была ее первая операция в стране. В нынешнем году банк уже заключил сделку о финансировании строительства бизнес-центра «Капитал Плаза» в Москве на улице Лесной – также на сумму $130 млн. Эта сделка обещает стать крупнейшей операцией по финансированию офисной недвижимости в России.

Сейчас банк работает над проектами финансирования строительства нескольких крупных объектов недвижимости в Москве – бизнес-центров и гостиниц. На разных стадиях обсуждения находятся проекты общей стоимостью более $500 млн. Условия не разглашаются, но, как заверяют в Eurohypo, процентные ставки в любом случае будут ниже 10%. Правда, пока Eurohypo не вышел за пределы Москвы, хотя делегация банка уже объезжала крупнейшие города России и приступила к рассмотрению заявок от регионов. По словам представителей финансового института, в фокусе их внимания – все города-миллионники.

– Господин Кноблох, российское представительство – первое за пределами развитых стран?

– Россия – тоже развитая страна.

– Хорошо. Это ваше первое представительство за пределами стран Запада…

– Тоже неправильно. Мы работаем и в Польше, и в Венгрии, и в Румынии, и в Азии.

– Россия – первая страна группы БРИК (Бразилия – Россия – Индия – Китай). Почему вы сначала пришли к нам, а не в КНР или в Индию?

– Да, конечно, Россия относится к так называемым быстрорастущим рынкам. И сюда мы пришли потому, что, как нам кажется, условия в России более стабильные как с точки зрения правовых предпосылок, так и с позиций экономической ситуации. В обозримом будущем мы планируем также заняться Индией и Китаем, однако Россия нам кажется наиболее интересной страной.

– Но чем именно интересной?

– Москва – важнейший европейский рынок недвижимости. По объемам аренды недвижимости в 2005 году она заняла второе место в Европе после Парижа, обогнав даже Лондон. Спрос на коммерческую недвижимость у вас высок и будет расти, причем спрос пока намного опережает предложение. Быть представленным на таком рынке для нас – абсолютная необходимость.

– Вы знаете, благополучие России во многом зависит от нефти. Не беспокоит ли вас то, что цены на нефть непредсказуемы?

– Я считаю, что сейчас ситуация в России и с экономической, и с государственной точки зрения выглядит лучше, чем несколько лет назад. Поэтому мы приняли решение начать здесь наше дело.

– Планируете ли вы предоставлять ипотечные кредиты населению?

– Нет, с населением мы не работаем. Мы ориентированы на профессиональных инвесторов. Стандартный продукт, который мы предоставляем – финансирование 60 – 70% стоимости проекта. Кроме того, это консалтинг по вопросам недвижимости и дешевый способ рефинансирования инвестиций с помощью банковских гарантий. Комбинация всех этих услуг позволяет нам быть интересными для наших партнеров.

– Собираетесь ли вы учреждать в России дочерний банк или купите готовую финансовую структуру?

– Нет, мы ограничимся представительством. Всего российским рынком в банке будут заниматься восемь человек. И силами этой небольшой команды мы собираемся в ближайшее время осуществить сделки на общую сумму 1 млрд евро.

– Ходят слухи, что цены на недвижимость в Москве завышены и что «пузырь» скоро лопнет…

– Для нас тут нет чего-то нового. С аналогичными проблемами мы уже сталкивались и в других восточно-европейских столицах – Варшаве, Будапеште, Праге. Если предложение коммерческой недвижимости возрастает – то цены могут упасть. В Москве арендные цены могут начать снижаться в ближайшие месяцы. Однако при расчете окупаемости проектов, которые мы финансируем, мы принимаем это во внимание. Имейте в виду, что наши инвесторы готовы вкладывать в России только при условии, что здесь окупаемость будет выше, чем на других европейских рынках.

– А почему вы ждали так долго, прежде чем прийти в Москву? Ведь многие европейские банки уже работают здесь?

– Мы финансовое учреждение, ориентированное на долгосрочную работу. Наш банк размещает свои подразделения только в тех странах, где есть стабильные условия, юридические предпосылки и надежные структуры. Проблемой вхождения на российский рынок мы занимаемся уже около 12 месяцев. Мы всегда сначала изучаем рынок, пытаясь его понять, и только потом приходим. Работой на рынке реально занялись с октября прошлого года. Условия для вхождения на рынок появились, в частности, благодаря изменениям в российском законодательстве. У вас уже создано земельное право, есть юридическая база для ипотеки. Кроме того, хорошим экономическим фоном для нашего прихода в Москву стал высокий экономический рост, связанный с конъюнктурой цен на сырье. Но в целом я должен заметить, что, хотя каждый местный рынок специфичен, в России мы не встретили ничего нового, с чем бы уже не сталкивались в Восточной Европе.

– Придется ли банку адаптировать свои методы к России? Например, методы оценки рисков?

– Нет, мы понимаем риски в глобальном смысле. И начинаем вести наши дела только в тех странах, которые уже отвечают нашим критериям.

– Но в этой связи – не беспокоит ли вас несовершенство российской судебной системы?

– Эту проблему мы стараемся решить, определенным способом составляя наши договоры. И кроме того, мы очень избирательно подходим к выбору деловых партнеров. Проблема с судебной системой была бы гораздо более серьезной, если бы мы работали в области частного кредитования.

– В России все обеспокоены тем, что развитие кредитования недвижимости не стимулирует в достаточной мере новое строительство и не способствует росту предложения недвижимости. Что говорит об этом ваш опыт?

– Что касается нового строительства, то, на мой взгляд, большая часть проблем заключена в государственном регулировании, а не в невозможности финансирования. Если соответствующее законодательство в этой сфере появится в ближайшее время или же будут сделаны другие шаги, которые может сделать государство, то ситуация изменится.

– В России очень высокие процентные ставки. И несколько лет назад многие надеялись, что приход иностранных банков позволит снизить процентные ставки по кредитам. Однако работающие здесь французские и итальянские банки предпочитают получать высокие проценты и не снижать их рыночный уровень. Ваше присутствие в России изменит рыночную ставку?

– Процентная ставка определяется соотношением спроса и предложения. У вас на рынке много банков, в том числе и иностранных, но экономическое развитие привело к тому, что спросы на кредиты превышают предложение. Поэтому иностранные финансовые институты по своим процентным ставкам не дешевле, чем российские. Но, по крайней мере, вы избежали того, что эта процентная ставка стала еще выше. К тому же, напомню, что мы работаем не с рублями и в рублевой сфере сделок не заключаем. Наши проценты станут адекватны той степени риска, который будет тут существовать.

Резюме Бернда Кноблоха

Год рождения: 1951

Образование: 1977 год – Университет Людвига-Максимилиана в Мюнхене, специалист по торговле; 1978 год – второе юридическое образование в том же университете

Профессиональный опыт:

с 1 апреля 2006 года: Commerzbank AG, член правления;

2004 год – настоящее время: Eurohypo AG, председатель правления банка;

2002 – 2003: Eurohypo, исполняющий обязанности председателя правления банка;

1991 – 2002: член правления Акционерного европейского ипотечного банка при Deutsche Bank

Личная информация: женат, имеет четырех детей

Хобби: гольф

Что такое Eurohypo АG

Год основания: 2002; возник в результате слияния ипотечных подразделений банков Deutsche Bank, Commerzbank и Dresdner Bank

Специализация: финансирование проектов в сфере недвижимости, а также кредитование государственных и муниципальных органов

Баланс на конец 2005 года: 234 млрд евро

Доход в 2005 году: 1,569 млрд евро