Полевой шок
Серия неудачных проектов на рынке загородной недвижимости заставляет новых игроков просчитывать каждый шаг. Управляющая компания «Масштаб» в этом не особо нуждается – свою игру она уже сделала, купив земельный надел размером с город. Остальное доделает рыночная конъюнктура.
Подавляющее большинство подмосковных земель сельхозназначения (около 1 млн га) находится сегодня в собственности у крупных землевладельцев. Процедура формирования этих «феодальных вотчин» довольно проста: земельные паи скупаются у крестьян разоряющихся колхозов. Цель приобретения очевидна: это инвестиции в актив, который никогда не упадет в цене. Непросто в этой истории лишь одно – выбрать самый удачный момент для того, чтобы пустить актив в дело: продать землю или, например, начать ее застройку. Держать землю «под парами» с каждым годом становится все более накладно.
«Я охотился за ним несколько лет…»
Самый масштабный в новейшей истории рынка недвижимости вывод земельного актива «на арену» провела УК «Масштаб», учрежденная компанией «Авгур Эстейт» и несколькими частными лицами. Она начала эксплуатацию 6000 га, некогда принадлежавших совхозу «Коммунарка». За эти земельные активы еще недавно вели борьбу многие участники рынка. Несколько небольших участков были отделены, сейчас на них строятся коттеджные поселки «Бельгийская деревня» и «Дубровка». Но основную часть территории совхоза пару лет назад удалось приобрести ряду акционеров компании «Авгур Эстейт» и Собинбанка, председатель правления которого Сергей Кириленко «по совместительству» является генеральным директором управляющей компании «Масштаб».
Около полутора лет компания просуществовала под названием «Комстрой». За это время был заложен первый проект на участке в 150 га – элитный коттеджный поселок «Антоновка». В самом «Комстрое» реализацию «Антоновки» посчитали весьма удачной – сегодня больше половины коттеджей продано. Но уже следующий шаг компании, к тому времени переименованной в «Масштаб», – начало комплексного освоения всего «коммунарского наследства» – может свидетельствовать о том, что стандартная для крупных землевладельцев «порционная» политика (сегодня один участок пустили в дело, завтра – другой) устарела и не способствует увеличению стоимости подобных активов.
Было принято решение не дробить дальше территорию, а осваивать ее комплексно. Тем более что размерами собственных площадей проект, получивший рабочее название «А 101», может не ограничиться. В настоящий момент общая площадь генерального планирования охватывает 12 000 га, что составляет примерно треть территории Ленинского муниципального района.
– Приобретение такого огромного земельного актива предполагает тесные контакты с местной администрацией. Взяток много пришлось давать?
– Никогда не давал. Сейчас все делается несколько по-другому. Администрация прекрасно понимает, что реализация проекта такого масштаба означает комплексное развитие всего района – будут проложены новые дороги, построены школы (сейчас в плане проекта заложено 60 школ), медицинские учреждения, будет модернизирован жилой фонд, создана развитая инфраструктура и, наконец, существенно увеличится численность населения и количество налогоплательщиков. У проекта «А 101» высокая социальная значимость.
– То есть классическая для землевладельцев ситуация, когда требуется платить за подпись на разрешительном документе, вам не знакома?
– Мы действуем абсолютно легально, в полном соответствии с буквой закона. И если какой-нибудь чиновник необоснованно откажется ставить подпись на документе, я предпочту в крайнем случае получить ее через суд. А так как наш проект рассчитан на 20 – 30 лет, то проблем с ускорением у нас не существует. Делается какая-либо подпись месяц – и пускай себе делается. У нас есть документы, которые проходили согласования 3 – 6 месяцев при норме в один месяц. И ничего. Нам спешить некуда.
Главная головная боль всех землевладельцев – крайне затянутая и бюрократизированная процедура переоформления земли. Девелоперские проекты реализуются в основном на землях сельхозназначения, а перевод их в другую категорию законодательно прописан нечетко – соответственно, оставляет чиновникам множество возможностей для интерпретаций и растягивается на годы. В результате многие компании продают участки в поселках, находящихся в стадии перевода из сельхозназначения в статус ИЖС. Если земля продается без подряда, ситуация вполне укладывается в рамки законодательства.
В принципе перевод земли из одной категории в другую – один из самых выгодных моментов ленд-девелопмента, в результате которого стоимость участка может повыситься на 100% и более. Чтобы и дальше увеличивать стоимость актива, необходимо выходить из юридического поля на колхозное: прокладывать инженерные коммуникации, строить дороги и пр. В результате стоимость земельных участков может увеличиться еще на 150%. После застройки земля может вырасти в цене на дополнительные 50 – 60%.
– Шесть тысяч гектаров – это площадь не самого маленького города. Сейчас вы уже представляете, что будете делать со всем этим хозяйством?
– Я охотился за этим активом несколько лет. После приобретения полтора года ушло на ревизию всей территории. До сих пор открываются какие-то новые документы, сталкиваемся мы и с дублирующими друг друга правами собственности. Все, кто занимается землей и наводит порядок в своих активах, через это проходят. Что касается самого проекта «А 101», то вполне вероятно, что на протяжении всего времени работы над ним будет происходить его оценка и коррекция задач в зависимости от результатов.
На границе ходят хмуро
Представители «Масштаба» обходят дозором владения свои раз в неделю. И каждый раз происходят какие-либо открытия. Так, жители соседних деревень самовольно решили увеличить размеры своих хозяйств за счет бывших совхозных земель. Вначале заборы, граничащие с полями, были робко передвинуты на метр. «Масштаб» молчал. Тогда заборы начали наступление более решительно. Когда жители перенесли изгороди больше чем на 5 метров, в компании решили: хватит! В результате разбирательств, увещеваний и изучения документов выяснилось, что у подавляющего числа «захватчиков» вообще даже свои участки должным образом не оформлены в собственность. Пришлось им и заборы обратно передвигать, и платить за оформление.
– Как сильно конечный результат работы над проектом будет отличаться от первоначального замысла?
– Думаю, что все время работы над проектом мы будем узнавать о нем что-то новое. Могу привести пример. У меня есть друг, который купил небольшой участок земли под застройку и в процессе его освоения вдруг обнаружил, что под землей есть очень неплохие залежи песка. Понятно, что планы у человека резко поменялись. Примерно через пять лет после покупки участка он сделал там карьер и сейчас занимается совсем другим бизнесом.
Это я к тому, что всегда возможны варианты. С территорией в несколько тысяч гектаров можно сделать все что угодно: построить коттеджные поселки, рекреационные зоны, заняться малоэтажным строительством. Здесь же возможна какая-то малая индустрия, технопарки, торговые центры, логистические комплексы и т.д.
Идей была масса. Вплоть до того, чтобы отдать всю территорию под крупное производство. Такой проект родился в самом начале на волне слухов о планах крупных зарубежных концернов типа «Фольксвагена» построить собственные производственные мощности в ближайшем Подмосковье. Но слухи не оправдались – иностранцы ушли в глубь области, за 50-й километр от МКАД, а мы в свою очередь успели понять, что производство – не лучший сценарий того, что можно сделать с таким ценным активом.
– Когда не понимаешь четко, что делать с тем, что имеешь, нужно нанять того, кто поймет это за тебя…
– В принципе, так и есть. В самом начале мы провели тендер среди ведущих инженерных компаний на создание генплана всей территории. Нужно было определиться, что это: московский пригород, отдельный город, набор поселков, деревень Подмосковья. Существенное увеличение числа жителей подразумевает наличие развитой инфраструктуры. Это в первую очередь дороги и коммунальные сети, положение с которыми в Подмосковье в настоящее время оставляет желать лучшего. А тут в строй вводится в общей сложности 10 млн кв. м. Поэтому, чтобы понять, как качественно осваивать такую огромную территорию, мы наняли консультантов и поездили с ними по разным странам, знакомясь с различными стратегиями повышения стоимости подобных активов.
– А российский опыт пригодился?
– Разумеется.
– Какой? Ряды недостроенных коттеджей по всему Подмосковью?
– И этот тоже. Нужно учиться на чужих ошибках.
– Какие вы ошибки успели совершить, разбираясь с наследством «Коммунарки»?
– Учитывая, что «А 101» находится на начальной стадии, все ошибки были внутренними. Например, сперва наше техзадание проектировщикам и архитекторам не в полной мере соответствовало тому, что на самом деле мы хотели бы увидеть. Были и кадровые просчеты. Такой, по сути, градообразующий проект – большая ответственность. И его успех лежит в плоскости профессионализма людей, которые над ним работают.
– Вернемся к генплану. После «разбора чужих полетов» сложилась ли общая картина проекта?
– Скажем так: сейчас у нас есть первый эскиз. Большой, но эскиз. Сколько их будет всего, не могу сказать точно. Знаю одно, генплан – это живая вещь, он должен меняться.
Долой заборы!
В придачу к первому эскизу генплана у Кириленко есть карта земель, уместившаяся на двух стенах его кабинета, за что и была в шутку переименована в «обои». Зачаточных знаний картографии достаточно, чтобы понять: половина бывшей «Коммунарки» – густые леса, на которых ничего, кроме скворечников, не построишь. На вопрос юного натуралиста, будут ли сохраняться лесные угодья, последовал незамедлительный ответ: «Наша задача – их сохранить». Понятно, что когда большая часть территории будет освоена, количество лесов пойдет на убыль, уступая место тому или иному строительству. В конце концов и на месте Москвы когда-то стояли непроходимые леса. Пока же Кириленко честно собирается из леса делать рекреационные зоны. В смысле: из бурелома – парк. Теоретически парковые зоны – прибыльный бизнес. Правда, в России нет ни одного, который бы существовал без государственных дотаций.
– Кто будет работать с вашими землями? Единая концепция застройки предполагает некий «фэйс-контроль» для девелоперов…
– Мы собираемся полностью контролировать ситуацию на нашей территории. Каждый проект застройки будет детально прорабатываться с тем девелопером, который за него возьмется. Мы берем на себя согласовательные функции, выступаем в качестве своего рода госкомиссии. Таким образом, мы оградим «А 101» от объектов, которые могут кардинально поменять ситуацию на всей территории, понизив тем самым ее общую стоимость.
Изначально мы планировали создание своей службы единого заказчика, но потом пришли к выводу, что нам сейчас удобнее иметь дело с партнерами – девелоперами, которые будут делать свое дело, а мы – свое, оставаясь управляющими проекта. Тем более что у девелоперов есть свои клиентские базы, свои подрядчики. Брать все эти связи на себя, плодить множество структур, создавать вертикально интегрированный строительный холдинг? Зачем? Может быть, когда-нибудь позже.
Судя по всему, процесс выбора партнеров по реализации проекта идет медленно. Во-первых, на рынке сейчас больше спекулянтов, чем грамотных девелоперов. Мало кто примет участие в забеге на длинную дистанцию. Во-вторых, заключать партнерские договоры на быстрорастущем рынке не очень выгодно – всегда есть риск, что завтра придет человек с мешком денег и предложит за уже выкупленный участок гораздо более привлекательную цену. Разглашать пул инвесторов и девелоперов Сергей Кириленко не стал, но намекнул, что от отсутствия желающих не страдает. Даже может позволить себе устраивать отсев выгодных, но неформатных предложений.
Недавно одна компания предлагала за очень хорошие деньги построить на нашей земле мусороперерабатывающий завод. А это, соответственно, труба высотой метров в 200, вредное производство и т.д. И если мы декларируем, что хотим создать комфортные условия для проживания людей, то просто не имеем права принимать подобные предложения. Каждый шаг на этой территории должен быть обдуман, взвешен. Поэтому возможны ситуации, когда на выгодное на первый взгляд предложение нашим ответом будет: «Приходите через полгода, когда мы точно поймем, что должно быть на этом участке, чтобы он вписался в общую концепцию».
– Существуют ли какие-либо фрагменты территории, относительно которых у вас есть четкие представления?
– Конечно, существуют. И некоторые сейчас находятся на стадии детальной проработки. Надеемся, что в ближайшее время уже начнется строительство. «А 101» будет развиваться небольшими проектами, отдельными участками, которые при наличии общего генплана территории со временем, подобно пазлу, сложатся в единую красивую картину. Учитывая общую площадь проекта и сроки реализации, у нас нет проблемы выбора идей. И мы открыты для всего нового, интересного. Есть, например, у меня мысль построить хотя бы один коттеджный поселок без внешнего забора, так решив проблему безопасности, чтобы забор попросту не был нужен. Сейчас наши маркетологи утверждают, что пока покупатели не готовы к такому предложению. Но я уверен, что концепция «открытого поселка» соответствует духу «А 101» и со временем он тоже будет востребован. Хотелось бы попробовать…
Что такое УК «Масштаб»
Год основания: 2005
Основные акционеры: компания «Авгур Эстейт», частные лица
Уставной капитал: не разглашается
Сфера деятельности: ленд-девелопмент.
УК «Масштаб» создана с целью управления принадлежащими ей активами, а именно крупными земельными участками в ближнем Подмосковье по Калужскому направлению в радиусе от 3 до 20 км от МКАД
Резюме Сергея Кириленко
Образование: факультет вычислительной математики и кибернетики МГУ
Профессиональный опыт:
управляющая компания «Масштаб», генеральный директор
ОАО «Собинбанк», председатель правления
Семейное положение: женат
Хобби: бридж
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
