Стройки нового века
Особенностями развития рынка недвижимости в последние десять лет во многом определялось лицо российского бизнеса в целом. Первые офисы располагались в полуподвальных помещениях - этим и объясняется бум строительства в Москве сверхроскошных бизнес-центров. Мечтой российского среднего класса остается большая и комфортабельная квартира в центре города. На этой мечте честным или нечестным путем уже созданы состояния. Тем не менее даже в Москве в последнее десятилетие уходящего века стали строить меньше, чем раньше. В странах Европы строительный комплекс обеспечивает до 25% национальной экономики, тогда как у нас - не более 7%. Каждый год из последних пяти различными игроками рынка предсказывалось, что светлое будущее строительного бизнеса наступит буквально завтра.
Низкий и медленный старт
Как утверждают аналитики, строительный рынок в России находится в крайне тяжелом состоянии. Та же картина и в Москве, что особенно обидно для столичного мэра. Строительная отрасль является одним из самых нелегких секторов экономики во многих смыслах. Во-первых, она одна из самых капиталоемких. Во-вторых, любая экономика требует опережающего развития стройиндустрии, а с этим у нас явные проблемы. Несмотря на успехи последних двух лет, производство строительных материалов находится на весьма низком технологическом уровне и невелико по объемам. В-третьих, даже если нас ожидает бурный рост доходов населения, стартовые условия для строительного бизнеса не слишком выгодны: нет отработанных механизмов "конвертации" этого роста в строительный бум, а они не появляются мгновенно.
Пока потребности рынка работающие компании вполне удовлетворяют. Так, специалисты Американской торговой палаты отмечают, что в Москве и крупных городах развитие девелоперских и риэлтерских структур опережает развитие рынка в целом и находится на высоком уровне. Отмечается также высокий потенциал существующих компаний: работая в невероятных для западной действительности условиях, они умудряются неплохо зарабатывать.
Рынку не хватает массового платежеспособного спроса, который неизбежно возрастет в течение 10 лет. Когда вырастет спрос - начнется активная подготовка к строительному буму. "Искусственное развитие, как показывает опыт "китайского небоскребного бума", лишь вредит рынку, отбрасывая его на годы назад", - такое заключение дают аналитики по рынку строительства гонконгско-английского HSBC Holdings.
Качество - по любой цене!
Качество предложения на современном рынке жилья не устраивает огромное количество людей, имеющих деньги на покупку новой и не самой дешевой квартиры. По словам представителей агентства МИАН, спрос в крупных российских городах на квартиры европейского качества значительно превышает объемы предложения. Это обстоятельство держит цены в данном сегменте рынка недвижимости стабильно высокими и вызовет дальнейший их рост в случае увеличения спроса. А то, что спрос вырастет, очевидно, и об остроте этой проблемы в 2010 году можно пока только догадываться. Элитное строительство стало хитом 1999 года и, вероятно, пробудет хитом еще два-три года - именно в этом секторе и будет "зона роста".
Впрочем, как уже говорилось, это будет ограниченный рост. Вряд ли до середины следующего тысячелетия следует ожидать запуска сколько-нибудь массовых программ, способных обеспечить финансирование покупки квартир населением. Очень показателен опыт развития ипотечного кредитования в Москве и нескольких крупных городах - даже при наличии зеленой улицы со стороны властей, даже в тепличных условиях ипотека практически не работает и работать пока не будет. Механизмы ипотеки не могут работать на иностранном капитале - необходим отечественный финансист, который в ближайшее время явно найдет более прибыльные и рентабельные отрасли для кредитования.
Напротив, активное развитие банковского кредита под покупку квартир - вполне реальная перспектива. Кредитование под покупку недвижимости уже сейчас разрабатывается и реализуется в "полупилотном" режиме банками, демонстрирующими наибольший профессионализм в работе с населением, - Пробизнесбанком, МДМ и ГУТА-банком. Чем дальше, тем больше будет проверенных клиентов и потребительских кредитов. Скорее всего, в 2010 году взять в банке денег на покупку квартиры станет привычным делом. Но недешевым, а также и не самым выгодным, учитывая растущие цены на квартиры.
Впрочем, реальной альтернативой городскому жилью грозит стать загородное. В Россию зачастили представители скандинавских компаний, уже обеспечивших свои страны "сэндвичевыми" домами - более дешевыми, чем полноценные коттеджи. Для многих такое жилье станет доступным и привлекательным. При том что себестоимость строительства в Подмосковье несколько ниже, чем в Москве, а транспортная инфраструктура пригородов развивается очень активно, столица может повторить судьбу Лондона, Франкфурта и Праги, где население постепенно переезжает в собственные, более дешевые дома за городом. Наиболее вероятный прогноз к концу следующего десятилетия - это установление некоторого разумного баланса между коттеджными поселками в ближнем Подмосковье, низкокачественным московским жильем и нормальными квартирами западного стандарта.
Кондиционеры в пещерах
Если экспертные прогнозы развития квартирного рынка существуют и более или менее совпадают друг с другом (особенно в той части, которая описывает большие проблемы со вводом в строй нового жилья), то в области офисных помещений говорить о каких-либо перспективах сложно.
По прогнозам Jones Lang LaSalle, в ближайшие 2 - 3 года в крупных городах будут более популярны девелоперские проекты. Темпы строительства нежилых помещений не превысят темпов строительства жилья. Владельцы существующих бизнес-центров в обозримом будущем не ожидают большой конкуренции со стороны новых. По данным Colliers HIB, сейчас в Москве свободны по крайней мере 20% офисных площадей класса B (то есть продвинутых, но недотягивающих до российских стандартов) и около 20% нежилых помещений класса А. Конечно, эти проценты растущий рынок съест быстро, но в целом существенного дефицита офисов не ожидается: большая часть западных компаний, работающих на российском рынке, уже имеют собственные конторы в Москве "с запасом", а доходы российских компаний вряд ли в ближайшие 10 лет позволят претендовать на сверхкомфортные условия деловой жизни.
Зато именно российские компании будут, скорее всего, использовать все возможности для того, чтобы приблизить качество собственных офисов к европейским стандартам. Технические возможности европейских нежилых помещений повышают эффективность бизнеса, и от этого российские предприниматели не откажется. Поэтому "примочки", коим несть числа и которые так удивляют в западных офисах, в России в 2010 году будут соседствовать с неказистым внешним видом "рабочих зданий" - и современные системы отопления и кондиционирования, и ISDN-розетки на каждом рабочем месте, и самые современные телекоммуникационные центры станут привычными даже для самых мелких компаний.
Мрамора и хрома в российских конторах, скорее всего, не будет. Впрочем, это не значит, что они будут обшарпанными, а гордый экспат будет морщиться, заходя в переговорную российских коллег. Спрос на самые современные технологии в области офисного оборудования, равно как на строительные, в течение ближайших десяти лет будет непрерывно расти.
Если в мире к 2010 году изобретут что-то революционное в области строительства, можно быть уверенным: в России это появится очень быстро. Так дешевле, чем ждать, пока вырастут свои гиганты стройиндустрии, которым в первом десятилетии нового века только предстоит родиться.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
Николай Краюшенко - президент старейшей в России охранной компании "Баярд". Она обрела хороших клиентов и широкую известность благодаря талантам бывшего армейского офицера.