Судьба девелопера
Послекризисная ситуация на столичном рынке недвижимости дала однозначный ответ на вопрос, кому - а вернее, чему - была обязана Москва своим стремительным преображением последних лет. «Мы сырьевая страна, и нефть - это российский продукт номер один», - говорит Шалва Чигиринский, один из самых удачливых девелоперов Москвы. Перспективы развития своего бизнеса Чигиринский связывает именно с нефтяной отраслью. Кажется, что благополучие нефтяных компаний беспокоит столичного девелопера не меньше самих нефтяников.
Свое первое здание в Москве возглавляемая Шалвой Чигиринским компания «С+Т» построила для французской Elf Aquitaine. Позже арендаторами помещений, построенных «С+Т», стали Exxon, Mobil и British Petroleum. По мнению Шалвы Чигиринского, за подобными компаниями в Россию потянулись ведущие западные банки, аудиторские и консалтинговые фирмы.
Однако осенью 1998 года частично свернули или отказались от расширения своих офисов практически все российские и международные компании. В 1998 году в числе прочих свою деятельность в России свернула и Elf Aquitaine. Скорый возврат крупных западных инвесторов во многом зависит от цен на сырьевые товары и от принятия новых законов, облегчающих деятельность в России. От этого же зависит ситуация на рынке коммерческой недвижимости - офисов, инфраструктурных сооружений, элитного жилья.
Пустующие офисы
«Первые признаки надвигающегося катаклизма мы отметили еще в начале 1998 года, - говорит директор компании «Ноубл Гиббенс» Филипп Богданов. - Сверяя основные рыночные показатели за 1997 год, мы обратили внимание на отсутствие традиционнного роста, сопровождавшего рынок в последние годы». Уже весной начало лихорадить отечественную банковскую систему, а в апреле 1998-го произошел первый обвал ГКО.
Финансовая система исчерпала свой лимит развития за счет спекулятивных инвестиций в непроизводственную сферу, и семнадцатое августа положило конец иллюзиям. Банки и инвестиционные фонды первыми отреагировали на кризис и выбросили на рынок офисных помещений излишки своих площадей. Спрос отсутствовал, а предложение росло. Больнее всего это ударило по девелоперам, собиравшимся предложить арендаторам свои новые офисные здания осенью 1998 года. Большинство этих зданий пустуют до сих пор.
По данным «Ноубл Гиббенс», в результате обвального падения спроса на офисные помещения классов «А» и «Б» на рынке оказалось около 127 тыс. кв. м пустующих площадей, предлагаемых потенциальным арендаторам в готовом виде, то есть с внутренней отделкой, а зачастую и с полной меблировкой. Для сравнения: объем офисных помещений «Совинцентра» - одного из крупнейших офисных центров - составляет около 50 тыс. кв. м.
Средние базовые ставки аренды офисных помещений классов «А» и «Б» снизились с докризисных $700 и $600 за 1 кв. м в год до нынешних $525 и $400 - 450 соответственно. Падение стоимости аренды составило в среднем 30 - 35%. При этом если раньше застройщики, как правило, сдавали в аренду свои новые здания без внутренней отделки, то присутствующий на рынке значительный объем офисных помещений, полностью готовых к въезду арендаторов, лишает прежнюю практику сдачи помещений «без отделки» шансов на успех.
Источник средств
Однако, вопреки мрачным прогнозам осени прошлого года, на рынке остаются возможности для развития и создания высокорентабельных объектов коммерческой собственности. К их числу Эндрю Виксом, директор по девелопменту компании «Ноубл Гиббенс», относит строительство элитного жилья, а Шалва Чигиринский - проекты развития сетевой инфраструктуры: сети супермаркетов, ресторанов, бензоколонок, многоэкранных кинотеатров - мультиплексов и т.п. Основной трудностью в реализации этих проектов остается привлечение необходимых средств.
Последним источником денег для большинства российских девелоперов остались российские же банки, среди которых едва ли не единственным кредитоспособным учреждением выглядит Сбербанк. Именно к его подразделениям обращены взгляды ведущих российских девелоперов. Средств Сбербанка не может хватить на всех страждущих, и это ослабляет позиции российских участников рынка.
Международные девелоперы избегают использования банковских кредитов. По словам вице-президента и исполнительного директора Hines - отделения крупнейшего международного девелопера - Ли Тимминса, «использование банковских кредитов заметно снижает рентабельность осуществляемых проектов».
Последние три года компания Hines вкладывала в недвижимость по всему миру около $1 млрд в год. В ближайшие три - пять лет Hines Interests может позволить себе инвестировать только в России около $300 млн из средств своих инвестиционных фондов, созданных при участии TCW и Morgan Stanley. В настоящее время Hines уже инвестировала $100 млн в проект жилого поселка «Покровские Холмы» и англо-американскую школу. Продолжение инвестиций Hines в России целиком зависит от рыночной конъюнктуры.
Другим крупным проектом, реализуемым международным инвестором - компанией IKEA, является торговый городок, раскинувшийся на площади 40 га с несколькими торговыми комплексами общей площадью 33 тыс. кв. м. Специализирующаяся на производстве мебели и товаров для дома скандинавская компания IKEA имеет отделение, занимающееся строительством и эксплуатацией недвижимости (преимущественно торгового назначения). Эксклюзивный представитель IKEA - компания «Стайлс и Рябокобылко» не распространяется об источниках и масштабах финансирования российского проекта, однако и без этого видно, что его стоимость превышает $100 млн.
Новички и западные партнеры
Складывается впечатление, что, несмотря на кризис, столичный рынок недвижимости остается весьма привлекательным для новичков. Во всяком случае, появление на рынке малоизвестной компании Capital Group иначе как мощной экспансией и стремлением захватить лидерство не назовешь. Сразу четыре офисных здания общей площадью около 35 тыс. кв. м собирается предложить рынку Capital Group в не самое благоприятное для этого время.
По некоторым сведениям, за серой лошадкой Capital Group стоит могущественный американский предприниматель, в силу одиозности репутации на родине предпочитающий не афишировать свое имя в России. В любом случае размер капитала, находящийся в распоряжении этого человека, способен обеспечить прочные позиции Capital Group в Москве на долгие годы.
Вторым новым именем стала «Итера Девелопмент», являющаяся дочерней компанией газового трейдера «Итера». Сегодня "Итера Девелопмент" пытается реализовать офисные помещения в своем первом здании на Таганке, а руководство компании уже работает над новыми проектами в сфере гостиничного бизнеса и создания элитного жилья. Имея прочный финансовый тыл в виде «сидящей» на газовой трубе материнской компании, «Итера Девелопмент» должна подтвердить свою способность создавать действительно качественные объекты, и тогда рынок получит еще одного игрока, с которым ему придется считаться.
В целом же, по мнению главы российского отделения Hines Ли Тимминса, у российских компаний, работающих на рынке недвижимости, есть два пути развития: "Одни компании в течение ближайших двух лет будут очень осторожно вести свою работу, стремясь к привлечению капиталов из русских банков. А другие, возможно, пойдут по пути создания совместных предприятий с иностранными компаниями, чтобы создать себе репутацию на международном рынке". По признанию самого Ли Тимминса, второй путь ему кажется более перспективным. В качестве основных кандидатов на партнерство с российскими девелоперами могут оказаться такие компании, как Enka, Alarko, «Лиггет-Дукат» и Western Realty.
Индивидуальная работа
Есть ли будущее у офисного строительства? По мнению Эндрю Виксома, директора по девелопменту компании «Ноубл Гиббенс», единственно возможным вариантом строительства офисных зданий остается «билд-ту-сьют девелопмент» - создание объекта под конкретного арендатора, который впоследствии снимет все здание целиком или значительную его часть. Трудность, однако, состоит не только в том, чтобы найти подходящую компанию, но и в том, чтобы привлечь ее к сотрудничеству.
Одним из обнадеживающих факторов Эндрю Виксом считает интерес потенциальных инвесторов к покупке уже построенных и успешно эксплуатируемых офисных зданий класса «А». Отсутствие рисков, сопровождающих девелоперские проекты в процессе строительства, и наличие списка уже существующих арендаторов делают подобное приобретение привлекательным.
«Высококлассные здания с примечательной архитектурой в сочетании с внимательным, профессиональным управлением привлекают лучших арендаторов, обеспечивают высокие арендные ставки и сохраняют свою ценность как во времена взлетов, так и в периоды спада на рынке недвижимости», - полагает Джеральд Д. Хайнс, основатель Hines Interests Limited Partnership. И похоже, что интерес к вложениям в высокодоходную недвижимость на фоне отсутствующего фондового рынка может способствовать выведению из оцепенения столичного рынка коммерческих помещений.
Московские правила
Оживление на рынке недвижимости основные участники все чаще связывают с летом 2000 года. Все указывают на то, что подъем российской экономики не начнется до тех пор, пока не будет достигнута политическая стабильность на федеральном уровне. А основными дестабилизирующими факторами являются продолжающийся политический кризис и ослабление президентской власти.
В то же время и от политики московских властей во многом зависит судьба рынка недвижимости. Последние годы правительство Москвы с успехом драло три шкуры с частных девелоперов. Результат: сейчас в Москве число офисных площадей класса «А» составляет около 2% от аналогичного рынка в Нью-Йорке. Единственное, в чем Москве удалось преуспеть, - это уровень дороговизны, по которому Нью-Йорк безнадежно отстает практически вдвое. Несложно сообразить, какая из «финансовых столиц мира» имеет лучшие предпосылки для ведения бизнеса.
Жесткие правила игры, созданные в Москве Юрием Лужковым, заставляют инвесторов находить другие решения. К их числу относится уже упоминавшийся торговый городок компании IKEA. Не желая потакать аппетитам столичных чиновников, скандинавы развернули свой проект за пределами Москвы - у оживленного Ленинградского шоссе в районе города Химки. Вольно или невольно, но проект торгового комплекса лишь усилил коммерческую привлекательность этого района для других застройщиков, поскольку здесь уже действует крупный торговый центр «Гранд».
По мнению многих специалистов, город Химки в самом ближайшем будущем может стать привлекательным не только для создания торговых помещений, но также жилых, гостиничных и офисных комплексов. Говоря другими словами, географическое расположение между Москвой и международными аэропортами Шереметьево-1 и -2 и более мягкий налоговый климат делают этот район серьезным конкурентом небезызвестного проекта «Москва-Сити».
Конечно, сегодня аналитики отмечают некоторое снижение стоимости осуществления девелоперских проектов в Москве за счет более низких цен на строительные работы (вызванных усилившейся конкуренцией среди строительных компаний на фоне значительного сокращения спроса на их услуги) и возможности приобретения прав на землю на более выгодных условиях. Однако подобное незначительное снижение стоимости осуществления девелоперских проектов - это ничто по сравнению с реальным снижением прибыльности подобных проектов (из-за рухнувших арендных ставок на офисные помещения) и общим падением спроса на столичную недвижимость.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
