Top.Mail.Ru
$ 59.60
£ 71.43
¥ 43.96
 62.23
 8.73
Нефть WTI 89.69
GOLD 1770.29
РТС 1164.57
DJIA 33980.32
NASDAQ 12938.12
BTC/USD 23548.00
недвижимость

ЦБ поставил ипотеке заградительный барьер

Фото: Эмин Джафаров / Коммерсантъ / Legion-Media Фото: Эмин Джафаров / Коммерсантъ / Legion-Media

«Сегодня мы все говорим ипотеке до свидания!» — так вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов прокомментировал новость о повышении ключевой ставки ЦБ до 20%. По его словам, массовым этот механизм финансирования стройки больше не будет. Опрошенные «Компанией» эксперты уверены, что первичный рынок попытаются откачать субсидированными ставками и рассрочками. На вторичном же наступит полный коллапс. 

28 февраля Центробанк поднял ключевую ставку до неожиданных 20% и фактически установил заградительную планку для большинства россиян, желающих купить жилье в ипотеку. Финансовые организации быстро стали подтягивать условия ипотечного кредитования под новые показатели. Эксперт рынка недвижимости Никита Журавлев уверен, что уже в ближайшее время банки остановят выдачу ипотечных кредитов, чтобы пересмотреть процентную ставку, которая может составить от 25%.

«При таких цифрах сделок однозначно не будет, и это приведет к падению спроса на первичном рынке на 60-70%. Его будут пытаться откачать субсидированными ставками, рассрочками и другими финансовыми инструментами для покупателей», — полагает Журавлев.

В текущих условиях это вряд ли поможет рынку, продолжил эксперт, так как желание инвестировать в недвижимость у россиян охладеет. При этом застройщики не захотят работать себе в убыток, так как многие проекты при ключевой ставке в 20% совершенно нерентабельны. 

Заморозка строек 

Ипотечные сделки — это основной драйвер рынка последних лет. И сейчас, по словам Журавлева, застройщики будут «группироваться» с банками и придумывать новые финансовые инструменты. «В большинстве своем новостройки строятся благодаря проектному финансированию, и средства на их возведение у компаний есть. Девелоперы будут вести переговоры с банками о пересмотре поступлений на эскроу-счета от реализации недвижимости, другого выхода у них нет», — подчеркивает Никита Журавлев.

Как рассказала «Компании» совладелец и генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова, в массмаркете около 70-80% продаж приходится на ипотечные сделки. «Эти клиенты отложат покупку, однако одновременно вырастут инвестиционные сделки тех, кто уже выиграл на валюте или вышел из фондового рынка и переводит инвестиции в недвижимость. Соответственно, на какое-то время после краткого взлета ажиотажных продаж по текущим ценам, возможна стагнация», — заявила эксперт. 

При этом себестоимость недвижимости будет только расти, так как подорожает абсолютно все: материалы, технологии, оборудование, рабочая сила. «Единственное, что возможно — это стабилизация цен по тем объектам, где стадия готовности высока, а значит основная себестоимость уже зафиксирована», — говорит Кравцова.

А вот с выходом на новые площадки бизнес повременит, и ряд бумажных проектов будут заморожены. Застройщики уже объявляют о временном закрытии продаж из-за роста ипотечных ставок. Так, приостановку продаж домовладений анонсировала питерская компания «Омакульма».

По словам гендиректора «Омакульмы», председателя комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Виолетты Басиной, компания планирует пересмотреть параметры бюджета и согласовать новые цифры с банком ДОМ.РФ, осуществляющим проектное финансирование пилотного в России малоэтажного жилого комплекса. Причиной этого Басина назвала резкий рост ключевой ставки, объявленный ЦБ.

«В прошлом году мы были вынуждены делать это в связи с резким ростом цен на стройматериалы. Сейчас, так как часть строительных и отделочных материалов закупается в Европе, мы прогнозируем очередной рост цен из-за уже изменившегося курса рубля и новой ставки ЦБ», — заявила Басина.

При этом девелопер сообщил, что готов пересмотреть даже стоимость забронированных объектов при условии, что курс евро поднимется выше 120 рублей. 

Офис лучше квартиры 

Прогноз по вторичному рынку у Журавлева еще более плачевный: страна может потерять его в принципе. «Вторичный рынок будет существовать только за счет стопроцентной оплаты — это самоубийство, — рассказал эксперт "Компании". — Возможно, мы увидим сделки по обмену, как в далеком прошлом».

Изменения ипотечных ставок в меньшей степени отразятся на рынке офисной недвижимости, так как ипотека не является ключевым инструментом покупки в сегменте: чаще применяются собственные рассрочки от застройщиков, говорит руководитель департамента оценки и аналитики STONE HEDGE Кристина Недря.

Среди офисной недвижимости есть объекты, которые реализуются по ДДУ, так же, как и жилье. Рост цен по ним может быть весьма существенным.

«Говоря об офисном рынке, стоит отметить, что в условиях сложившегося дефицита предложения (по итогам 2021 года был зафиксирован рекордно низкий уровень вакансии — 7,7%) и текущей конъюнктуры предпосылок к пересмотру цен в сторону уменьшения нет. Особенно рост будет заметен в сегменте офисной недвижимости класса А, учитывая, что на долю импортных строительных материалов здесь приходится до 45% от общего объема, а предложения на рынке единичны», — говорит Кристина Недря.

В компании прогнозируют переток инвесторов с альтернативных рынков недвижимости.

Еще по теме