Управление с неизвестными
Владимира Евтушенкова и Олега Дерипаску отстраняют от управления крупнейшими московскими стройками. В ближайшее время их компании могут потерять контроль над проектами «Москва-Сити»
и «Большой Сити». На смену частным управленцам идут государственные структуры.
Проект застройки территории Болотного острова, что напротив Кремля, называют самым известным миражом московского рынка недвижимости. Программа по превращению острова в элитную застройку была принята столичными властями еще в 2003 году по предложению фирмы «КРТ», которая в итоге и стала управляющей компанией (УК) проекта. Эта структура должна была организовать многочисленных собственников участков на Болотном острове на реконструкцию. Однако дело застопорилось, в частности, вопрос уперся в стоимость коммуникаций – их смета составила примерно $400 млн. В итоге работы так и не начались, а в 2005 году мэр Москвы раскритиковал КРТ и лишил статуса УК, а ее обязанности переложил на плечи «Москапстроя» и столичного стройкомплекса. Но чиновники оказались плохими организаторами – дело снова не заладилось. В 2007 году статус УК перешел к самому крупному из заявленных инвесторов проекта – компании «Гута-Девелопмент». Таким образом, власть над одной из крупнейших столичных строек сделала полный круг, вернувшись в частные руки. До недавнего времени история вокруг «Золотого острова» была единственным примером громкой смены УК. Однако в ближайшее время статуса УК могут лишиться еще структуры «Базэла» и АФК «Система», управляющие проектами «Москва-Сити» и «Большой Сити» соответственно.
Хлебное место
В прошедшем феврале правительство Москвы разработало проект постановления «О территориальной схеме развития территории, прилегающей к ММДЦ «Москва-Сити». Этот документ пока не принят, однако уже напугал многих девелоперов, работающих в районе делового центра. В проекте постановления сказано: «В I полугодии 2009 года в установленном порядке обеспечить проведение мероприятий по подбору управляющей компании с возложением на нее работы по оперативному управлению проектом комплексного развития территории ММДЦ «Москва-Сити» и прилегающих территорий». Фактически речь идет о том, что функции управляющих компаний проектами «Москва-Сити» и «Большой Сити» будут переданы от ОАО «Сити», контролируемого Олегом Дерипаской, и девелоперского подразделения АФК «Система» – «Системы-Галс» – кому-то другому. Для самих управленцев такие перспективы мало приятны. Интересно, что примерно в то же время стало известно о том, что ГК «Итера» может потерять контроль над проектом «Минск-Сити» стоимостью около $5 млрд. В конце февраля 2009 года президент Белоруссии Александр Лукашенко резко раскритиковал темпы реализации и обвинил управляющую компанию в том, что она до сих пор не решила вопрос перебазирования с территории застройки авиаремонтного завода. Таким образом, возможная смена управленцев стала тенденцией уже в масштабах Союзного государства.
Позиция управляющей масштабным проектом компании всегда считалась хлебным местом. «УК контролирует финансовые потоки, определяет приоритетность развития территории, стратегическое развитие, разрабатывает концепцию проекта, осуществляет контроль за строительством, обустройством транспортной и инженерной инфраструктур. Не стоит забывать и о том, что УК имеет преимущество в освоении вверенной ей территории», – рассказывает директор по маркетингу группы компаний «Конти» Юрий Синяев. Поэтому потенциальные управленцы были готовы заплатить немалые деньги для того, чтобы встать во главе мощного проекта. В частности, в сентябре 2008 года Олег Дерипаска стал основным владельцем ОАО «Сити» – управляющей компании ММДЦ «Москва-Сити». По данным участников рынка, часть этого пакета, 38% акций, Дерипаска примерно за $80 млн выкупил у «Гута-Инвеста» еще в 2007 году, остальные 46% акций «Сити», по данным участников рынка, глава «Базэла» купил у структур «Норильского никеля». Сумма второй сделки, по экспертным оценкам, составила около $160 млн. Таким образом, получается, что миллиардер выложил около $240 млн за контроль над крупнейшей стройкой столицы.
Поразительно, но, имея гигантские полномочия в вопросе распределения участков, управляющие масштабными стройками в российских реалиях, по мнению участников рынка, почти не занимаются решением ежеминутных вопросов. «У нас функции управляющей компании очень размыты. Фактически в идеале перед УК стоит задача asset management – контроля над всеми процессами, но в России нет компаний, которые были бы готовы взять на себя контроль над комплексным финансированием проекта и разработку участков. Дело в том, что инвестор не может разжать кулачок и отдать все права УК», – говорит источник «Ко» в руководстве одной девелоперской компании, работающей в «Москва-Сити». Поэтому, по его словам, в последнее время управляющая компания в «Москва-Сити» занимается исключительно уборкой территории. «Когда нам для одного из жилых объектов понадобился дополнительный энергоресурс, управляющая компания в ответ на нашу просьбу помочь просто отправила нас в «Мосэнерго», где, в свою очередь, отказались решать вопрос», – говорит источник «Ко». Таким образом, УК, имея гигантский ресурс, фактически не несет никаких обязательств перед отдельными девелоперами.
Ветер перемен
Причины разногласий вокруг «Минск-Сити», как отмечают участники рынка, весьма туманны, а вот передел московского рынка УК может объясняться несколькими вполне конкретными причинами. Во-первых, по словам Юрия Синяева, московские власти ищут, кто бы взял на себя эксплуатацию находящихся на балансе ОАО «Сити» объектов. Во-вторых, столичные власти могут быть недовольны низкой активностью УК по работе с инвесторами. «Правительство Москвы последовательно закрепляло функции развития отдельных проектов за конкретными инвесторами-застройщиками, то есть действовало напрямую, а не через УК», – говорит управляющий партнер Panorama Estate Омар Гаджиев. По его словам, так гораздо проще контролировать процесс. Для инвестора это тоже выгоднее, ведь он хочет быть уверен в том, что вложенные им средства будут направлены на строительство, а не пойдут на решение каких-то других проблем, которые могут возникнуть в трудной ситуации у управляющей компании.
Наконец, третью причину участники рынка называют наиболее значимой. «Если допустить вероятность ухода старых УК, то, скорее всего, их сложности связаны с проблемами финансирования. В этом случае деприватизация – общемировая на сегодняшний день тенденция – выглядит логичной», – рассуждает управляющий директор Praedium ONCOR International Рубен Алчуджян. Дело в том, что финансовое положение материнских для нынешних УК компаний выглядит весьма плачевно. Задолженность строительного подразделения «Базэла» – компании «Главстрой» уже превысила 30 млрд руб., из которых 4 млрд кредиторы пытаются взыскать в судебном порядке. Кроме того, серьезные финансовые сложности и у других компаний Олега Дерипаски – ОК «Русал» с трудом договорилась с банками-кредиторами о временной заморозке основного долга на $14 млрд. «Видимо, правительство Москвы списывает со счетов богатейшего в прошлом бизнесмена страны и вынуждено искать более подходящего партнера в условиях жесточайшего недостатка финансирования проекта «Москва-Сити», – предполагает гендиректор DOKI Валерий Барнинец. По его словам, у «Системы-Галс» также мало шансов остаться УК из-за существующей кредитной нагрузки. На конец 2008 года общая задолженность компании, по ее собственным данным, составила $1,6 млрд. Соответственно на место старых олигархических структур придут новые управляющие.
Кто на смену?
С учетом сложного финансового положения на российском рынке недвижимости эксперты прогнозируют появление новых управленцев – чиновников или иностранных компаний. «В кризис обычно происходят переделы рынка. В нашем случае единственный инвестор с cash – государство. На место крупнейших девелоперов может прийти или государство, или партнеры–иностранцы. Возможен, конечно, и вариант российских партнеров, но таких мало», – говорит директор отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis Яна Кузина. «Сомнительно, что такие компании, как ОАО «Сити» или «Система-Галс», полностью лишатся контроля над своими проектами. Возможно, московское правительство получит больше контроля», – предполагает Рубен Алчуджян. При этом некоторые эксперты не исключают того, что передел приведет к тому, что московские власти просто выкупят у УК их доли. По словам Валерия Барнинца, в нынешней ситуации на место уходящих компаний придут те, кто имеет больший финансовый и административный ресурс. «Но вряд ли сюда допустят иностранцев. Как известно, в последние годы предпочтение отдавалось компаниям с участием отечественного капитала, а в условиях кризиса протекционизм только усиливается», – поясняет он. Более того, в настоящий момент потенциальные иностранные партнеры также испытывают финансовые сложности, а инвестиционная привлекательность российского рынка сильно упала. По мнению аналитика УК «Финам Менеджмент» Максима Клягина, в большинстве своем зарубежные компании сейчас не заинтересованы в инвестициях в российские проекты, тем более в таких сферах, как девелопмент и строительство. В итоге остается единственный возможный преемник «Базэла» и «Системы-Галс» в крупных проектах – государство. По словам руководителя PR-отдела «Сити-XXI век» Сергея Лядова, в нынешних экономических условиях никто, кроме чиновников, не сможет обеспечить дальнейшее продвижение таких масштабных проектов. «Прежде всего это касается финансового вклада – вряд ли девелоперы смогут найти под это необходимые ресурсы. Да и остальные вопросы требуют столь значительного и пристального участия государства, что его вхождение в проекты закономерно», – говорит он.
Однако это не означает, что город будет держать за собой эти стройки вечно. По мнению Омара Гаджиева, впоследствии контроль над данными проектами могут получить банковские структуры. «Городу забирать эти проекты ни к чему, потому что в противном случае он все равно будет вынужден искать на них новых инвесторов в лице тех, кто уцелеет на этом рынке», – объясняет эксперт. В таком случае «Москва-Сити» и «Большой Сити», как и «Золотой остров», сделают полный круг и вернутся в частные руки. Другое дело, прибавит ли это строителям скорости?
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
Директор компании «Вымпелком» по развитию широкополосного доступа в Интернет Александр Малис об одном своем рабочем дне
