«В Европе вы не увидите таких быстрых изменений, как в Москве»

— 2020 год стал катализатором тех процессов, которые уже долгое время происходили на рынке недвижимости. Классический ритейл пострадал из-за локдауна очень сильно. Но переход к e-commerce, изменения в поведении клиентов начались уже давно. Пандемия просто ускорила эти тенденции.

Еще один пострадавший сегмент — офисы. Из-за коронавируса люди долгое время работали удаленно. В результате компании начали переосмысливать рабочие пространства, чтобы сделать их более эффективными и безопасными. Те же тенденции наблюдались в Европе. Например, в Финляндии люди очень сосредоточены на качестве жизни, и по этой причине работодатели должны уделять больше внимания тому, как они заботятся о сотрудниках, это важный аспект при найме на работу. Это значит, что в Финляндии потребности людей находятся на первом месте, и вы создаете для них все необходимые условия, когда подбираете команду.

Аналогичные процессы мы сейчас наблюдаем в России. Если вы большая компания и хотите собрать успешную команду, то не должны думать только о том, как извлечь максимум эффективности из площади офиса. Сейчас людям необходимо больше зон для общения, они хотят иметь возможность выпить кофе с коллегами, причем не только на кухне, и в целом хотят вдохновения от окружающей среды. Именно к этому нас подтолкнула пандемия. Работодатели стали больше задумываться, какое офисное пространство требуется сотрудникам.

Сейчас крупные арендаторы размышляют, как повысить эффективность бизнеса «более плавно». В августе прошлого года около 70% руководителей компаний — «голубых фишек» — в США были уверены, что хотят сократить офисные площади, потому что люди больше работают из дома, и гибридная модель становится более востребованной. Но сейчас этот показатель снизился до 17%, те же самые компании считают, что им будут нужны офисы, хотя и в другом формате, с большим свободным пространством, большей дистанцией между рабочими местами и так далее.

Офисы, конечно, пострадали от пандемии. Но я думаю, что если мы заглянем в будущее, то важно только то, как вы используете рабочее пространство. Пандемия заставила людей задуматься о том, как жить и работать лучше. Возможно, этот период позволит даже улучшить качество жизни тех, кто трудится в офисах, и это здорово.

— Я думаю, что пандемия показывает устойчивость российской экономики. Безусловно, это был сложный год для РФ, правительство не выделяло средства на все подряд, как это было в США и ЕС, где рынок просто наполнили деньгами, что является большим вызовом для экономики. В России этого не происходит. В долгосрочной перспективе, я думаю, российский рынок очень привлекателен для иностранных инвесторов, потому что в этом году ожидается рост на уровне 4%, да и в прошлом году у нас не было значительного падения. В странах ЕС ставки капитализации в складской недвижимости составляют около 3%, а ставка по кредиту может быть 2,5–3%. Совершать сделку практически нет никакого смысла, потому что дельта для инвестора будет минимальной. Единственное, на чем вы можете заработать в будущем, — так это на росте стоимости объекта, если ставки капитализации продолжат снижаться.

В России дельта в доходностях совсем другая. Причина в относительно низкой для РФ ключевой ставке, что приводит к невысокой стоимости заемного финансирования — около 6,5%. Если вы приобретаете складские активы со ставкой капитализации на уровне 10–11%, то дельта составляет 4%. Так что с инвестиционной точки зрения это намного интереснее. И эта дельта у нас есть во всех сегментах. Это делает рынок недвижимости очень интересным.

— Волатильность рубля — единственное, что негативно влияет на рынок. Мы видим, что многие международные компании, например в Лондоне, несут огромные убытки за счет изменения курса, это фиксируется на уровне прибылей и убытков, но на уровне денежных потоков в рублях они делают отличный бизнес. Причина этого только в том, что доллар подорожал за год с 62 до 75 рублей, и это отражается на прибылях и убытках. В то же время в России Центральный банк работает независимо. И это важно, если мы говорим о долгосрочной перспективе, потому что во многих других странах, например в Турции, ЦБ следует политической повестке, это делает экономику совершенно нестабильной и довольно непредсказуемой.

Принимая во внимание события 2020 года, Центробанк РФ приложил все усилия, чтобы сохранить стабильность рубля, насколько это было возможно. Мы помним, что в один апрельский день прошлого года цена на нефть WTI была минус 40 долларов. А сейчас она снова около 60 долларов. Если ваша валюта сильно зависит от цены на нефть, например, как рубль, это не очень хорошая ситуация. Учитывая это, ЦБ проделал отличную работу, так что это действительно хороший результат.

Конечно, притока внешней валюты было меньше. Однако в России есть очень сильные международные инвесторы, такие как IKEA или PPF. И еще несколько игроков, такие как Metro, Morgan Stanley или Goldman Sachs, которые инвестируют в РФ.

— В 2020 году ими было вложено около 450 млн долларов в данный сектор. Но объемы и структура инвестиций меняются. Скажем, пять или шесть лет назад в коммерческой недвижимости было намного больше международных инвестиций — около 40%, а теперь около 90% инвестиций на нашем рынке — российские, а 10% — иностранные. Есть и структурные изменения. Раньше были востребованы торговые объекты, сейчас инвесторов больше привлекают склады и цепочки поставок, также мы видим высокий интерес к таким сегментам, как жилая и офисная недвижимость.

— Первые два — это складские активы и жилой сегмент, на третьем месте — офисный сегмент, затем идут торговая недвижимость и отели.

— Да, у нас, безусловно, есть качественные торговые активы, имеющие хороший потенциал для роста. Также будут востребованы офисы премиум-класса. Когда в прошлом году я общался со своими друзьями, которые возглавляют крупные компании в России, они сказали: «Сейчас сотрудники работают из дома, и они никогда не вернутся обратно в офис. Возможно, нам нужно всего 10% арендуемой площади». Сейчас ситуация изменилась. Да, вероятно, мы уже не будем 100% времени работать из офиса. Но это больше связано с изменением поведения, чем со спецификой офисного пространства. Я имею в виду, что количество рабочих мест не играет решающей роли, важно то, насколько эффективно работают ваши сотрудники. Вот в чем суть. Поэтому я уверен, что офисы будут абсолютно устойчивыми.

— Спрос сильно изменился, и сейчас мы видим результаты тех изменений, которые начались много лет назад. Теперь люди начинают понимать, что электронная коммерция будет работать, но для этого нам все еще не хватает инфраструктуры, которая могла бы удовлетворить спрос в этом сегменте.

Что касается предпочтений международных инвесторов, то мы забываем о том, что Москва действительно сильно изменилась за последние пять-семь лет. Девелопмент развивается очень быстро — это новые станции метро, транспортная инфраструктура или, например, инновационный кластер «Сколково». Если вы поедете в Европу, таких быстрых изменений там нет. Возможно, сегодня это не так сильно влияет на инвесторов, но это важно для перспективы. Москва — крупный мегаполис и самый большой город в Европе, еще 10 лет назад в нем не было достаточной инфраструктуры. Теперь же все выглядит совершенно иначе.

Я думаю, что следующим направлением, которое будет развиваться в Москве, станет городская логистика и цепочки поставок. Вот как сейчас доставляются товары? По большей части используются dark stores, которые находятся в подвальных помещениях. Этот сегмент будет развиваться. Инвесторы станут вкладывать в подобные объекты, ориентируясь на потребности людей, и это самое большое изменение на рынке, которое случится в будущем. Очевидно, что цепочки поставок становятся частью электронной коммерции. Вам, например, нравится делать покупки в огромных продуктовых гипермаркетах?

— А все потому, что это не очень удобно. Подобные форматы были популярны в Европе несколько лет назад. В России большие магазины по-прежнему актуальны. Сегодня наблюдается тенденция уменьшения площади этих магазинов с 25 000 до 7000–8000 кв. м. Потому что так комфортнее потребителям. Это означает, что в Москве появится много свободных помещений, которые придется перепрофилировать. Мы как раз занимаемся тем, что можно назвать регенерацией: анализируем ТЦ или гипермаркеты и помогаем создать новую концепцию, чтобы увеличить доходность торгового объекта. Таким образом, все выигрывают за счет повышения качества объекта и в то же время увеличения его стоимости.

— Тут сильно зависит от города. Например, в Санкт-Петербурге эффект от пандемии был меньше. Особенно сильно пострадали отели в столице. Мы не знаем, когда закончится пандемия, но я думаю, что летом мы снова начнем путешествовать. Это будет возможно благодаря массовой вакцинации, которая стартовала в начале 2021 года.

Спрос на деловые поездки вернется, но сейчас все равно ситуация не самая простая, потому что есть еще проблема, связанная с реновацией номерного фонда, в отеле через пять-семь лет нужно делать ремонт. А если вы не зарабатываете много денег, у вас нет возможности его сделать. Хотя в Москве есть несколько примеров отелей, где сейчас идет реновация. С нашей точки зрения, это очень удачное время для таких работ.

Некоторые отельеры сейчас используют креативный подход — сдают номера под офисы или открывают коворкинги. Помимо этого, собственников поддерживают стабильные кредиторы, это позволит пережить сложные времена. Уверен, что гостиничный сегмент снова восстановится. Просто нужно немного больше времени, я бы сказал, порядка двух лет.