Без места
Жилищное строительство в Москве последовательно загибается. Жилья в российской столице в течение последних четырех лет строят все меньше и меньше. По данным Росстата, если в 2007 г. на территории города было введено в эксплуатацию 4,8 млн квадратных метров жилых площадей, то в 2008 г. - 3,7 млн, в 2009-м - 2,7 млн, в 2010-м - 1,8 млн. То есть зафиксировано почти трехкратное снижение за три года. В нынешнем году ситуация вряд ли улучшится, ведь за 8 месяцев введено всего 0,9 млн "квадратов". По данным "Финам", за 11 месяцев текущего года снижение объема предложения на рынке первичного жилья столицы составило 62,2%.
Важнейшая причина стагнации - дефицит места. Строить просто негде. "В Москве темпы жилищного строительства снижаются с 2008 г. И эта тенденция закономерна. Площадок под застройку становится все меньше", - констатирует Виталий Разуваев, коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век".
"В пределах МКАД точно следует ожидать уменьшения темпов жилищного строительства. Тенденция направлена на снижение этажности и плотности застройки, а также на строгое соответствие объекта застройки социальной инфраструктуре - оснащенности школами, больницами и детскими садами. Поэтому темпы строительства прошлых лет представляются недостижимыми", - поясняет управляющий директор "Первого строительного треста" Алексей Демьянчук. По мнению эксперта, сейчас в Москве можно ожидать вывода только тех проектов и инвестконтрактов, которые находятся в высокой степени документарной готовности, а таковых не так уж и много. Поэтому в стратегической перспективе говорить о темпах, отмечавшихся в Белокаменной до смены власти, то есть о сдаче по 5 млн квадратных метров в год, не представляется возможным. "Город приходит к правильному пониманию баланса жилой части объекта и его инфраструктуры, включая социальную и дорожную", - подчеркивает Алексей Демьянчук.
Какой же существует выход для московского строительного комплекса, а также для жителей города, мечтающих - и имеющих для этого финансовые возможности - купить новую квартиру?
Фабрики - жильцам
Можно разыскивать те места, где все-таки можно организовать новую стройку. Заместитель генерального директора УК "Уникор" Екатерина Батынкова полагает, что, мобилизуя последние резервы городской территории, Москва сможет поддержать имеющиеся темпы строительства, правда, не в элитном сегменте недвижимости, а в эконом- и бизнес-классе. Прежняя динамика сохранится за счет вывода промышленных предприятий, территорий автопарков, таможенных и складских терминалов за черту города, а также благодаря ликвидации ветхого и аварийного жилья. "Несмотря на то что освобождаемая и присоединяемая для жилой застройки площадь (по разным оценкам) не такая уж и большая, этих территорий хватит для сохранения текущих темпов строительства в течение еще 5-7 лет", - уверена Екатерина Батынкова.
Девелоперы уже действуют в этом направлении. Так, корпорация "Главстрой" Олега Дерипаски готова пустить под возведение жилья и коммерческой недвижимости все свои московские промзоны. На их территории предполагается строительство 1,5 млн кв. м недвижимости инвестиционной стоимостью 100 млрд руб. "Дальнейшие перспективы девелоперов связаны в основном с комплексной реконструкцией кварталов и освоением промышленных и транспортных территорий", - соглашается Виталий Разуваев. Вообще, нормальный вектор развития всех крупных городов и тем более столиц - реорганизация промзон. Этот путь в середине XX века до Москвы прошли такие мегаполисы, как Лондон, Париж и Нью-Йорк, откуда, например, пошло движение лофтов - фабрик, в которых умные девелоперы, обходя законы, реализовывали новый формат жилья. "Я не предлагаю всем переделывать заводские помещения или таксомоторные парки в лофты, так как у нас зачастую промзоны представляют собой территории, не подходящие для постоянного проживания, но однозначно именно они имеют наибольший потенциал для девелопмента внутри МКАД, - полагает Алексей Демьянчук. - У города нет потребности в таком количестве производственных площадок. Все движется к европейской модели, когда производство выведено за пределы крупных городов".
Еще один резерв территорий - военные и режимные объекты, например склады и арсеналы, сейчас де-факто не использующиеся по целевому назначению. Они тоже могут "переквалифицироваться" путем редевелопмента в коммерческие или жилые объекты, опять же с учетом инфраструктуры.
За границей
Немаловажный метод преодоления дефицита места - вынос строительства за пределы МКАД. Москвичи уже активно предъявляют спрос на жилье в ближайшем Подмосковье. По мнению экспертов, в недалекой перспективе рост строительных объемов скорее будет наблюдаться не в Москве, а в Московской области. Города-лидеры по новому строительству - Реутов, Химки, Мытищи, Люберцы, Королев, Одинцово, Балашиха, Железнодорожный, Домодедово, Подольск, Раменское.
Власти, следуя в русле этой тенденции, приняли решение о расширении Москвы, таким образом, новые жилищные районы за пределами МКАД будут юридически находиться на территории Белокаменной. "С уменьшением участков под застройку во многом связан проект расширения территории столицы, - рассуждает Виталий Разуваев. - Он должен компенсировать постепенно снижающиеся объемы строительства жилья в старой Москве и, более того, привести постепенно к росту показателей строительной индустрии". Некоторые политологи утверждают, что вообще проект расширения города пролоббирован исключительно московским строительным комплексом.
Есть и совсем оригинальные решения: поскольку расселять пятиэтажки хлопотно, в мэрии рассматривается проект модернизации блочных пятиэтажек, предполагающий надстройку двух этажей. Эксперты, комментирующие эту идею, отмечают, что здесь просматривается стремление столичных властей в условиях дефицита стройплощадок сохранить объемы возведения жилья для городских нужд.
Жизнь - дорога
Однако воплощение в жизнь всех этих решений имеет очень важное последствие - увеличение себестоимости строительства. Реконструкция промышленных и транспортных зон - процессы трудоемкие и затратные, поэтому застройщики, обладающие правами на участки подобного рода, не торопятся начинать проекты. "Те площадки, на которых можно строить, с каждым годом становятся все более сложными в плане освоения, - рассказывает Виталий Разуваев. - В последнее время значительно возросла стоимость технических условий на присоединение объектов к инженерным сетям. Серьезное значение имеет и фактор протестных настроений, который уже нельзя не учитывать при рассмотрении участия в небольших проектах". Все это влияет на цену квадратного метра, прирост которой за 2011 г., по экспертным оценкам, составит от 20% до 40%.
При этом существует еще извечный антагонизм между стремлением максимизировать объемы строительства и комфортностью городской среды. "Если девелоперы все-таки уйдут от стратегии максимализации экономического "выхлопа" от квадратного метра и перейдут к модели создания комфортной городской среды, предполагающей наличие дворового и "зеленого" пространства, а также необходимых объектов инфраструктуры на территориях жилых комплексов, тогда можно будет говорить, что эти темпы (если оценивать их в объемах квадратных метров) могут снизиться на 20-30%, - считает Екатерина Батынкова, - поскольку для организации качественной среды проживания нужна территория".
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
Фармацевтическая компания Teva получила право продавать на территории России лекарство на основе силденафила.
Выбор специалистом будущего места работы сходен с выбором, который делает покупатель из нескольких товаров с идентичными свойствами и качеством. Именно здесь начинает работать бренд, то есть субъективная оценка на уровне симпатий и предпочтений каждого.