Декрет о земле
Борьба московской и федеральной властей за контроль над столичным рынком недвижимости вступила в новую фазу. Камнем преткновения стала собственность на землю. Федеральный центр и столичная мэрия давно спорят об особой практике Москвы, продающей только права аренды земли на 5 или 49 лет. Однако на сей раз проблема становится особенно острой в силу приближения осени, а с ней – окончательного принятия Земельного кодекса.
Кремль против Москвы К принятию кодекса готовятся на федеральном уровне. Мингосимущество разработало федеральную программу приватизации на следующий год, которая предусматривает передачу в собственность вместе с земельными участками более 300 имущественных комплексов и около 140 государственных компаний на сумму свыше 18 млрд рублей. По словам первого заместителя министра Александра Бревермана, «если государство не в силах эффективно управлять объектами, то гораздо целесообразней будет их продать». Совершенно иначе отреагировали на наступление земельной собственности московские власти. Столичные чиновники готовы вновь вступить в конфликт с федеральными властями. Заместитель председателя Московского земельного комитета Олег Рыжков прямо заявил: «Столичное правительство не планирует продавать городскую землю». В практику крупных российских городов – в частности, Петербурга, Самары, Саратова, продажа земельных участков в собственность вошла еще до принятия кодекса. Столичные же чиновники утверждают, что Москва является уникальным экономическим организмом, и требуют признания своего особого статуса. По словам г-на Рыжкова, введение собственности может вызвать социальную напряженность, поскольку население испугается, что землю под жилыми домами кто-нибудь купит, а жителей выгонит. Кроме того, введение собственности поставит крест на градостроительном развитии Москвы. Собственник участка, где планируется провести дорогу, может заломить неимоверную сумму, непосильную для муниципалитета. Наконец, московские власти приводят аргумент, противоречащий всем предыдущим: собственность на землю в Москве есть. Олег Рыжков имеет в виду единственного собственника, появившегося после аукциона в Зеленограде. В то же время сам провал зеленоградского эксперимента, в ходе которого городу не удалось продать участки, московские власти считают доказательством того, что собственность на землю Москве противопоказана.
По обе стороны МКАД Любопытно, что споры о земле не вызывают бурной реакции у представителей девелопмента, в том числе иностранного. Видимо, столичные предприниматели – вне зависимости от происхождения – способны работать в любых условиях и при любых правилах игры. Так, по словам главы девелоперской компании JVA Sawyer Камерона Сойера, «в Москве настолько хорошо имитированы все аспекты собственности на землю, что для девелопера этот вопрос не имеет особого значения. Однако для инвесторов эта проблема актуальна. Наши партнеры – например, Народный банк Австрии, вкладывают в недвижимость Восточной Европы сотни миллионов долларов. И отказываются вложить хотя бы доллар в Москву. Хотя московский рынок больше, чем весь восточноевропейский». Городские чиновники на вопросы, касающиеся инвестиций, отвечают с должностным оптимизмом. По словам руководителя имущественно-земельного комплекса Москвы Олега Толкачева, «Москва не останется без инвесторов. Наоборот, не хватает времени обсудить все предлагаемые проекты». Пока иностранные компании, приходящие в Москву, либо договариваются об условиях работы с городскими властями, либо размещают свои объекты в ближнем Подмосковье. Классический пример первого рода – немецкая компания Metro, пришедшая в столицу в 1998 году. Контакты Metro с московскими чиновниками оказались плодотворными. Один из менеджеров Metro говорит: «Мы предполагали, что в Москве надо будет заплатить бюрократии за вхождение на рынок десятки и сотни миллионов долларов. Но на самом деле все бюрократические вопросы в Москве решались гораздо быстрее, чем даже в Германии». Противоположный подход применила компания IKEA. Глава русской IKEA Леннарт Дальгрен признает, что цена аренды московской земли настолько высока, что не позволила бы компании удержать цены на доступном уровне. Поэтому шведы осваивают участки с наружной стороны кольцевой дороги.
Это сладкое слово «контроль» Для Москвы важны не столько доходы от городской земли, сколько контроль за тем, что на ней может появиться. По словам Олега Рыжкова, земельные доходы Москвы в этом году составят 4,5 млрд руб. По неофициальным оценкам участников рынка, близких к чиновной среде, реальные доходы города составляют порядка 3 млрд руб. или $100 млн. Сумма не то чтобы смехотворна, но и не слишком велика. (Для справки: $100 млн хватит на два полноценных современных деловых центра). В доходах имущественно-земельного комплекса Москвы земельные платежи составляют от силы 10%. Иными словами, московские власти отстаивают не деньги, а свое право распоряжаться столичной землей. Пока трудно сказать, насколько Москве удастся отстоять свою уникальность. По словам Олега Толкачева, пока удается – путем введения дополнительного Закона о столичном статусе Москвы, который, вероятно, поможет сохранить позиции городской власти. Такая решительная позиция мэрии противоречит новому Земельному кодексу, находящемуся на рассмотрении в Госдуме. Этот документ предусматривает продажу земель всем заинтересованным покупателям, в том числе иностранцам и лицам без гражданства. Федеральные чиновники заверяют потенциальных инвесторов в том, что, как только будет принят Земельный кодекс, никто не сможет его нарушать: ни региональная администрация, ни муниципальные органы. «В случае отказа в покупке, потенциальные покупатели получат право предъявить иск администрации любого уровня. Конечно, кодекс позволяет региональным властям в некоторой степени регулировать решение земельных проблем – к примеру, повышать ставки. Однако федеральные органы должны внимательно следить за продажей земли и незамедлительно вмешиваться во все случаи нарушения законодательства», – заявил заместитель министра экономического развития и торговли Александр Маслов, выступая перед комитетом по недвижимости американской торговой палаты.
Почем гектар? «Продажа московской земли по федеральным ставкам невыгодна городу. Поэтому мы предпочли бы остановиться на аренде», – говорит председатель комитета Мосгордумы по вопросам земли и недвижимости Иван Новинский. Городские чиновники считают, что цены на землю, предусмотренные в новом кодексе, слишком низки. Федеральные власти планируют, что приблизительная стоимость одного квадратного метра в столице составит 2250 руб. ($75) в центре и около 270 руб. ($9) в удаленных районах. Однако это ничто по сравнению с минимальной арендной платой, которая в центре города составляет около $6 млн за гектар и около $600 за квадратный метр. Неудивительно, что мэрия не одобряет положения нового Земельного кодекса и предпочитает продаже аренду. Тем не менее федералы намерены действовать решительно. По данным Мингосимущества, с 1 января 2002 года инвесторы, приватизирующие государственную недвижимость, получат право собственности и на земельные участки, на которых расположены объекты. Стоимость участков будет определять Государственная кадастровая комиссия, которая рассмотрит общую ценность приватизируемых объектов.
В инвесторах согласья нет Инвесторы не имеют единодушия в вопросе о собственности на землю. Камерон Сойер, давно осваивающий московские просторы, считает, что самая большая проблема отсутствия собственности на землю – психологическая. «Я нормально работаю в рамках московской системы распределения земли, но возникают трудности, когда я пытаюсь объяснить ее иностранным инвесторам». А вот Алекс Ротзанг, председатель совета директоров компании Dream (Канада), более категоричен: «В мире всего очень много. Не хватает лишь одной вещи – денег. Инвестору все равно, куда вложить деньги – в Турцию, Россию, Германию... Страны борются за инвестиции, а не инвесторы за страны».
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
