Дешевле некуда
Покупка квартиры перестала казаться нереальным предприятием. Цены на недвижимость с осени прошлого года упали в среднем на 30 - 40%. Благодаря небывалому удешевлению квартир риэлтеры отмечают рост покупательской активности. Этот летний сезон на рынке недвижимости был оживленнее, чем обычно. Осень предвещает еще большее увеличение спроса.
Удивительное лето
Летний сезон этого года предоставлял риэлтерам поводы для удивления чаще, чем когда бы то ни было. В мае они удивлялись ажиотажу вокруг цифры $200 за квадратный метр жилой площади, оброненной мэром столицы при посещении очередного строительного объекта. В одних агентствах москвичей, звонящих с просьбами подыскать им такую квартиру, посылали в мэрию. В других объясняли разницу между "коробкой" без коммуникаций и полноценным домом, а заодно между муниципальной и коммерческой застройкой. В третьих доказывали, что пока новостройки падают в цене, дешевеет и собственная квартира клиента, предназначенная к продаже (только 10% сделок, производимых агентствами недвижимости, - чистые покупки, а все остальное - длинные цепочки обменов, разменов, продаж и приобретений). По статистике одного из крупнейших в Москве агентств недвижимости МИАН, 80% майских звонков в диспетчерскую службу начинались с вопроса: "А правда ли, что можно за $200?.."
Александр Сенаторов, генеральный директор МИАН, отмечает, что заявление мэра наделало много шума и горячо обсуждалось профессионалами: "Большинство риэлтеров понимали, что $200 за квадратный метр - это нереально. $150 - 200 стоит метр в "коробке". Плюс коммуникации. Если жилье коммерческое - а у нас в основном идет коммерческая застройка, - то стоимость увеличивается еще, поскольку 20 - 40% квартир надо отдать городу. Плюс налоги на аренду земли, так что цена возрастает до $300 - 350 за 1 кв. м".
Шквалом звонков в агентства недвижимости последствия лужковского заявления не были исчерпаны. Отпускные цены на муниципальные новостройки снизились в июне на 10%. Автоматически упали цены и в коммерческих новостройках, и на вторичном рынке.
В июле риэлтеры снова удивились. На этот раз результатам исследования комиссии по ипотеке при Московской ассоциации-гильдии риэлтеров. Объединенная статистика продаж десятка крупных московских агентств за три месяца показала, что самое большое падение цен произошло в элитных и в неликвидных районах - до 50%. Разница между первоначальным предложением и ценой, за которую квартира в итоге продавалась, в ряде случаев доходила до 40%, в восемь раз превысив средний показатель 1998 года. В некоторых районах Центрального, Западного, Северного и Восточного округов жилье на вторичном рынке оказалось дешевле, чем на первичном.
Еще один повод удивляться появился в августе. Рынок недвижимости никак не отреагировал на смену премьера. "В мае после отставки Примакова количество авансов за квартиры упало, по нашим данным, в два раза. Отставка же Степашина никак не отразилась ни на количестве звонков, ни на количестве авансов", - отмечает начальник аналитического отдела МИАН Олег Репченко.
Утром деньги - вечером стулья
Не оказывает существенного влияния на рынок и ипотека. По большому счету сейчас она не оказывает никакого влияния вообще. Собинбанк, например, выдал около сотни жилищных сертификатов, но только 15 семей уже въехали в квартиры, купленные по ипотечным кредитам. Остальные подыскивают варианты. Еще три десятка человек заняли новую жилплощадь по прог рамме Инвестсбербанка. Это капля в море, поскольку в Москве ежемесячно продается примерно 3000 квартир.
"Ипотека сможет влиять на рынок, когда по крайней мере 20% реализуемой в столице площади будет идти по ипотечным программам, - считает Александр Сенаторов. - Это порядка 600 квартир в месяц. Случись такое, ипотека обеспечила бы рынку недвижимости прирост спроса: больше людей ощутили бы себя способными приобрести квартиру".
Одним из препятствий на пути развития ипотеки стало падение цен. Ни люди, ни банки не хотят вкладываться в квартиры, которые через несколько месяцев будут, возможно, стоить дешевле. Риск переплатить добавляется ко всем остальным рискам, вызванным неустойчивостью экономического и политического положения в стране. В этих условиях любые долгосрочные проекты вызывают опасения. Комиссия по ипотеке при МАГР в концепции развития ипотечного кредитования предложила вовлекать в схему кредитования вторичный рынок, чтобы клиенты могли зачесть в качестве первого взноса имеющееся у них жилье. "Банки готовы работать и со вторичным рынком, - говорит руководитель комиссии по ипотеке МАГР Ирина Радченко. - Но у них нет денег. Прогнозы развития ипотечных программ сейчас пессимистичны: западные кредиты под них вряд ли пойдут раньше выборов".
Однако интерес к ипотеке у клиентов есть. Даже в условиях общего падения цен на недвижимость для многих покупка квартиры в кредит - единственная возможность приобрести собственное жилье.
Цыплят по осени считают
<Все риэлтеры сходятся во мнении, говоря о росте спроса летом этого года. По сравнению с самым "тихим" для рынка временем, сентябрем - октябрем 1998 года, нынешнее лето выдалось весьма успешным. Многие риэлтерские агентства даже отказались от традиционных в мертвый сезон отпусков. Главная причина повышения спроса - доступность жилья. Московские однокомнатные квартиры, стоившие в прошлом году $30 тыс., к лету 99-го подешевели до $15 - 16 тыс. На рынке были даже срочные предложения однокомнатных квартир по $10 тыс., и даже по $8 тыс. В меньшей степени падение цен затронуло рынок элитного жилья: оно подешевело в среднем лишь на 10% (что для квартиры ценой $320 тыс. довольно существенная цифра).
Сергей Жидаев, генеральный директор Московского центрального агентства недвижимости, еще в июле говорил о летнем всплеске сделок: "Март - апрель риэлтеры сидели без работы, в мае все заработали денег. В июне - июле спрос был таким же, как и до кризиса. Хотя, конечно, с июнем 96-го года не сравнится ни один декабрь - самый прибыльный на рынке месяц".
По статистике аналитического отдела МИАН, объем летних продаж в два с лишним раза превысил аналогичный показатель прошлого года. С 1 мая по 1 сентября 1998-го было продано 12 500 кв. м. В этом году - 26 500 кв. м. При этом сам МИАН своей стратегии не менял. "Сделок по меркам летнего сезона было много: 150 - 180 в месяц, - рассказывает Александр Сенаторов. - Конечно, кто-то откладывал покупку, рассчитывая на дальнейшее падение цен, но сыграли свою роль и несколько стимулирующих факторов. Во-первых, цены действительно стали доступными, а сказать с уверенностью, что падение цен продолжится и впредь, не мог никто. Во-вторых, спрос стимулировали поправки к Налоговому кодексу".
"Разные квартиры ведут себя по-разному, - отмечал Сергей Жидаев в середине лета. - Самые дешевое жилье, пользующееся наибольшим спросом, стало в некоторых районах дорожать. Подбираем клиенту вариант, и оказывается, что квартиры, которые в июне были по приемлемой для клиента цене, уже подорожали на $1 - 2 тыс.".
Главный для рынка недвижимости итог прошедшего лета - стабилизация цен. Резкое зимнее и весеннее падение цен (на 5 - 7% в месяц) прекратилось. По словам генерального директора агентства недвижимости "Лаурел" Ирины Радченко, сегодня четко прослеживается активизация спроса на жилье: "Увеличились очереди на регистрацию сделки, многие продавцы сняли заявки и ждут роста цен. На днях был пример, когда по одной сделке из пяти заявок три сняли. Еще одна особенность этого лета - на рынке аренды спрос сейчас в 2 - 3 раза превышает предложение. Полгода назад все было с точностью до наоборот".
Прогнозов дальнейшего падения больше не дает никто. Напротив, риэлтеры говорят о стабилизации либо незначительном повышении цен. Спрос возрос, а предложение не увеличилось. Если покупательская активность отмечалась уже летом, то осенью она возрастет традиционно. Новостройки сдаются только в ноябре, на вторичном рынке владельцы выжидают повышения. Большинство агентств отмечают, что большим спросом пользуется жилье на вторичном рынке - здесь развитая инфраструктура, квартиры телефонизированы. "Сейчас цены на квартиры на вторичном рынке не падают, - говорит Ирина Радченко. - Но при равных ценах наши клиенты предпочитают "вторичку". Они смотрят новостройки и возвращаются к вариантам на вторичном рынке".
Однако МИАН, например, отмечает рост объема "первички" в продажах этого года. За летний сезон 1999 года агентством было продано 20 200 кв. м в новостройках - вместо 4900 кв. м в 1998 году. "Объем "первички" вырос из-за того, что удельный вес новостроек на рынке жилья упал до минимума. В целом цена за квадратный метр упала в два раза. До кризиса клиент продавал свою квартиру по $900 -1000 за метр, а "первичку" брал по $750. Сейчас свою он отдает долларов за 700, покупая затем "первичку" за $400 - 450", - объясняет Олег Репченко.
Стоимость жилья на первичном рынке практически приблизилась к его себестоимости. По мнению риэлтеров, единственный фактор, который влияет на понижение цен на новостройки, - это так называемые зачетники. Влияние их разрозненное, но вполне ощутимое. Застройщик расплачивается квартирами за трубы, щебень и пр. Организации, получившие квартиры за поставки, готовы продавать их по той же цене, поскольку прибыль была заложена уже в цену поставляемого товара, а живые деньги хочется получить как можно скорее. Такие квартиры стоят дешевле, чем жилье, предлагаемое самим застройщиком.
Тем не менее цены, скорее всего, падать больше не будут. "Сейчас ситуация сбалансированная. В ближайшей перспективе мы прогнозируем повышение спроса на 20 - 30%", - говорит Олег Репченко. Приближаются выборы, а в период политической и экономической неустойчивости недвижимость - традиционный объект для вложения средств. Оживят рынок и введение закона о контроле за крупными расходами и, как это ни странно, 2000 год. Некоторые клиенты столичных агентств недвижимости мотивируют желание купить квартиру приближением новой эры: им хочется встретить новое тысячелетие в новой квартире. До 1 января спрос будет расти. Так как спрос растет, а предложение фиксированное, оснований понижать цены нет. По некоторым видам жилья они даже немного вырастут. Прежде всего могут подорожать наиболее ходовые квартиры - однокомнатные в непрестижных районах.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
