архив

Дворников не выбирают

Неконкурентная борьба

Несмотря на то что обслуживание жилых домов в Москве приносит, по-видимому, неплохие деньги, рынок компаний, предоставляющих такие услуги в недорогих домах, практически отсутствует. Ситуация с обслуживанием жилого фонда частными компаниями с трудом поддается описанию в рыночных терминах. Хотя формально рынок услуг существует, его участники о конкуренции между собой предпочитают не говорить. Как заявил представитель одной из таких фирм, «мы просто обслуживаем дома, а то, кто именно будет это делать, определяют совершенно другие организации». Остальные вообще предпочитают не замечать наличия конкурентов. «Я знаю только те компании, с которыми мы вместе участвовали в тендерах», – признается генеральный директор управляющей компании ЗАО «Фрегат-1» Валерий Моргунов. Неизвестно даже, сколько таких компаний в Москве. Ни в самих компаниях, ни в ГУП «Мосжилкомплекс» точной информации предоставить не смогли. Процедура выбора обслуживающей компании также не вполне прозрачна. Конечно, товарищества собственников жилья (ТСЖ) формально сами вольны выбирать компанию, которая будет обслуживать дом. Но ТСЖ состоят из собственников квартир – а значит, создаются, когда дом уже заселен. Но обслуживающие организации выбираются чаще всего на стадии возведения дома. Получается, что выбор обслуживающей компании осуществляют строительные и – в меньшей степени – риэлтерские фирмы. Говорит Татьяна Кутакова: «ТСЖВСК (товарищество во вновь созданном кондоминиуме) получает ту управляющую компанию, которую выберет застройщик». При этом создание строительной компанией управляющей «дочки» – обычное дело. Несложно догадаться, кто с наибольшей вероятностью выиграет конкурс, проводимый строительной компанией, имеющей такую «дочку». Если строительная компания или другая организация, которой принадлежит дом, по какой-то причине все же не определяется с обслуживающей компанией, то ее выявляют путем тендера, который проводит ГУП «Мосжилкомплекс». «Из нескольких фирм, подавших заявки (обычно их 3 – 5) мы выбираем наиболее подходящую», – рассказывает Наталья Самосудова, начальник информационно-консультационного центра ГУП «Мосжилкомплекс». В такой ситуации, естественно, никто не заботится о том, чтобы потенциальный потребитель (будущий житель новостройки) знал, что данная компания работает на рынке и предпочел бы именно ее. Поскольку сам потребитель услуг за редким исключением ничего и не выбирает.

Московский стиль

Но все же обслуживание жилого фонда является, похоже, достаточно выгодным делом. Иначе не проводился бы эксперимент с передачей в управление частной компании 124 зданий в Юго-Восточном округе. В сентябре 2000 года было принято распоряжение правительства Москвы № 882-РП «О проведении эксперимента по привлечению частной компании к управлению жилищным фондом г. Москвы». В соответствии с этим распоряжением часть жилого и нежилого фонда, расположенного на территории районной управы Выхино-Жулебино, должна быть передана в управление частной компании, выбранной при помощи тендера. На победителя тендера ложатся все функциональные обязанности службы соответствующего ДЕЗа, за исключением паспортного учета населения и проведения мероприятий гражданской обороны. Следует отметить, что компания, выигравшая тендер, автоматически выходила в лидеры рынка по обслуживанию жилого фонда. Инициатором проведения эксперимента выступил депутат Мосгордумы Геннадий Лобок, занимавший до своего избрания в Думу 14 декабря 1997 года пост директора промышленно-строительной компании «Фрегат». Несмотря на то что победитель тендера, проведенного ГУП «Мосжилкомплекс» – а им стала управляющая компания ЗАО «Фрегат-1», – определился еще в марте, срок начала реализации эксперимента несколько раз отодвигался. Причиной тому – сопротивление как со стороны ДЕЗа, так и со стороны самих обитателей домов, которые предполагается сделать объектом эксперимента. Часть жилых домов, которые по воле правительства Москвы должны сменить управляющую компанию, принадлежит ЖСК. По данным на конец марта, девять ЖСК официально отказались от смены управляющей компании. ДЕЗ же не может договориться с «Фрегатом-1» о том, как следует поступить с долгами жильцов и городского бюджета ДЕЗу и соответственно с долгами ДЕЗа организациям, привлеченным для непосредственного исполнения обязанностей, связанных с обслуживанием домов. Геннадий Лобок, впрочем, считает, что к реализации эксперимента следует приступить, невзирая на все эти обстоятельства. «Никакой проблемы я здесь не вижу, – заявил он. – Просто люди не понимают, что такое обслуживание частной компанией». Геннадий Лобок уверен, что когда «Фрегат-1» приступит к обслуживанию зданий, жильцы убедятся в его преимуществах перед ДЕЗом. В противном случае эксперимент придется считать неудавшимся. Но на то он и эксперимент, что без его проведения результат предсказать невозможно. По мнению Геннадия Лобока, препятствия эксперименту чинят как ДЕЗы, которые, по его мнению, будут проигрывать на фоне частной фирмы, так и чиновники, которым ДЕЗы подчиняются. «Неугодного директора ДЕЗа они могут снять или надавить на него, а в случае с директором частной фирмы сделать это невозможно», – говорит он. Потенциальные клиенты действительно плохо информированы о реальных преимуществах и недостатках обслуживания частной компанией. Но о своих правах выбирать поставщика услуг они могут быть информированы гораздо лучше. Это означает, что количество отказавшихся от участия в эксперименте может возрасти. Одна из немногих задач, решение которой не вызвало никаких затруднений, – подбор персонала для обслуживания зданий. Для ЗАО «Фрегат-1», обслуживающего на сегодняшний день всего шесть домов, еще 124 жилых здания – очень существенное расширение клиентской базы. «Но у нас нет проблем с кадрами, – сообщил Валерий Моргунов. – Сейчас мы их как раз набираем». По данным некоторых аналитиков, персонал ДЕЗа просто перейдет в частную фирму. 23 мая прошло заседание комиссии Мосгордумы по нормативной базе городской инфраструктуры, на котором было решено перенести срок передачи зданий на обслуживание ЗАО «Фрегат-1» на 1 июля.

Все в будущем

В истории с передачей муниципальных домов на обслуживание ЗАО «Фрегат-1» наглядно проявились все сложности, возникающие при создании ТСЖ в муниципальных домах (и вообще не в новостройках), а также при выборе ими управляющих компаний. «В муниципальных домах ТСЖ организуют жильцы, которым «качество» услуг, предоставляемых местным ДЕЗом, осточертело настолько, что они готовы взять управление домом на себя», – говорит Татьяна Катукова, руководитель сектора ТСЖ Института экономики города. Как правило, ТСЖ в старых домах удается организовать, если дом небольшой. Яркий пример – кондоминиум в Нижнем Новгороде, в состав которого входит дом 1863 года постройки, в котором всего семь квартир, населенных одними пенсионерами. На деньги, вырученные от сдачи в аренду подвала, им удается поддерживать дом в жилом состоянии. Кроме простого нежелания части жильцов сменить ДЕЗ на частную фирму, существуют и другие факторы, сдерживающие рост числа ТСЖ. «Условия, созданные законодательством, позволяют создавать ТСЖ, но неразвитость реформы ЖКХ и неотрегулированность различных вопросов, связанных с ТСЖ, тормозит их развитие», – считает Валерий Моргунов. Взаимосвязь между числом новых ТСЖ и усовершенствованием соответствующего законодательства отмечает Татьяна Кутакова: «Число ТСЖ растет волнами. Например, после того как в июле 1996 года вышел закон о ТСЖ, за 3 – 4 месяца появилось около 300 ТСЖ – столько же, сколько за предшествовавшие 3 – 3,5 года». Через некоторое время, впрочем, оказалось, что из огромного количества вопросов, относящихся к местному самоуправлению, решены лишь очень немногие, и процесс создания ТСЖ вновь затормозился. Наступивший вскоре московский строительный бум также привел к быстрому росту числа ТСЖ – точнее, ТСЖВСК, которые сегодня создаются практически при каждом новом доме. Правительство Москвы намеревается провести эксперимент по созданию кондоминиума, включающего в себя целый квартал в микрорайоне Митино. В районах массовой застройки доля домов, обслуживаемых частными фирмами, может быть очень высока: «В Юго-Восточном округе 96% жилых домов обслуживаются частными компаниями», – утверждает Валерий Моргунов. Впрочем, в случае с новостройками, как уже указывалось, о прямой конкуренции говорить обычно не приходится, так что рынок услуг по обслуживанию жилого фонда сложится, видимо, лишь после того, как будет разработана четкая законодательная база и произойдут соответствующие изменения в менталитете жильцов. Важным шагом на этом пути станет введение стопроцентной оплаты коммунальных услуг всеми жильцами, кроме льготников, которое планируется в Москве в 2007 году. Когда вырастет спрос на обслуживание более высокого качества по более высокой цене, между обслуживающими фирмами развернется настоящая борьба за клиента. К ней подключатся и собственно управляющие компании, способные сделать кондоминиум источником дохода.