Есть у строительства начало…
Цены на жилье растут. Участники рынка ожидают, что в этом сезоне они могут увеличиться в среднем на 20%. Прежде всего это связано с политическими и коммерческими интригами внутри московского строительного комплекса. Однако, несмотря на неприятные для потребителей прогнозы затишья на рынке не предвидится. Покупательская активность населения стабильно растет.
Новости сезона Риэлтеры отмечают резкую активизацию вторичного рынка. Во многом она вызвана прошлогодним недобором предложения в массовом сегменте рынка новостроек. В настоящее время спрос на этом сегменте рынка близок к предложению, а в перспективе может его и превысить. Наряду с дефицитом новостроек этому способствует и сам характер «вторички». Здесь никогда не было большого предложения свободных квартир, которые продаются дороже жилья, нуждающегося в юридической доработке. По словам управляющего отделом купли-продажи квартир компании «Белый город» Галины Барыниной, ситуацию на вторичном рынке прогнозировать крайне трудно, поскольку его ценовая динамика напрямую зависит от развития рынка новостроек и фактически повторяет его с некоторым опозданием. Довольно любопытно на вторичном рынке распределяется спрос. Так уж сложилось исторически, что самым ходовым товаром являются однокомнатные квартиры. В последнее же время наблюдается рост покупательского интереса к сравнительно недорогому и скромному по метражу жилью в пятиэтажках (та же двухкомнатная квартира в «хрущевке» сопоставима по цене с «однушкой» в приличном панельном доме). Отчасти это объясняется тем, что в последнее время активизировались программы реконструкции пятиэтажек, и у многих владельцев квартир в этих домах появился шанс получить жилье в новом доме. В то же время за прошедшие после кризиса годы вырос спрос и на качественное жилье в традиционных московских районах, причем прежде всего на первичном рынке. Его участники прогнозируют рост цен в домах точечной застройки в сложившихся городских районах. Вот как оценивает складывающуюся ситуацию директор по маркетингу девелоперской компании НПП «Тема» Аркадий Терентьев: «В обжитых районах цены будут расти: волна насыщения жильем в настоящее время находится на спаде, в то время как волна неудовлетворенности жильем в смысле его удобства (близость к метро, хорошая инфраструктура), наоборот, на подъеме. Люди хотят жить лучше и готовы ждать, пока появятся подходящие варианты. То есть рынок удобных мест сейчас начинает доминировать над рынком удобства самого жилья». Из этого можно сделать вывод, что за последние годы средний класс не только пришел в себя, но и накопил достаточные средства для улучшения жилищных условий. Интересная особенность нынешнего рынка: точечная застройка не покрывает локального спроса. Из-за этого цены на новое жилье во многих районах, еще недавно относившихся к не очень престижным, сравнялись с ценами стабильно популярных направлений. Один из примеров – север и северо-восток Москвы. По словам руководителя компании «Северный округ» Михаила Тарабукина, «на общем фоне выделяется Ленинградская трасса, вдоль которой с местным жильем работают множащиеся как грибы риэлтерские агентства». Однако это скорее исключение. По мнению руководителя отдела компании «Московские огни» Андрея Железнова, такие районы, как Речной вокзал или Медведково, остаются сравнительно небольшими оазисами новостроек, которые не удовлетворяют локальный спрос в полной мере. По наблюдению Тарабукина, уже за «Войковской» активность и застройщиков, и риэлтеров снижается, не говоря уже о таких территориях, как Бескудниково, Дегунино или Ховрино. Между тем потенциал этих колоссальных массивов пока не востребован. Важным ценообразующим фактором становится и строительство третьего транспортного кольца, которое может существенно скорректировать ситуацию в городе на рынках жилья и коммерческой недвижимости. Участники рынка коммерческой недвижимости с самого начала реализации проекта начали определять места для расположения новых объектов – прежде всего торгового профиля. В то же время для рынка жилья третье кольцо – фактор скорее негативный. Оно очень не нравится потенциальным покупателям жилья в домах, прилегающих к будущей трассе, что, по словам Галины Барыниной, «приводит к значительной потере в стоимости квартир». Более того, известны случаи, когда люди, купив квартиру в тихом месте (окнами на окружную железную дорогу) и проведя в ней дорогостоящий ремонт, сейчас задумываются о продаже своей недвижимости, пока у окружной не появились дорожные строители. В итоге жилой дом, востребованный средним классом, сегодня расположен не в центре, который известен дурной экологией и проблемами с парковкой, а в примыкающих к нему районах, застроенных в 60 – 70-е годы пятиэтажками и панельными домами брежневского времени. Новостройки в подобной городской среде начинают пользоваться спросом еще на ранних этапах строительства. Так, по словам Аркадия Терентьева, два дома «Темы» (на востоке и юго-востоке города), находящихся в стадии нулевого цикла, уже сейчас успешно продаются по $520 – 720 за 1 кв. м. К этому стоит добавить, что рынок уже выработал оптимальные критерии для квартир среднего класса. Это «двушки» площадью до 70 – 80 кв. м и «трешки» по 100 – 120 кв. м (максимум 150 кв. м), из которых на жилую часть приходится около 70 кв. м. Остальную площадь занимают два санузла, большая кухня, лоджия, кладовка и т.п. На такое жилье цены будут расти. На какую именно величину – об этом мнения разные, потому что ситуацию на рынке во многом определяют ценовые амбиции строителей.
Игры в себестоимость Динамика цен на строительно-монтажные работы в скором времени может привести к серьезному кризису первичного рынка жилья. Участники рынка сходятся в том, что это вызовет рост цен на производство жилья, которые критически приблизятся к максимальным продажным ценам. Так, по словам президента «Объединенной строительной компании» Дмитрия Близнюка, ожидаемое подорожание составит примерно 20% от сегодняшнего уровня цен первичного рынка. По мнению риэлтеров, в самой меньшей степени подорожание коснется районов массовой застройки. Так, Андрей Железнов считает, что ценовая ситуация в Митине, Бутове, Куркине и подобных районах останется стабильной. А вот в местах точечной застройки ситуация складывается гораздо драматичнее. Дело в том, что существенное влияние (в том числе и психологическое) на рынок подряда оказывает политика Московского строительного союза. Речь идет о некоем негласном картельном соглашении строителей. В кругах, близких к МСС, даже поговаривают, что строители фактически решили в течение нескольких ближайших сезонов выжить с рынка инвесторов. Ценообразование на жилье массовых серий складывается так, что заработок инвестора на объекте в лучшем случае составляет сейчас $100 с кв. м. Причем в этой сумме необходимо учесть все затраты, связанные с подготовкой площадки – как юридической (получение согласований), так и инженерной. На хороших объектах, о которых заранее можно утверждать, что они будут пользоваться высоким спросом, сумма сопутствующих нагрузок вырастает до $50 на 1 кв. м. На плохих – продаваемых крайне трудно – можно уложиться в $20. Участники МСС благодаря лоббистским усилиям добились монополизации не только городского заказа, но и ценообразования. В руководстве города модно говорить о переходе со сметной системы на контрактную, когда стоимость строительства определяется не набором подвижных коэффициентов, а конкретной суммой денег. Однако на деле все происходит иначе, и частные инвесторы, не обладающие политическим весом и влиянием на партнеров, оказываются в тяжелой ситуации. В последнее время была разработана и уже применяется некая новая система формирования строительной сметы, в названии которой фигурируют слова «с учетом коэффициентов МСС». То есть инвесторам предлагается хорошо знакомая игра в смету, но уже с оговоркой «рекомендовано к применению от московских строителей». Интересно, что такая политика подрядных организаций становится хорошим тоном и у строителей, не входящих в строительный союз. Президент корпорации «Социальная инициатива» Николай Карасев рассказал, что его компания столкнулась с проблемой роста цены строительно-монтажных работ на ряде немосковских объектов: «Когда мы в 1999 году начинали строить дом в Балашихе, стоимость работ составляла около $200 за кв. м. Сейчас она приблизилась к $300 за кв. м, а рыночные цены там $310 – 320 за кв. м (от силы $350), но уже на готовое жилье. C аналогичной ситуацией мы сталкиваемся и на других объектах». Перед инвесторами во весь рост встает острейшая проблема: стоимость работ, которую почему-то принято именовать себестоимостью строительства, сближается с рыночной ценой жилья. Участники рынка признают, что если эту проблему не решить, то в скором будущем они окажутся за бортом. И всеми силами стараются сохранить свои позиции на рынке. Спектр возможных действий частных застройщиков довольно широк. Одни компании пытаются привлекать более дешевых подрядчиков из Московской области, другие инвестируют в проектные разработки, позволяющие не только снизить себестоимость, но и получить продукт, превосходящий по качеству панельное жилье массовых серий. Еще одна тенденция рынка, вызванная ростом стоимости работ, – широкое применение монолитного строительства, которое в отличие от панельного еще не узурпировано городскими монополистами. С монолитом сложилась парадоксальная ситуация. Дом в принципе возводится дольше, чем панельный, однако сама технология (если не считать высотного строительства) позволяет сделать строительство чуть ли не более дешевым, чем серийное. Между тем потребительский образ монолитных домов таков, что они почему-то дороже панельного жилья. Однако с ростом цен на жилье массовых серий можно ожидать, что монолитное жилье будет стоить лишь незначительно дороже типового и покупать его будет выгоднее. В настоящее время участники рынка прогнозируют, что диапазон цен на жилье эконом-класса в монолитных домах составит $800 – 1100 за кв. м (в зависимости от района и местоположения площадки). Однако, несмотря на реальность такой перспективы, московские строители смотрят в будущее с оптимизмом и собираются повышать отпускные цены на свои объекты. Кстати, МСС, во многом повторяя опыт Департамента внебюджетной политики строительства, намерен в ближайшем будущем разобраться с реализацией квартир, сосредоточив ее в специализированном риэлтерском центре – чтобы не дать зарабатывать сторонним риэлтерам. К чему приведет это начинание (как и рост цен на «панель»), покажут результаты уже нынешнего сезона.
Дорогой консерватизм Единственный сегмент московского рынка, на который не влияют игры строителей, – элитное жилье. Сегмент этот сравнительно невелик, а рынок при всей его внешней привлекательности крайне неблагодарный. Дело в том, что финансовый результат на рынке элитного жилья появляется лишь в конечной фазе проекта. В типовом сегменте поступления средств от покупателей (соинвесторов) начинаются еще на стадии ямы. Заинтересовать же элитных клиентов еще на стадии проектирования или строительства крайне сложно. Прецеденты вроде проекта «Алые паруса» компании «Дон-Строй» или домов «Тезко» в Западном округе Москвы, в которых реализация жилья началась еще на стадии нулевого цикла, скорее исключения, подтверждающие правило. Кроме того, элитное жилье – товар штучный. Рентабельность элитных проектов высока, однако их производство невозможно поставить на конвейер, который стабильно приносил бы инвестору по несколько миллионов долларов в месяц, как это происходит в более дешевых сегментах рынка. Еще одна сложность элитного рынка – обязательная филигранная точность инвестиционного проекта. Нужно учесть массу показателей: потенциал покупателей данного района и уровня элитности, оптимальные планировки, точный график финансирования объекта. Нужно, наконец, оптимально решить инженерные вопросы. Самый незначительный просчет ведет к потере денег. Именно поэтому многие проекты – прежде всего «полуэлитного» плана (с ценами до $1500 за кв. м) – затягиваются, а продажа их может длиться годами. За примерами далеко ходить не надо. Рекордсмен 90-х годов – башня на Ленинском проспекте, построенная компанией «Квартал». Другой пример – дом ЗАО «Тема» в Кунцеве, в котором по сей день продано немногим более четверти квартир, и, если бы не помощь городских структур, вступивших в соинвестирование довольно серьезной части площадей, у застройщика могли бы возникнуть серьезные трудности. Свои проблемы возникают и у самих дорогих проектов (от $1800 до $3200 за кв. м). Так, насколько нам известно, компания «Лоджик риэлти», строящая элитный дом в Каковинском переулке, некоторое время назад готова была уступить с серьезной скидкой часть площадей. Множеством новых проектов этот сезон не побалует. Будут завершаться проекты, начатые еще в прошлом столетии: дома в Шведском тупике, 2-м Казачьем переулке, в Замоскворечье и т.д. Довольно любопытно, что некоторые элитные дома при такой конъюнктуре рынка все же продаются быстро, а их застройщикам вовсе не обязательно проводить колоссальную рекламную кампанию. Впрочем, дорогая недвижимость, хоть и повышает самооценку девелоперов и риэлтеров, ею занимающихся, в работе предмет очень сложный. Не зря Арас Агаларов, создатель ценового рекордсмена Москвы – башни «Агаларов-хаус», где квартиры уходили по $5500 за кв. м, как-то раз публично заявил, что его компания ввязываться в строительные проекты больше не собирается. Интересно, но очень тяжело. В ритейле легче.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
