Как построить небоскреб: руководство к действию
Фото: 123rf/legion-media
Строительство первых небоскребов в Москве напоминало золотую лихорадку. При заявленном московскими властями пороге входа в «Москва-Сити» в $150 млн разбирать «золотые» участки в начале 2000-х побежали все — от придворного девелопера Шалвы Чигиринского до эксцентричного Сергея Полонского, увековечившего себя фразой «У кого нет миллиарда, пошли в…» Слабо разбираясь в технологиях сверхвысотного строительства и еще меньше — в финансовых моделях длинных денег, они рвались увековечить свои амбиции в фаллических символах из стекла и бетона.
Кризис 2008-го, а потом 2014 года смыл всех — в «Москва-Сити» из десяти первых девелоперов свои небоскребы сохранили только двое. Остальные отошли банкам за долги, были проданы целиком ниже рынка или достались неожиданно вышедшим из тени миноритариям. Пафосная 612‑метровая башня «Россия», где закладывал капсулу сам мэр Москвы Юрий Лужков, так и не была построена.
Сегодня небоскребы — только бизнес и ничего личного. Чем ближе к центру, тем дороже земля и тем сильнее желание девелоперов выжать из маленького куска земли в районах плотной застройки максимально возможные метры и прибыль. Средняя рыночная цена небоскреба — плюс-минус $1 млрд. И если вам не дают покоя лавры Дональда Трампа и вы решили поднять свой миллиард на поставленных вертикально сотнях тысяч квадратных метров, проверьте себя — сможете ли вы пройти эти 10 шагов.
ШАГ 1. Определиться, действительно ли вы строите именно небоскреб
Так как термин этот умозрительный и законодательно никак не закрепленный, то в мировой практике к небоскребам (skyscraper) относят все высотные здания выше 150 метров. Однако правила хорошего тона среди московских девелоперов гласят, что словом «небоскреб» имеет право называться эксклюзивное здание высотой от 200 метров, построенное по уникальному проекту с уникальным и потому очень дорогостоящим стеклянным фасадом.
Стремительно входящие в моду 100- и даже 150-метровые высотки бизнес-класса, стараниями маркетологов мимикрирующие под «жилые небоскребы», не более чем маркетинговый ход и небоскребами в данном случае не считаются.
По международным стандартам, разработанным Советом по высотным зданиям и городской среде обитания (Council on Tall buildings and Urban Habitat, CTBUH), к небоскребам относятся все высотные здания выше 150 м. Они делятся на три категории: 100–300 м (tall), 300–600 м (supertall), свыше 600 м (megatall).
Сейчас в мире построены 173 супертолла и 3 мегатолла. Самый знаменитый из них — башня Бурдж Халифа в Дубаи высотой 828 м, ей на пятки наступает завершающая строительство километровая Башня Джидда в Саудовской Аравии (1007 м)
По российскому законодательству к высотным зданиям относятся общественные здания высотой 50–100 м и жилые здания 75–100 м. Все, что выше 100 м, относится к «уникальным объектам», строительство которых попадает под особое законодательное регулирование. Самый высокий небоскреб в России — «Лахта-центр» в Санкт-Петербурге (462 м), в Москве — башня «Федерация» (374 м). Через несколько лет ее место займет новый жилой небоскреб One Tower высотой 443 м
ШАГ 2. Правильно выбрать площадку
Первое, с чем вам придется смириться, — это забыть про «Москва-Сити». Все площадки там давно проданы, и время, когда можно было купить участок на Пресненской набережной с лучшими видами за $15–20 млн, безвозвратно прошло. Придется взглянуть шире и изучить ареал так называемого Большого Сити — территорию вокруг Делового центра. Да, это не суперпремиум по локации, но при заявленных городом планах по расширению Делового центра, масштабах развития транспортной инфраструктуры и выигрышных видах на «Москва-Сити» это вполне перспективная и коммерчески интересная история.
Все площадки за пределами «Большого Сити» вызывают сомнения, а фраза «Новый небоскреб от Нормана Фостера на Дмитровском шоссе» вполне справедливо звучит как оксюморон. Сейчас в «Большом Сити» около 3 тыс. га, но интересны те площадки, которые примыкают к «Москва-Сити». Под небоскреб достаточно участка 1–2 га. Часть из них продается с ТЭПами — технико-экономическими показателями, в которых оговорено, что и сколько ты можешь на нем построить, и за эти цифры выйти нельзя.
А вот у тех площадок, где пока ТЭПов нет, есть так называемый потенциал. Девелопер с опытом может выжать из площадки максимум — чуть повысить, чуть уплотнить. Умело лавируя между административными требованиями и ограничениями и московской мэрией, он может добавить еще 10 или даже 20 лишних этажей — и соответственно, 10 или 20 тысяч дополнительных квадратных метров. Если вы не из их числа, то уже на этом этапе вам стоит задуматься о привлечении правильного девелопера на управление проектом — то, что называется fee-девелопментом. Он подберет вам площадку, упакует ее необходимыми ТЭПами, и за 12–15 млрд рублей вы получите участок под свой небоскреб.
Более 5000 построенных небоскребов насчитывается cейчас в мире, из них 496 — высотой более 250 м. Еще более тысячи находятся в стадии строительства
Фото: 123rf/legion-mediaШАГ 3. Построить финансовую модель
Допустим, потенциал выбранной площадки дает вам возможность построить 300-метровый небоскреб общей площадью 250 тыс. м2. Назовем его условно ZERO tower.
Небоскреб — это всегда длинные сроки строительства и длинные, и потому более дорогие, деньги. Срок строительства небоскреба — вдвое и иногда даже втрое дольше, чем обычного здания. И если стандартный срок строительства здания высотой до 100 м от начала проектирования до сдачи — 2–2,5 года, то горизонт строительства небоскреба — 4–6 лет. Финансовые риски на этой дистанции растут в геометрической прогрессии — колебания курса доллара, общий экономический спад, введение новых санкций и, конечно, пресловутый «черный лебедь» Насима Талеба, который в этот раз явил себя в виде пандемии коронавируса, — все это должно быть учтено в финансовой модели.
Ошибка напрямую ведет к краху проекта, и массовое разорение девелоперов в «Москва-Сити» — самый масштабный и показательный тому «антикейс». Самая большая ошибка при построении финансовой модели небоскреба — взять за основу модель строительства обычного здания. Она давно считается по простым, всем известным формулам, где погрешность в оценке стоимости строительства не выше 5 %. У небоскреба все гораздо сложнее. Помимо удорожания длинных денег, надо понимать, что себестоимость здания одного класса из одинаковых материалов с определенной высоты начинает расти. Так, при сегодняшней рыночной ситуации и сегодняшнем курсе доллара себестоимость элитного квадратного метра при высоте до 100 м — 100–110 тыс. рублей, до 300 м — 120–130 тыс. рублей, а в здании 400 м высотой себестоимость квадратного метра будет уже 160 тыс. рублей.
При высоте нашего ZERO tower 300 м и площади 250 тыс. м2 его базовая расчетная себестоимость составит 32,5 млрд рублей.
Плюс закладывается «цена ошибки» — коэффициент 1.1, а лучше 1,2 — на колебания курса доллара, непредвиденные риски вроде смены подрядчика, перерасчета конструктива или в исключительном случае — перезаливки бетонной плиты фундамента, как это было в башне «Федерация». Итого по минимальному коэффициенту — 35,75 млрд рублей. Вместе с покупкой площадки — еще плюс 12 млрд. Итого — уже почти 50 млрд рублей. Ну а если вы решили замахнуться на 400-метровый небоскреб с площадью около 450 тыс. м, то себестоимость его вместе с площадкой будет уже 85 млрд.
ШАГ 4. Найти деньги
Если у вас есть миллиард долларов, про который говорил Полонский, или даже полмиллиарда, то этот уровень можно пропустить. Если нет, то их нужно найти — привлечь инвесторов или получить кредит в банке. Модные в 2000-е истории с выпуском девелоперами «кредитных нот» и привлечения посредством их иностранных денег больше не работают.
Инвесторов нужно искать под конкретный проект и понятную бизнес-модель, в которой необходимо показать не только себестоимость, но и норму прибыли готового объекта. При «здоровой» бизнес-модели интересная для инвестора норма прибыли должна быть не менее 30 %. Сейчас российский строительный рынок опять стал входить в зону интересов иностранных инвесторов, из которых эффектнее всего заявились китайцы. Всемирная китайская строительная госкорпорация (China Railway Construction Corporation, CRCC) объявила о намерении выкупить половину строящегося 443-метрового One Tower. И хотя официального подтверждения от «Мосинжпроекта» пока нет, эта покупка грозит стать одной из крупнейших сделок на девелоперском рынке — 50 % One Tower оценивается в 24,5 млрд рублей.
Если вы собрались за кредитом, то далеко ходить не придется — строительство небоскребов активно кредитуют только 5 финансовых организации — «Сбер», ВТБ, Альфа-банк, МКБ и «ДОМ.РФ». Охотно они это делают только для первой пятерки московских девелоперов. Отголоски родовой травмы по кредитованию «Москва-Сити» и накопленный опыт научили их с ходу отличать успешную финансовую модель от сомнительной и выдавать кредит строго «под репутацию». Если есть сомнения, вам не дадут денег даже под большой процент.
Допустим, банк счел вашу репутацию кристально чистой, перспективы строительства — безоблачными, а финансовую модель — продуктивной и устойчивой. Устойчивой это значит, что ваш проект остается эффективным даже при снижении цен продаж минимум на 20 % и повышении расходов на строительство минимум на 10 %. Если права на землю полностью оплачены, то вы вносите 30 % собственных средств, показываете в финансовой модели, что прибыль по проекту составит минимум 20 %, и на оставшуюся сумму банк кредитует вас под залог прав на землю и еще не построенных площадей. При расчете процента банк ориентируется на ключевую ставку ЦБ плюс 3 пункта, то есть сейчас это около 7,5 %. Все кредиты, разумеется, рублевые — долларовые исчезли как данность после кризиса 2008 года, когда стало понятно, к чему приводит с рублевой доходностью по проекту экономия на % по валютной ставке.
Всего 106 зданий высотой более 200 м было завершено в мире в 2020 году
ШАГ 5. Выбрать архитектурное бюро
Это обязательно должен быть архитектор с именем, который придаст небоскребу добавочную стоимость, выведет его на международный уровень и потешит ваши амбиции тем, что ваш ZERO tower обязательно получит какую-нибудь приятную международную награду.
Но как человек, заинтересованный в финансовой стороне вопроса, вы должны знать, что архитектурные бюро делятся на две условные группы — американцы и не американцы. Американцы более прагматичны. Изначально ментально настроенные на коммерческий успех проекта, за $10–12 млн они предлагают в проекте то самое соотношение цена/качество, когда инвестор получает высокого уровня здание и при его строительстве не несет сверхиздержек за ненужные сверхкрасоты.
Не американцы с именем — в первую очередь творцы. Если ты привлекаешь, к примеру, бюро Нормана Фостера, то, заплатив $20–40 млн, будь готов к постоянному торгу и дополнительным издержкам. В отличие от американцев, их подход — «я художник». Я создам то, чего не видел свет, а вы заплатите столько, сколько это будет стоить. Коммерческая составляющая? Не смешите меня. Яйцо в два раза дороже прямоугольника? И что? А я хочу яйцо. Или кубики, поставленные друг на друга. Старожилы «Сити» помнят суд Capital Group с голландским архитектором Эриком Ван Эгераатом, который проектировал «Город Столиц». Красивый проект оказался технически нереализуем, и его заканчивали те самые прагматичные американцы — архитектурное бюро NBBJ.
Наших архитекторов тоже давно нельзя сбрасывать со счетов. Во‑первых, среди них есть международно признанные, как, например Сергей Скуратов. Плюс наши куда более оперативны. Когда девелоперу нужно срочно согласовать предконцепцию и счет идет на недели, не каждый может ждать полгода тендерную бюрократию международных бюро. Наши все это сделают за полтора-два месяца, а для девелопера время — всегда деньги.
Фото: 123rf/legion-mediaШАГ 6. Проектирование
Сам конструктив небоскреба очень сложный, так как проектируется с чистого листа под конкретное здание и потому стоит очень дорого. От качества конструктива зависит не только техническая сторона — безопасность здания и удобство эксплуатации, но и потребительские характеристики. Никто из покупателей дорогостоящих апартаментов не хочет видеть огромные опоры, закрывающие панорамные виды.
Цена ошибки здесь очень дорогая — неправильный выбор конструктора может привести как к удорожанию конструктива в полтора раза, так и к риску не пройти экспертизу.
$18,7 млрд было состояние саудовского принца Алвалида бин Талала — основного инвестора километрового небоскреба Джидда в Саудовской Аравии — на момент его взятия под стражу за коррупцию. После его ареста в 2018 году строительство башни Джидда было заморожено.
ШАГ 7. Пройти экспертизу
Экспертиза — реперная точка для каждого застройщика. Помимо собственно проекта, его архитектурной и технологической составляющей, в документации отражено все — в том числе инженерное оборудование. Вы не можете заявить в проекте лифты Schindler, а поставить вместо них Otis, или вместо электрооборудования Schneider Electric поставить импортозаместительный аналог.
Ответственность экспертизы — что здание будет соответствовать всем техническим требованиям безопасности, и только после ее успешного прохождения выдается вожделенное разрешение на строительство. Это означает, что можно выходить на стройку.
Если слишком затянете со строительством, экспертизу может понадобиться проходить второй раз. Так было со шпилем башни «Федерация» — пока стройка стояла, успели поменяться строительные нормы. Проект шпиля экспертиза не пропустила, и «наследникам» Полонского пришлось долго и печально этот шпиль разбирать.
330 тыс. кубометров бетона и 39 тыс. тонн армированной стали ушли на строительство самого высокого небоскреба в мире — Бурдж Халифа
ШАГ 8. Выбрать подрядчика
Здесь правило одно — один генподрядчик и никаких субподрядчиков. Зарекомендовавших себя строительных компаний, которые умеют строить небоскребы, в Москве всего четыре, и все они турецкие. И речь здесь не о монополизации рынка, это как раз пример органической консолидации. Крупные генподрядчики могут строить большие объемы за счет собственных средств, имеют опыт уникального строительства, многотысячный штат ИТР и тем самым гарантируют безопасность, качество строительства и никаких сюрпризов со сроками.
В последнее время в эту нишу пытаются вдавиться русские строительные компании и, конечно, китайцы. Турки гарантированно дадут цену/качество. Русские — адекватную цену, с качеством как повезет. Китайцы, как и в других отраслях, предлагают самую низкую цену и самые короткие сроки. Пока еще в Москве никто не рискнул проверить, насколько их обещания соответствуют действительности, но это вопрос исключительно времени. Возможно, прецедент создаст «Мосинжпроект» со своим давним партнером по строительству метро Всемирной китайской строительной корпорацией (China Railway Construction Corporation), с учетом планов CRCC по покупке половины небоскреба «Мосинжпроекта» One Tower.
Кто на самом деле строит небоскребы
Половину небоскребов в «Москва-Сити» построили три турецкие строительные компании — Renaissance Construction, Ant Yapi и ее российская «дочка» ANTTEQ.
На счету «Ренессанс» — Башня «Федерация», «Эволюция», Neva Towers (в процессе строительства), iCity (в процессе строительства).
У ANTTEQ и Ant Yapi — «Город Столиц», «ОКО», Capital Towers (в процессе строительства), Grand Tower (в процессе строительства).
Башню «Меркурий» построила турецкая компания «Расен Строй».
Китайская Yuanda в качестве субподрядчика занималась остеклением фасадов башен «Меркурий» и «Федерация»
ШАГ 9. Собственно стройка
Если вам повезло и вы правильно выбрали генподрядчика, то следующие 5 лет (один год ушел на проектирование и согласование) вы смотрите, как растет ваш ZERO tower, молитесь, чтобы не скакнул курс и не сползли сроки строительства, и контролируете расходы. 20 % от ваших 50 млрд рублей уйдут на конструктив, еще 20 % — на фасады. Дорого? Но сэкономить на фасадах не получится — на значимых площадках московские власти пристально следят за внешним видом здания и не дадут вам навесить на него бутылочное стекло. Еще 40 % уйдут на инженерию. Остальное — на отделку, куда вы, разумеется, должны привлечь дизайн-бюро с именем, и прочие мелочи вроде облагораживания территории.
Контроль хода строительства — не ваша забота. Седеть от технических накладок и зарабатывать пульс, как у птички колибри, от срыва сроков — прерогатива вашего директора по строительству. Или нанятого на управление девелопера, которому вы заплатите 5 % от общей стоимости проекта.
Где крадут на стройке
Правильный ответ — везде. Вы как инвестор не можете это отслеживать и не должны. Все, что украдут, уже заложено у генподрядчика в цене, и задача инвестора — составить с ним правильный договор. Там тоже есть где споткнуться — ошибки в базовых расчетах могут вызвать серьезные колебания кубометров бетона и металла, но чем больше у вас опыта, тем грамотнее рассчитан коридор колебаний, тем меньше допзатрат и вопросов «кто у кого украл ложки»
Вы дошли до конца? Поздравляю. Вы построили свой собственный небоскреб, который стоил вам 50 млрд рублей и 6 лет жизни. А напомните, зачем вы его строили? Ах да, чтобы его продать.
ШАГ 10. Продать небоскреб
Вариант 1: продать его целиком. Если, конечно, вы строили не на кредитные деньги, правильно рассчитали спрос и построили офисы, и по параметрам попадаете под хотелки какого-нибудь все разрастающегося Ozon, который как раз кстати объявил о желании купить офисное здание недалеко от «Москва-Сити». Или условного «Яндекса», амбиции которого рано или поздно дорастут до небоскреба.
Вариант 2: найти желающую переехать в «Большой Сити» госструктуру. Здесь продать просто так не удастся, но при определенной сноровке можно поменять, например, на несколько зданий в центре, которые принадлежат ей сейчас.
Вариант 3: открытый рынок. Если это ваш случай, то придется вернуться на шесть шагов назад — «построение финансовой модели». И пройти еще 10 шагов. Но это уже другая игра, а к ней тизер: средний срок реализации апартаментов в небоскребе на открытом рынке — от 5 до 10 лет.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
