«Хотите по закону, ищите в другом месте»: как меняется рынок недвижимости в Турции
Фото: Diego Cupolo / NurPhoto via Getty Images
Стоимость арендных квартир в Турции стремительно растет. Нестабильная экономика и рост инфляции заставляют арендодателей расторгать договоры, чтобы сдать квартиру подороже. Арендаторы, в свою очередь, пытаются отстоять правду в судах. Это грозит социальным взрывом и существенно усложняет жизнь российских релокантов — подробности в материале «Компании».
Дорогая аренда
В Турции усугубляется жилищный кризис, вызванный высокими ценами на аренду квартир. С августа 2018 года номинальный рост арендной платы в среднем составил 891,67%. На фоне этого увеличилось и количество криминальных разборок и судебных разбирательств между арендодателями и съемщиками.
Ранее местное правительство постановило ограничить возможность повышения арендной платы за жилье 25% в год. На это негативно отреагировали многие собственники квартир, посчитавшие, что в условиях роста инфляции и падающей лиры они имеют право самостоятельно решать вопрос цены.
Турецкая пресса практически ежедневно освещает конфликты между арендодателем и арендатором. Утверждается, что первые настаивают на повышении оплаты сразу на 75–100%.
«Компания» спросила у экспертов, как ситуация отразилась на уехавших в Турцию релокантах из России и какие страны сейчас могут предложить более доступные цены на жилье.
Рост цен за год составил 76%
«По данным наших турецких партнеров, цены на аренду жилья в Турции за последний год выросли на 76% в долларовом выражении», — рассказал директор офиса Tranio в Стамбуле Павел Тимошенко. При этом в разных регионах ситуация отличается.
Резкий взлет цен на внутреннем рынке в этом году случился после февральского землетрясения, однако популярных у иностранцев локаций это не коснулось, объясняет эксперт. Стоимость аренды в последних и так уже была выше среднего, поэтому говорить о резком росте именно в 2023-м, по словам Тимошенко, нельзя.
Например, в районе Муратпаша в центре Антальи средние цены на аренду квартир с одной спальней за год поднялись незначительно — на 4,7% в долларовом выражении. А в некоторых локациях Аланьи, со слов собеседника «Компании», даже наметилось снижение цен. Так, в курортном районе Оба в августе аренда квартиры с одной спальней стала стоить на 11% дешевле, чем год назад.
«Оба входит в число районов, где доступно оформление ВНЖ при покупке недвижимости и куда в прошлом году прибыло множество релокантов из России и Украины. Эти факторы вызвали рост арендных ставок в 2022 году, а сейчас происходит коррекция», — поделился спикер.
Особняком, по словам эксперта, стоит Стамбул, который ежегодно привлекает тысячи новых резидентов — как экспатов из различных стран, так и местных жителей, переезжающих из других регионов Турции. «В среднем по городу цены на аренду квартиры с одной спальней за год выросли на 25%, но, учитывая масштабы мегаполиса, его арендный рынок нужно рассматривать в контексте отдельных районов, которые разграничиваются не только по принципу “центр/периферия”, но и по расположению от Босфора — “Европа/Азия”», — объясняет представитель Tranio.
В ряде районов в азиатской части Стамбула сейчас ведется комплексная застройка жилых и деловых кварталов с развитием транспортной, торгово-сервисной и социальной инфраструктуры, линий метро, парков и центров семейного досуга, рассказал Тимошенко. Девелоперский проект IFC в районе Аташехир, с его слов, оказывает большое влияние на арендный рынок, поскольку в данной локации открываются офисы банков, правительственных учреждений и международных компаний, создается порядка 70 тысяч рабочих мест.
«Рост цен в Аташехире опережает средние показатели по Стамбулу: за год аренда квартиры с одной спальней подорожала на 53,2% в долларах. В таких районах, как Малтепе и Кадыкёй, темп удорожания аренды сопоставим со средним по Стамбулу — на уровне 23–24% за год в долларовом выражении. Арендный рынок в районах европейской части тоже достаточно активный, хотя бурного роста цен здесь нет: например, в Кягытхане за год аренда подорожала всего на 2,6% в долларах, но арендные ставки здесь выше, чем в среднем по Стамбулу», — поделился статистикой эксперт.
Что говорят эмигранты
Опытом своего проживания в Стамбуле с «Компанией» поделился директор по развитию инвестиционно-строительной компании Black module Дмитрий Сапегин.
«Для многих сентябрь 2022 года стал временем внеплановых отпусков, и я оказался в числе таких же путешественников. Сначала на автомобиле добирался из Санкт-Петербурга в Таджикистан, где в течение месяца ждал, пока семья подготовит документы на выезд и присоединится ко мне. Далее мы рейсом Душанбе — Стамбул прибыли в незнакомую для нас страну — Турцию», — рассказал Сапегин.
Поиск жилья мужчина начал заранее, но цены, по его собственному признанию, росли на глазах. Стоимость квартир, расположенных ближе к центру, менялась ежечасно. Условия для российских арендаторов также были особые: требовалась предоплата за три месяца вперед, а агентская комиссия составляла иногда до 200% от стоимости выбранного жилья. В конце концов была найдена трехкомнатная квартира на окраине европейской части Стамбула. Ее стоимость на момент просмотра составляла 15 тысяч лир, или 45 тысяч в пересчете на рубли, также требовалась предоплата за три месяца.
«Позже я познакомился с одним из жителей этого жилого комплекса, который рассказал, что раньше эту квартиру снимала израильская студентка всего за 5 тысяч лир (15 тысяч рублей), то есть цена за полгода выросла в три раза! В этот период стамбульские собственники ради увеличения своей доходности могли расторгать договоры с неликвидной стоимостью, чтобы перезаключить с прибывшими россиянами», — объяснил мужчина.
Если говорить о сегодняшнем дне, то правительственное постановление об ограничении повышения арендной платы никак не повлияло на ситуацию на рынке арендной недвижимости и не снизило стоимость жилья, добавил Сапегин. «Ответ у собственников жилья простой: хотите цену по закону, ищите в другом месте, а у меня — очередь из арендаторов», — заметил он.
Еще одна сложность связана с тем, что многие владельцы недвижимости вводят практику залога. «Участились случаи, когда арендаторы перестают оплачивать аренду, и по закону их не могут выселить в течение срока действия договора аренды, так как закон на стороне арендатора. Получается, что арендаторы живут бесплатно», — пояснила вице-президент Russia Sotheby's International Realty Елена Мариничева. Для минимизации таких ситуаций сейчас арендодатели начинают брать плату за аренду минимум за полгода вперед и сдают жилье через управляющую компанию, которая берет на себя все коммуникации и принимает платежи.
На это указал собеседник издания, который на условиях анонимности поделился своим опытом проживания в турецком городе Фетхие. «Те, кто снимал квартиру в 2021 году, рассказывали нам, что платили за это 10–12 тысяч рублей (в лирах это 3–4 тысячи). В 2022-м цены уже поднялись до 40 тысяч рублей (10 тысяч лир). И проблема была в том, что платить нужно было за квартал, полгода или год», — объяснил инсайдер. Единоразовый платеж, таким образом, увеличивался до 200 тысяч рублей.
Впрочем, потратив больше времени на поиски, можно было найти и более доступные варианты. Собеседник «Компании» в итоге снял жилье за 6,5 тысячи лир, а также сумел договориться о помесячной оплате. Спустя несколько месяцев арендодатель, однако, повысил цену до 8 тысяч лир.
Неудобство платежа раз в три месяца заключается в том, что месячный оборот на карте релокантов не дотягивал до суммы, необходимой для продления ВНЖ. «Согласно их требованиям, каждый месяц на счету человека должно было прокручиваться около 120 тысяч рублей. Эти условия изредка менялись, и все ждали, когда их смягчат», — поделился инсайдер. Однако сейчас ситуация становится все более напряженной и в чатах релокантов звучат вопросы о переезде в другие страны.
Особенности рынка
Законодательство Турции традиционно серьезно защищает права арендаторов, поэтому эксперты призывают не пренебрегать составлением долгосрочных арендных контрактов.
«На момент действия договора собственник квартиры даже не имеет права ее посещать без разрешения, — рассказал управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Более того, аренда считается автоматически продленной на прежних условиях, при желании съемщика, если владелец заблаговременно не выдвинул требования о ее приостановке либо о повышении тарифа».
Сами релоканты в разговоре с «Компанией» также рассказывают о случаях, когда договор уберегал их от роста цен на жилье. «По закону при наличии договора владельцы не имеют права поднимать цену раньше, чем срок договора истечет. И те, кто этим правом пользовался, рассказывали, что “мне хотели поднять аренду, я показал договор, сказал, что пойду куда-то жаловаться, и все оставалось по-старому”», — поделился инсайдер.
В текущих условиях гиперинфляции возмущения арендодателей, по словам Сырцова, являются справедливыми. Действующее положение грозит им резким снижением маржинальности и даже убытками, объяснил он.
«Россиянам, как и другим иностранцам, приходится тяжелее, чем коренным туркам, так как их права закон отстаивает в меньшей степени, — констатировал представитель “Метриума”. — Кроме того, власти Турции не продляют многим релокантам вид на жительство, вследствие чего они уезжают в Сербию, Черногорию и другие страны», — заключил эксперт. Получить ВНЖ Сербии сегодня можно на основании учебы, работы, покупки недвижимости, открытия ИП или по визе талантов.
Учитывая сохраняющиеся экономические проблемы, арендаторам, вероятно, удастся добиться повышения платежей на уровне инфляции если не де-юре, то де-факто, полагает Сырцов.
Куда еще едут россияне
Более доступные цены на аренду сейчас во Вьетнаме и Египте, где также много русскоязычных экспатов, рассказал Тимошенко.
«В Хошимине (Вьетнам) квартиру с одной спальней можно снять в диапазоне примерно от 320 до 490 долларов, в курортных регионах есть возможность найти недорогое жилье под аренду. В Египте среди россиян традиционно был популярен Дахаб: при долгосрочном контракте здесь можно снять квартиру с одной спальней в диапазоне цен примерно от 250 до 400 долларов», — привел он показательную статистику.
После 2022 года арендные ставки в Дахабе выросли, но все еще остаются доступными, отмечает эксперт. Как и в Турции, в Египте возможно получить паспорт за инвестиции в недвижимость: лимит по программе здесь от 300 тысяч долларов — против 400 тысяч в Турции.
Нестабильность экономики Турции приводит к необходимости пересматривать интересные локации для проживания, причем касается это и бизнес-среды, заметил генеральный директор федерального агентства недвижимости WELCOME 24 Михаил Клименков. Сейчас, по его словам, отмечается рост спроса на Эмираты. Преференции для инвесторов там выше, а отсутствие налоговых обременений открывает хорошие возможности для ведения бизнеса. «Цифровым кочевникам лучше присмотреться к Таиланду, где вдобавок ко всему можно еще и получить визу. Уровень жизни в Таиланде будет соответствовать российским меркам», — отметил эксперт.
Помимо Таиланда, популярностью у россиян пользуется Вьетнам, отметил гендиректор агентства недвижимости «Дом и Квартира» Игорь Иванов. Стоимость аренды здесь, по его словам, остается относительно доступной, а условия для экспатов с каждым годом улучшаются. «Помимо Азии, россияне также обращают внимание на страны Европы и Латинской Америки. Имея возможность работать удаленно и арендовать жилье по более выгодным ценам, многие выбирают такие города, как Барселона, Лиссабон и Буэнос-Айрес», — поделился он.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
